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Immobilien und Steuerrecht

Immobilien - Kauf, Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Verwaltung...


Immobilien genießen in Deutschland steuerliche Privilegien - Immobilien versprechen in Niedrigzins-Zeiten ein beständiges Einkommen und gewährleisten Sicherheit. 

Immobilienvermögen ist bedeutend für die Absicherung und Zukunftsplanung. Es ist eine stabile Kapitalanlage, bewährte Altersvorsorge und ein solider Schutz vor Inflation. Wollen Immobilienbesitzer ihre Immobilien verkaufen oder Familienangehörigen überlassen, haben sie zwei Möglichkeiten: Verkauf oder Schenkung. Aber Immobilien haben auch steuerliche Konsequenzen.

Die meisten Menschen wissen, dass sie beim Hauskauf Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Manche überrascht dann aber doch, dass beim Verkauf oder bei einer Schenkung ebenfalls Steuern fällig werden können. Daneben gelten beim Vererben besondere Regeln, die alle Immobilienbesitzer kennen müssen. Als Immobilienbesitzer muss man nicht nur Steuern zahlen, man kann durch Immobilien auch Steuern sparen. 

 

  • Haben Sie Ihr Vermögen in Immobilien angelegt?
  • Beabsichtigen Sie den Kauf einer Immobilie?
  • Planen Sie die Übertragung und Sicherung Ihrer Immobilien?
  • Wollen Sie Ihre Immobilien vor unerwünschten Risiken in der Zukunft abzusichern? 
  • Kann man mit Immobilien wirklich Steuern sparen? 
  • Welche Kosten sind absetzbar?
  • Und was ist generell zu beachten?

 

Welche wichtigen Punkte Sie berücksichtigen sollten

  1. Welche Faktoren sind beim Kauf oder der Übertragung von Immobilien zu beachten?
  2. Welche Kosten und Fallstricke einer vorhandenen Immobilie dürfen nicht aus den Augen gelassen werden?
  3. Welche Rolle spielen die Grundsteuer, die Gewerbesteuer und die Umsatzsteuer bei Immobilien?

 

Ein Auszug unserer Schwerpunkte

  • Vermeidung von Fehlern bei der Grunderwerbsteuer, der Nachfolgeplanung, Spekulationsgeschäften sowie dem gewerblichen Grundstückshandel
  • Kauf und Verkauf von Immobilien und der dazugehörigen Kaufpreisaufteilung
  • Rentabilitätsberatung und die Quantifizierung steuerlicher Risiken sowie die Wertermittlung
  • Steuererklärung und die laufende Beratung mit steuerlichen Einzelfragen (z.B. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen) 

Worum geht es?
Nachdem das Bundesverfassungsgericht in 2018 die momentane Vorgehensweise bei der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt hat, war der Gesetzgeber gezwungen, das Grundsteuergesetz anzupassen. Einer ungleichen Bewertung gleichartiger Grundstücke und damit einem Verstoß gegen das Bewertungsgesetz sollte entgegengewirkt werden. Der Gesetzgeber hat somit in 2019 das Grundsteuergesetz reformiert, weshalb alle Grundstücksbesitzer in 2022 Steuererklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben müssen. Es geht weg von den jahrzehntealten Einheitswerten, aufgrund dessen sich die Höhe der Grundsteuer von den tatsächlichen Grundstückswerten entfernt hatte, hin zu einer gerechten und überschaubaren Festsetzung der Grundsteuerwerte.

Für jede Wohnung, jedes Haus, jeden Acker und alle sonstigen Grundstücke in Deutschland muss demzufolge eine solche Steuererklärung abgegeben werden. Was das für den einzelnen Steuerbürger bei insgesamt ca. 36 Millionen Grundstücken an Unsicherheit und Arbeit bedeutet, ist leicht vorstellbar. 

Hier möchten wir Sie gerne unterstützen und Ihnen diese Herausforderung abnehmen, so dass das Thema Grundsteuer für Sie schnell und unkompliziert gelöst ist. 

Daher zunächst die Grundfrage: Besitzen Sie eine oder mehrere Immobilien, unbebaute Grundstücke oder sonstiges Ackerland oder Waldflächen? Möchten Sie einen Überblick darüber erhalten, was zu welchem Zeitpunkt auf Sie zukommt und welche Daten dazu benötigt werden? Dann lesen Sie weiter…

Zeitlicher Rahmen
Zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 ist nach Anforderung des Finanzamtes im Grundsteuerwertverfahren eine sogenannte Feststellung des Grundsteuerwertes (rückwirkend auf den 01.01.2022) einzureichen. Bei Verspätung oder Unterlassung wird das Finanzamt mit den entsprechenden Strafzuschlägen reagieren.  

Was wird benötigt
Der Bund hat ein relativ komplexes Bewertungsmodell für bebaute Wohn- und Geschäftsgrundstücke entwickelt, dem sich ein großer Teil der Bundesländer angeschlossen hat. Einige Bundesländer jedoch haben die Möglichkeit genutzt, hiervon abzuweichen und weniger umfangreiche Bewertungsmodelle einzuführen. 

Bitte schauen Sie daher im Folgenden, wo Ihre Grundstücke liegen – davon hängt ab, welche Informationen wir benötigen, um Sie bei der Erstellung der Feststellungserklärungen zu unterstützen:

Für alle Grundstücke wird die Lage des Grundstücks sowie die Grundstücksgröße benötigt. Den dazugehörigen Bodenrichtwert ermitteln wir für Sie. Weiterhin benötigen wir die Information, um welche Art von Grundstück es sich handelt beziehungsweise wie es genutzt wird.

Baden-Württemberg wendet als einziges Bundesland das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“ an, bei dem die oben genannten Informationen ausreichend sind.  
Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen
 

Hier bitten wir Sie um die Zusendung der folgenden Daten:

  • Wohnfläche bei Wohngebäuden und Eigentumswohnungen
  • Nutzfläche bei Geschäftsgrundstücken

Alle übrigen Bundesländer (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen)


Hier bitten wir Sie um die Zusendung der folgenden Daten:

  • Gebäudeart
  • Baujahr des Gebäudes
  • Wohnfläche beziehungsweise Bruttogrundfläche

Sollten Sie Fragen haben, wie die einzelnen Flächen abzugrenzen sind oder wo Sie solche Daten finden können, kommen Sie gerne auf uns zu! 

Gerne unterstützen wir Sie schon jetzt dabei, sich auf diese Herausforderung vorzubereiten und sie am Ende auch unkompliziert und möglichst schnell zu lösen.
 

Sprechen Sie uns HIER an und wir überlegen gemeinsam, welche Daten benötigt werden und welche Sie noch besorgen müssen.
 

Zusammen finden wir einen Weg!

Besteuerung von Immobilien, Kauf, Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Verwaltung,... 

 

Vereinbaren Sie hier ein kostenfreies Erstgespräch - Angelika Wade ist spezialisierte Steuerberaterin für Immobilien. 

Unsere Leistungen im Überblick

Beratung 

  • Steuerliche und rechtliche Beratung beim Erwerb und der Übertragung von Immobilien*
  • Quantifizierung steuerlicher Risiken bei Immobilienübertragungen
  • Steuerliche Wertermittlung sowie Kaufpreisermittlung und Kaufpreisaufteilung
  • Beratung und Unterstützung bei Nachfolgeplanungen und Grunderwerbsteuer
  • Beratung bei steuerlichen Einzelfragen (z.B. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen, Spekulationsgeschäften, gewerblicher Grundstückshandel)
  • Umsatzsteuerliche Beratung, insbesondere hinsichtlich der Geschäftsveräußerung im Ganzen oder Vorsteuerkorrekturen

Fortlaufende Unterstützung 

  • Ermittlung der steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
  • Erstellung von Steuererklärungen
  • Prüfung von Steuerbescheiden sowie Korrespondenz mit der Finanzverwaltung
  • Betreuung bei Betriebsprüfungen

*Rechtliche Beratung durch qualifizierte Anwälte

Immobilien - Wissen und Informationen

Die Immobilie wird unter dem Vorbehalt der weiteren unentgeltlichen und lebenslangen Nutzung – juristisch Nießbrauch genannt – verkauft. Der Verkäufer ist im Grundbuch erstrangig abgesichert und bleibt wirtschaftlicher Eigentümer. Ein großer Teil des in der Immobilie gebundenen Vermögens wird in Barliquidität umgewandelt. Es erfolgt eine Einmalzahlung. Optional kann diese Einmalzahlung ganz oder teilweise in eine sofort beginnende private Rente von einer großen Versicherungsgesellschaft umgewandelt werden. Grundsätzlich sind sowohl Häuser als auch Wohnungen, gleich ob eigengenutzt oder vermietet, verrentungsfähig.

Quelle/Fremdlink .biallo.de/kampagnen/advertorial/immobilienverrentung-haus-plus-rente/

 

Für die Ermittlung der steuerlichen Abschreibungswerte von Gebäuden ist es notwendig, einen insgesamt gezahlten Kaufpreis für ein bebautes Grundstück in die Werte für das Gebäude sowie Grund und Boden aufzuteilen. Sofern sich dies nicht bereits aus dem Notarvertrag ergibt, bemisst sich dies anhand des Verhältnisses der Verkehrs- oder Teilwerte von Grund und Boden sowie Gebäude.

Hierfür hat die Finanzverwaltung nun eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt. Diese Arbeitshilfe nebst Anleitung ermöglicht es, die Kaufpreisaufteilung auf einfache und nachvollziehbare Weise selbstvorzunehmen oder die vorhandene Kaufpreisaufteilung zu überprüfen.

Ein steuerlicher Fallstrick, der häufig zunächst unbeachtet bleibt, ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dieser grenzt die (private) Vermögensverwaltung von der steuerlichen Einkünfteerzielung durch Grundstücksveräußerungen ab.

Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, führt dies zum Entstehen eines gewerblichen Grundstückshandels, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. In diesem Fall geht die Finanzverwaltung davon aus, dass der Erwerb in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen wurde und somit die Vermögensverwaltung im Hintergrund stand.

Als engen zeitlichen Zusammenhang wird ein Zeitraum von 5 Jahren verstanden, was jedoch keine feste Grenze, sondern nur ein Indiz ist. Besitzt der Eigentümer das Grundstück zwischen 5 – 10 Jahren, kommt es auf die weiteren Umstände an, ob ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird. Solche Umstände können eine hohe Anzahl von Veräußerungen sein oder die Branchennähe des Steuerpflichtigen z.B. als Architekt oder Bauunternehmer. Erst ab einer Besitzdauer von mehr als 10 Jahren unterstellt die Finanzverwaltung keine bedingte Veräußerungsabsicht bereits beim Erwerb.

  • Gewerblicher Grundstückshandel / 2.2 Erwerb und Veräußerung innerhalb von 5 Jahren
    *Quelle/Fremdlink haufe.de

Überträgt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren und erhält hierfür eine Gegenleistung, liegt in der Regel eine (steuerpflichtige) Grundstücksveräußerung vor. Mit Urteil vom 23.07.2019 hat der BFH nun entschieden, dass die Übertragung eine nicht steuerbare Enteignung sein kann – auch wenn der Eigentümer einen Geldbetrag als Entschädigung erhält. Dies ist dann der Fall, wenn die Enteignung ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet.

Im vorliegenden Fall erhielt ein Eigentümer eine Entschädigung für sein Grundstück in Höhe von € 600.000 im Rahmen eines Bodensondierungsverfahrens. Solche Enteignungen finden ohne maßgeblichen Einfluss des Betroffenen statt, eventuell sogar gegen seinen Willen. Maßgeblich für eine Veräußerung ist jedoch gerade, dass sie durch den Willen des Veräußernden bestimmt wird. Hieran fehlt es bei der Enteignung. Diese ist eine Entziehung von Eigentum durch staatlichen Hoheitsakt, weshalb kein (steuerpflichtiger) Veräußerungstatbestand gegeben ist.

Aufgrund des Wohnraummangels und den damit stark ansteigenden Mieten fordert der Bundesrat eine Absenkung der sog. Entgeltlichkeitsgrenze. Dies ist die Miete, bis zu der Wohnraum im Vergleich zur ortsüblichen Miete vermietet werden kann, ohne dass die steuerliche Absetzbarkeit aberkannt wird. Es wird derzeit diskutiert, diese von 66% auf 50% herabzusetzen. Das bedeutet, dass die Miete für Wohnraum bis auf 50% der ortsüblichen Miete gesenkt werden kann bzw. auf diesem Niveau belassen kann und nicht erhöht werden muss, um steuerlich anerkannt zu sein. Es besteht die Hoffnung, dass hierdurch mehr preisgünstiger Wohnraum entstehen wird.

Gleichzeitig rückt das Kriterium der Entgeltlichkeitsgrenze nun wieder verstärkt in den Fokus der Finanzverwaltung. Bedeutsam ist dies für Vermieter, die langjährige Mieter (10 Jahre und mehr) haben und dort nicht die Miete erhöht haben. Liegen diese Wohnobjekte in Ballungsräumen mit stark angestiegenen Mietpreisen, besteht hier die Gefahr, dass die Entgeltlichkeitsgrenze allein deshalb unterschritten wird, weil bei Altverträgen keine Mieterhöhungen vorgenommen wurden und gleichzeitig im Umfeld die Standardmiete gestiegen sind.

Der Traum vom eigenen Haus – das ist ein Gedanke, der fast jedem kommt, der sich und seine Familie absichern und ihr eine Zukunft geben möchte. Für viele Familien ist das Familienheim ein Ziel, das gerade in Zeiten steigender Grundstückspreise und Baukosten immer schwieriger zu verwirklichen wird. Daher stellt sich in Familien immer früher die Frage, wie die Absicherung des Ehepartners und der Kinder oder die Nachfolgeplanung erfolgen soll, damit dieses Eigenheim nicht gefährdet wird. 

Auch wenn der Bundesfinanzhof die Steuerbefreiung des Familienheimes als zu weit ansieht und die Befreiungsregelungen als potenziell gleichheitswidrig angesehen werden, ist eine steuerfreie Übertragung des Familienheimes an den Partner oder die Kinder grundsätzlich möglich. Geht man diese Übertragung umsichtig an und berücksichtigt die gesetzlichen Anforderungen, kann das Heim für die Familie und die nächsten Generationen erhalten bleiben, ohne dass eine vermeidbare Steuerlast ausgelöst wird.

...zum vollständigen Artikel

 

Das Baukindergeld 2018 ist eine Eigenheimzulage für Familien. Ziel ist es, Familien mit Kindern oder Alleinerziehenden die Finanzierung eines eigenen Hauses oder einer eigenen Eigentumswohnung zu erleichtern.

 

Bei Vorliegen der folgenden Voraussetzungen kann das Baukindergeld gewährt werden:

  • Bau oder Erwerb einer Immobilie (keine Anbauten oder Modernisierungen)
  • Immobilien wird als Hauptwohnsitz genutzt.
  • Baugenehmigung oder Kaufvertrag nach dem 01.01.2018
  • Antragstellung innerhalb von 3 Monaten nach Einzug

Wird die Förderung erteilt, erhält die Familie pro Jahr € 1.200 für jedes Kind über 10 Jahre. In Bayern beträgt das Baukindergeld plus sogar € 1.500 pro Jahr für jedes Kind über 10 Jahre.

Das Baukindergeld ist bis zum 31.12.2020 befristet, nur in Ausnahmefällen kann der Antrag bis 31.12.2023 gestellt werden.

Grundsätzlich fällt bei der Übertragung eines Grundstückes oder einer Immobilie Grunderwerbsteuer an. Ist der Kaufpreis beziehungsweise der für die Besteuerung maßgebende Wert jedoch gering, kann die Grunderwerbsteuer entfallen. Das Grunderwerbsteuergesetz enthält in § 3 Nr. 1 GrEStG eine Freigrenze von € 2.500. Dies bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn sie € 2.500 oder geringer ist. Wird dieser Wert überschritten, ist die volle Grunderwerbsteuer zu zahlen. Der Betrag ist somit als Freigrenze und nicht als Freibetrag anzusehen.