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Immobilien News

...und aktuelle Meldungen zum Thema Immobilien

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Sie hilft, die Inflation einzudämmen, verteuert allerdings Kredite und gefährdet dadurch Investitionen: Die Zinswende – erwartet wird eine Erhöhung für das zweite Halbjahr 2022. Was haben die Akteure der Immobilienbranche diesbezüglich auf dem Zettel?

 

Die nächsten Zins-Sitzungen der Europäischen Zentralbank (EZB) sind für den 9. Juni und den 21. Juli terminiert. Es gilt als sicher, dass zunächst die milliardenschweren Anleihekäufe beendet werden. Das ist die Vorstufe einer Zinserhöhung. Erwartet wird eine Anhebung von 0,25 bis 0,5 Prozent zu Beginn der zweiten Jahreshälfte und ein weiterer Zinsschritt von bis zu einem halben Prozentpunkt im September.

 

Je näher diese Termine rücken, desto mehr gewinnt die Diskussion über mögliche Effekte an Fahrt. Einen neuen Aspekt brachte Vonovia-Chef Rolf Buch Anfang Juni ins Spiel: Wenn die Inflation dauerhaft bei vier Prozent liege, müssten auch die Mieten künftig jährlich dementsprechend ansteigen, wird er in einem Zeitungsinterview zitiert. Natürlich gehörten Zuspitzungen zum öffentlichen Dialog. Vielleicht auch diese: Um Vermieter und Mieter vor Renditeeinbußen oder steigenden Kosten zu schützen, können die Zinsen gar nicht schnell genug erhöht werden. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen warnt vehement davor.

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

Beim Kauf einer Immobilie können zahlreiche Steuern wie die Grunderwerbsteuer, Spekulationssteuer, Umsatzsteuer, Schenkungssteuer und die Grundsteuer relevant sein. Käufer und Verkäufer sollten drohende Steuern und Freibeträge sorgfältig prüfen (lassen), bevor der Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird.

 

Grunderwerbssteuer von bis zu 6,5 %

Beim Grundstückskauf fällt in der Regel Grunderwerbssteuer an. Der Hebesatz der Grunderwerbsteuer variiert zwischen den Bundesländern. Maßgeblich ist jedoch stets der Kaufpreis, auf dessen Grundlage die Grunderwerbsteuer berechnet wird. Im Folgenden wird die Höhe der Grunderwerbssteuer der einzelnen Bundesländer aufgelistet (Stand: 1. Mai 2022):

  • Baden-Württemberg: 5 %
  • Bayern: 3,5 %
  • Berlin: 6%
  • Brandenburg: 6,5 %
  • Bremen: 5 %
  • Hamburg: 4,5 %
  • Hessen: 6 %
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6 %
  • Niedersachsen: 5 %
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
  • Rheinland-Pfalz: 5 %
  • Saarland: 6,5 %
  • Sachsen: 3,5 %
  • Sachsen-Anhalt: 5 %
  • Schleswig-Holstein: 6,5 %
  • Thüringen: 6,5 %

 

Eine mögliche Maßnahme, um Grunderwerbssteuer zu sparen, ist, dass die mitverkauften beweglichen Sachen im Grundstückskaufvertrag als separate Posten, aus denen sich der Kaufpreis teilweise zusammensetzt, ausgewiesen werden. Auf diese Sachen ist dann keine Grunderwerbssteuer zu zahlen. Beispielsweise kann so eine mitverkaufte Einbauküche von der Grunderwerbssteuer ausgenommen werden. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, da unverhältnismäßig hohe Beträge vom Finanzamt geahndet werden. Gleichzeitig kann sich der Kauf von beweglichen Sachen nachteilhaft bei der Finanzierung des Immobilienkaufs auswirken.

 

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Quelle/Fremdlink anwalt.de

Vermieter können bei einer verkürzten Nutzungsdauer ihrer Immobilien höhere steuerliche Afa-Sätze geltend machen

 

Vermietete Immobilien können in der Regel über 50 Jahre zu zwei Prozent jährlich steuerlich abgeschrieben werden. Für einen höheren AfA-Satz müssen Eigentümer eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Dafür reicht laut einem Urteil ein normales Wertgutachten.

Von vermieteten gewerblich genutzten Immobilien können Eigentümer steuerlich profitieren, indem sie Gebäude über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Nach 50 Jahren wäre ein Objekt so vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden Abschreibungshöhe und -dauer neu ermittelt.

Vermieter, die eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können, profitieren steuerlich von höheren Absetzungen für Abnutzung (AfA). Ein Wertgutachten reicht als Grundlage zur Ermittlung des AfA-Satzes, hat das Finanzgericht (FG) Münster entschieden (Urteil vom 27.1.2022, Az. 1 K 1741/18 E). Darauf weist der Bund der Steuerzahler hin.

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

Auf Basis einer Analyse von Mietshausverkaufen wurden drei potentielle Szenarien bei einer Zinssteigerung der Hypothekenzinsen von einem Prozentpunkt (von 1,2 % auf 2,4 %) festgestellt:

 

1. Senkung der Immobilienpreise um bis zu 27,3 %

2. Steigerung der Nettokaltmieten um bis 26,3 %

3. Reduktion des monatlichen Cashflows um 20,2 % der Warmmiete

 

Seit wenigen Wochen steigen die Zinsen für Immobilien rapide an. Nicht zuletzt aufgrund der steigenden Inflation und der Aussicht auf steigende Leitzinsen, haben sich die Zinsen teilweise mehr als verdoppelt. Die schnelle Reaktion der Deutschen Banken schlägt sich in einem erhöhten Zinsdruck zur Last der Immobilien Käufer nieder. Nach mehreren Jahren endet allmählich die Möglichkeit Immobilien zu günstigen Konditionen zu finanzieren. Mit jedem Tag wachsen so nicht nur die Zinssätze, sondern auch die Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarkes.

Experten sind sich uneinig über die weitere Entwicklung, denn eine Verdopplung der Zinsen war bis vor einigen Monaten weder denkbar noch vorhersehbar. Die Vergangenheit hat jedoch schon gezeigt, dass steigende Kreditzinsen die Immobilienpreise sinken lassen können (u.a. in 2008 und 2016). Dieser Effekt ist u.a. aus den vereinigten Staaten von Amerika aus dem 90er Jahren bekannt, nachdem die Immobilienpreise um bis zu 20% fielen aufgrund eines vergleichbaren Zinsanstiegs. Viele Verkäufer glauben derzeit jedoch nicht an eine Preiskorrektur. Dies liegt an kontrahierenden Faktoren wie der Menge des zu investierenden Kapitals, fehlenden alternativen Investmentmöglichkeiten, einer geringen Arbeitslosenquote aber auch an fehlender Weitsichtigkeit. Fakt ist jedoch, dass es steigende Kosten geben wird und eine Partei diese Rechnung zahlen muss. Daher hat sich mietshausverkaufen die folgenden Fragen gestellt:

1. Wie viel müssten die Immobilienpreise sinken, damit der Immobilienmarkt weiterhin attraktiv bleibt?

2. Wie hoch sind die Verluste bei Investoren, wenn die Zinskosten nicht weitergeben werden?

3. Welche Auswirkungen kommen auf Mieter zu?

 

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Quelle/Fremdlink konii.de

Wer muss eine Zweitwohnsitzsteuer zahlen? Wie hoch ist sie und wann wird sie fällig? Alle Informationen rund um die Steuer auf eine Zweitwohnung.

Manchmal lässt er sich aus beruflichen Gründen nicht vermeiden: der Zweitwohnsitz. Dann wird in der Regel eine Zweitwohnsitzsteuer – auch Zweitwohnungssteuer genannt – fällig. Berufspendler, genauso wie Studenten und manchmal auch Ferienhausbesitzer stehen also vor vielen Fragen: Muss ich die Zweitwohnungssteuer zahlen? Und wenn ja, wie hoch fällt sie aus und kann ich mich vielleicht davon befreien lassen?

 

Was ist eine Zweitwohnsitzsteuer?

Die Zweitwohnsitzsteuer wird auch Zweitwohnungssteuer, Zweitwohnungsabgabe oder Nebenwohnsitzsteuer genannt. Sie wird von einigen Gemeinden in Deutschland erhoben und fällt damit unter die Kommunalsteuern.

Besteuert wird „das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung“. Dabei ist es irrelevant, ob die Wohnung dem Bewohner gehört oder ob sie gemietet ist. Einige Gemeinden besteuern lediglich abgeschlossene Wohneinheiten, andere schließen auch WG-Zimmer oder Wohnmobile und Wohnwägen ein, die nicht nur vorübergehend abgestellt werden.

Ob eine Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer erhebt, steht in der jeweiligen Gemeindesatzung. Auch das Einwohnermeldeamt oder das Rathaus können Auskunft darüber geben.

 

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Quelle/Fremdlink handelsblatt.com

 

Die Preise für Wohn­immobilien steigen in Deutschland seit Jahren rasant. Wer dem eigenheimlos zuschaut, konnte nur neidisch werden auf all jene mit Besitz, die Jahr für Jahr reicher wurden. Doch es gab einen Trost. Die Zinsen. Die sind Jahr für Jahr gesunken. Die mit dem Besitz mussten beim Erwerb für ihre Kredite noch drei oder vier Prozent bezahlen, früher noch mehr. 2020 und 2021 waren es dann nur noch 1 Prozent. Wer spät kaufte, konnte immerhin billig finanzieren. So gleicht sich alles aus.

Doch die Zeiten sind vorbei. Noch immer sind die Preise für Immobilien hoch. Doch ihre Fi­nanzierung ist nicht mehr spottbillig. Die Europäische Zentralbank zögert zwar immer noch mit ihrer Zinswende. An den Märkten ist sie aber längst Rea­lität. Bei Krediten mit 20 Jahren Laufzeit steht jetzt oft nicht mehr eine 1 vor dem Komma wie noch im Januar. Mittlerweile taucht immer häufiger die 3 vor dem Komma auf. Für zehn Jahre Laufzeit ging es im Schnitt von 0,9 auf 2,1 Prozent nach oben – der Zins hat sich in drei Monaten also mehr als verdoppelt .

Das bringt manche Kalkulation durcheinander. 30 000 Euro Zinsen legt allein in den ersten zehn Jahren drauf, wer nun einen Kredit über 300 000 Euro aufnimmt. Statt nur 20 000 Euro Zin­sen werden 50 000 Euro fällig. Der Traum vom Eigenheim sollte daher noch einmal scharf nachgerechnet werden. Die Banken beschwichtigen zwar, der Im­mobilienmarkt in Deutschland sei solide finanziert. Doch die Kaufwilligen reagieren schon mit kürzeren Laufzeiten und ge­ringeren Tilgungsraten. Kurzum: Ihr Budget ist schlicht be­grenzt, und sie müssen das Risiko erhöhen und Zinsrisiken und Til­gungslasten in die Zukunft verschieben.

 

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Quelle/Fremdlink faz.net

 

Das Finanzgericht Münster stellt in seinem nun veröffentlichten Urteil vom 27. Februar 2022 (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E) klar, dass die durch ein Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann.

 

Die so ermittelte Nutzungsdauer sei damit von den Finanzämtern anzuerkennen, lässt die Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com mitteilen. „Das Urteil des Finanzgerichts ist eine gute Nachricht für Vermieter, die bei einer verkürzten Nutzungsdauer ihrer Immobilien höhere steuerliche Abschreibungssätze geltend machen können. Im Kern ermöglicht die Entscheidung massive Steuererleichterungen für Vermieter von Bestandsimmobilien“, erklärt David Glasenapp, Geschäftsführer von Nutzungsdauer.com.

Die Entscheidung des Finanzgerichts basiert auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19), welches die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Grundsätzlich darf eine vermietete Immobilie laut Einkommenssteuergesetz (EstG) über 50 Jahre zu zwei Prozent pro Jahr steuerlich abgeschrieben werden. Zur Verkürzung dieser Restnutzungsdauer forderten einzelne Finanzämter bis zum Urteil der Bundesfinanzrichter jedoch die Vorlage eines detaillierten Bausubstanzgutachtens. Der Bundesfinanzhof stellte in seiner Entscheidung vom Juli 2021 jedoch klar, dass sich für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedient werden darf.

 

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Quelle/Fremdlink cash-online.de

 

Bekanntlich werden die Einkünfte des Unterhaltsverpflichteten als Grundlage dafür genommen, ob und in welcher Höhe Kindesunterhalt zu zahlen ist. Dabei werden neben Erwerbseinkünften auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung herangezogen.

 

In einer Entscheidung aus dem Dezember letzten Jahres hat sich der Bundesgerichtshof unter anderem erneut mit der Frage beschäftigt, wie Kreditlasten für eine vermietete Immobilie bei der Ermittlung des Kindesunterhaltes zu behandeln sind (BGH, Beschluß vom 15.12.2021 - XII ZB 557/20).

Mindern Zahlungen auf einen Kredit für eine vermietete Immobilie die Leistungsfähigkeit? Der Bundesgerichtshof hat dies bejaht: Bis zur Höhe der erzielten Miete können nicht nur Zinszahlungen, sondern auch Tilgungsleistungen an die Bank abgezogen werden.

 

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Quelle/Fremdlink anwalt.de

 

Das Thema Inflation ist allgegenwärtig, angetrieben durch die steigenden Energie- und Rohstoffpreise, sowie der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Letztere schiebt dem anhaltenden Boom im Immobiliensektor keinen Riegel vor, dies könnte dazu führen, dass die Immobilienpreise mittel- bis langfristig weiter steigen. Ein Bestehen des Trends hin zu mehr Home-Office könnte zudem mit dem nahenden Ende der Pandemie einen Dämpfer bekommen. Menschen sehnen sich nach zwischenmenschlichen Kontakten. Das, in Kombination mit der Wiederbelebung der Innenstädte, könnte zu einer Bodenbildung der preislichen Talfahrt im Bereich der Büro- und Einzelhandelsimmobilien führen.

 

Immobilien als Inflationsschutz

Die aktuell hohe Inflationsrate erhöht den Druck auf Sparer ihr Geld in Sachwerte zu investieren. Dabei wird die von der EZB zuletzt veröffentlichte Inflationsrate von 5,8 Prozent für den Februar zu großen Teilen von steigenden Energiekosten im Euro-Raum getrieben. Zeiten der Verunsicherung sind geprägt von Wünschen nach einem sicheren Zuhause und einer sicheren Kapitalanlage. Immobilien könnten beides verbinden. Das Deutsche Institut für Vermögensbildung und Altersversicherung „DIVA“ hat hierzu eine repräsentative Umfrage durchgeführt, welche zu dem Ergebnis kam, dass knapp 37 Prozent der Befragten eine Immobilie als richtiges Mittel gegen die Geldentwertung halten.

Vergleicht man zusätzlich die Inflationsrate der Euro-Zone mit den Immobilienpreisen der letzten Jahre wird man feststellen, dass letztere inflationsbereinigt im Wert gestiegen sind. Möchte man als Anleger an jener Entwicklung in der Zukunft partizipieren, könnte also eine Baufinanzierung in Frage kommen. Das könnte jedoch zu kurz gedacht sein. Nicht zu vernachlässigen wären da zum einen die Kosten und Risiken, die mit einer Kapitalanlage in Immobilien einhergehen. Das hohe gebundene und illiquide Kapital, welches bei einer Anlage in die eigenen Vier Wände schwer zu manövrieren ist, könnte bereits ein erstes großes Problem darstellen. Miteinhergehend könnte mit dem hohen Kapitaleinsatz auch ein Klumpenrisiko entstehen. Verliert eine Immobilie an Wert wegen Problemen in der Nachbarschaft oder Schimmelbefall, schrumpft ein großer Teil des Vermögens gleich mit. Wenn das Geldvermögen zu einem großen Teil aus einem einzigen oder wenigen Vermögenswerten besteht, wie es bei Immobilien der Fall sein kann, könnte die finanzielle Flexibilität eingeschränkt werden. Entstandene Liquiditätsengpässe könnten zu Zahlungsausfällen führen. Oft werden Nebenkosten für das Instandhalten, Wasser und Strom, sowie ein hoher Verwaltungsaufwand übersehen. Schließlich lässt sich jede Stunde, die für Fahrten zu den eigenen Immobilien genutzt wird deutlich schöner verbringen. Als Teillösung könnten Aktien börsennotierter Gesellschaften im und um die Immobilienbranche eine spannende Alternative darstellen. Als Aktionär ist man in der Lage mit einem bereits geringem Kapitaleinsatz an der Entwicklung des Unternehmens teilzuhaben und im besten Fall zu profitieren. Ein beispielhaftes Investment in das deutsche Immobilienunternehmen „Vonovia“ könnte dank des breitaufgestellten Produktportfolio des Unternehmens eine zusätzliche Diversifikation herbeiführen. Die Firma ist auf die Verwaltung von privaten Wohnungen spezialisiert, wovon über 400 Tausend Wohnungen im eigenen Besitz liegen und 100 Tausend weitere Wohnungen verwaltet werden.

 

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Quelle/Fremdlink boerse-express.com

 

Der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst bewohnten „Gartenhauses“ unterliegt mithin nicht der Einkommensteuer.

Werden Grundstücke binnen zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert, unterliegt der dabei erzielte Gewinn der Besteuerung. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Eine solche privilegierte Nutzung liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein (voll erschlossenes) „Gartenhaus“ baurechtswidrig dauerhaft bewohnt.

In dem hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Rechtsstreit veräußerte der Eigentümer innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums Grundstücke, die in einem Kleingartengelände liegen und auf denen sich ein von ihm selbst bewohntes „Gartenhaus“ befindet. Die Errichtung des „Gartenhauses“ war dem früheren Eigentümer nur unter der Auflage genehmigt worden, dass das Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden darf.

 

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Quelle/Fremdlink rechtslupe.de

 

EU-Mitgliedstaaten könnten dank einer neuen Gebäuderichtlinie den Einsatz fossiler Brennstoffe in Gebäuden künftig verbieten. Mit den richtigen staatlichen Förderpaketen könnte der Schritt eine historische Chance sein, ohne sie das Aus für die eigenen vier Wände bedeuten

Seit dem Angriffskrieg des russischen Präsidenten Wladimir Putin auf die Ukraine werden die Rufe nach einer Abkehr von fossilen Brennstoffen nochmal lauter. Denn Deutschlands Haushalte sind für ihre Energieversorgung stark von Importen aus Russland abhängig und die Preise für Öl und Gas steigen immer weiter an.

Bereits vor Ausbruch des Krieges hatte die Europäische Kommission im Rahmen des Europäischen Green Deals einen Vorschlag für Maßnahmen eingereicht, welche die Dekarbonisierung von Gebäuden in der EU vorantreiben sollen. Dieser steht noch zur Debatte, hat aber in der Immobilienbranche bereits für heftige Reaktionen gesorgt – die einen sehen die geplanten Änderungen als längst überfällig an, die anderen fürchten, die Pläne könnten Millionen Besitzer das Eigenheim kosten.

 

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Quelle/Fremdlink capital.de

 

Angesichts der rasant gestiegenen Immobilienpreise wird das Erben des Elternhauses wegen der hohen Steuerlast für viele Bürger zur schweren finanziellen Bürde - und für eine wachsende Zahl unerschwinglich. Dies berichten das bayerische Finanzministerium, Eigentümerverbände und individuelle Hausbesitzer. Von der Entwicklung getroffen wird eine wachsende Zahl von Familien, die keine Großverdiener sind. Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU) fordert vom Bund sowohl eine Erhöhung der Freibeträge als auch eine Regionalisierung der Erbschaftsteuer.

Dabei geht es keineswegs nur um Luxusanwesen in seit jeher teuren Villensiedlungen wie Hamburg-Blankenese oder dem Münchner Vorort Grünwald. „Viele unserer Siedler haben nach dem Krieg ihre Häuser gebaut, oft auf sehr großen Grundstücken“, berichtet Beatrice Wächter, die Geschäftsführerin des Eigenheimerverbands in Bayern. „Inzwischen ist es so, dass die Kinder nach dem Tod der Eltern die Häuser zum Teil nicht mehr halten können, weil die Erbschaftsteuer so hoch ist.“

Bauträger, Investoren und der Staat als Profiteure

Hauseigentümer mit Erbproblemen können bei weniger gut situierten Mietern nicht auf großes Mitgefühl hoffen. Doch beschleunigt das Phänomen mutmaßlich den Trend zur Verdrängung eingesessener Bewohner ebenso wie den Anstieg der Mieten. Genaue Daten allerdings gibt es nicht. In der Hauptsache profitieren Bauträger, Investoren und der Staat in Form höherer Steuereinnahmen. „Das sind dann genau die Fälle, in denen auf diesen Grundstücken große Neubauten entstehen: Mehrfamilienhäuser, Doppelhaushälften, was auch immer“, sagt Wächter. „Das Problem gibt es auch nicht nur in München, sondern in allen größeren Städten sowie inzwischen auch im Umland.“

 

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Quelle/Fremdlink rnd.de

Käuferinnen und Käufer einer Immobilie können von der Verkäuferin oder dem Verkäufer Schadensersatz verlangen, wenn das überreichte Exposé falsche Angaben enthält. Das gilt unter Umständen sogar dann, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen ist. Die W&W-Tochter Wüstenrot Immobilien weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH V ZR 119/20) hin.

Die Käuferin eines sanierungsbedürftigen Objekts verklagte die Verkäuferin auf Schadensersatz. Dabei berief sie sich darauf, dass das ihr übergebene Exposé falsche Angaben zur Sanierbarkeit der Immobilie enthielt. Zunächst wies das Oberlandesgericht Hamburg die Klage mit der Begründung ab, die Käuferin habe das Exposé erst erhalten, nachdem sie bereits ihre Bereitschaft zum Kauf des Objekts erklärt hatte. Die falschen Angaben hätten daher ihren Kaufentschluss nicht beeinflusst. Außerdem sei im notariellen Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen worden.

Das sah der BGH im Revisionsverfahren anders. Der Kaufvertrag komme erst mit der notariellen Beurkundung zustande. Bis dahin könne eine Käuferin oder ein Käufer die eigene Entscheidung überdenken und sich dabei auch von einem Exposé beeinflussen lassen. Trotz der ausgeschlossenen Haftung für Sachmängel komme ein Schadensersatzanspruch in Betracht, wenn die Verkäuferin wusste, dass das Exposé falsche Angaben enthielt und sie damit arglistig handelte. Da dies noch nicht abschließend geklärt war, verwies der BGH den Fall an das Oberlandesgericht Hamburg zurück.

 

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Quelle/Fremdlink cash-online.de

Als ob die Immobilienpreise auf Mallorca nicht schon hoch genug wären: Seit Jahresbeginn langt das Finanzamt jetzt auch bei den Steuern richtig zu. Grund dafür ist der neue Marktreferenzwert, den die Behörden bei der Wertermittlung einer Immobilie für Steuerfragen anwenden. Die neue Berechnungsmethode sieht vor, dass der Referenzwert etwa 90 Prozent des tatsächlichen Marktwertes einer Immobilie ausmacht. In der Praxis bedeutet dies nun, dass der angesetzte Wert einer Immobilie oft über dem tatsächlichen Kaufpreis liegt.

Die MZ-Schwesterzeitung berichtet mit Berufung auf den Steuerrechtler Alejandro del Campo von gleich mehreren Fällen, wo dies passiert ist. So habe eine Frau in Palma de Mallorca Anfang des Jahres eine Wohnung für 195.000 Euro gekauft. Sie rechnete damit, 9.750 Euro zusätzlich an Grunderwerbsteuer an den Fiskus abzutreten. Bei Immobilientransaktionen unter 200.000 Euro fallen fünf Prozent Steuer an. Das Finanzamt aber bewertete die Immobilie mit 220.000 Euro, was die Steuerbelastung auf acht Prozent und die zu zahlende Summe auf 17.600 Euro erhöhte.

Steuerlast von 24.000 auf 90.000 Euro gestiegen

Und das ist nicht einmal der extremste Fall: Alejandro del Campo erzählt von einem Mandanten, der ebenfalls in Palma ein Einfamilienhaus für 300.000 Euro erwarb. Ein gutes Geschäft, da bei der Berechnung der Hypothek bei der Bank herauskam, dass die Immobilie eigentlich einen Wert von 380.000 Euro haben müsste. Der Käufer ging davon aus, rund 24.000 Euro an Grunderwerbsteuer zu zahlen. Doch das Finanzamt machte ihm einen Strich durch die Rechnung und bewertete die Immobilie zu Steuerzwecken mit einer Million Euro. Die Steuerbelastung stieg um mehr als das Dreifache auf 90.000 Euro.

 

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Quelle/Fremdlink mallorcazeitung.es

Auf einen Blick

  • Neue Heizkostenverordnung, neue Grundsteuer, Änderungen bei den KfW-Förderprogrammen – auf Vermieter kommen 2022 einige Pflichten und Veränderungen zu.
  • Welche genau das sind und was die neue Regierung geplant hat, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Das erwartet Sie in diesem Artikel

Vermieterinnen und Vermieter müssen sich ab 2022 auf viele Änderungen einstellen. Die Vermietung von Wohnraum wird durch zahlreiche neue Gesetze und Vorschriften nicht leichter.

Für Mietwohnungen gelten jetzt umfangreiche Informationspflichten, zudem wird die Grundsteuer reformiert und Eigentümer müssen sich wohl künftig an den Heizkosten ihrer Mieter beteiligen. Darüber hinaus unterliegen neu gebaute Häuser in einigen Bundesländern seit kurzem der Solardach-Pflicht. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) möchte dies noch in diesem Jahr für ganz Deutschland vorschreiben. Nicht zuletzt laufen wichtige Bauförderungen aus. Was ist neu und was plant die Ampel-Regierung?

 

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Quelle/Fremdlink biallo.de

Einmal im Jahr ist es soweit: Die Nebenkostenabrechnung liegt im Briefkasten. Manche Mieter messen ihr keine größere Bedeutung bei, solange die Kosten nicht aus dem Ruder laufen. Wenn sogar ein Guthaben herausspringt, umso besser. Jetzt, da die Preise für Heizung und Warmwasser teilweise in schwindelnde Höhen steigen, schauen viele genauer hin. Das kann sich lohnen.

"Etwa jede zweite Abrechnung enthält Fehler", sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Das Thema Betriebskosten gehört zu den Top-Themen für Mieter und Vermieter. Kein Wunder, es geht um bares Geld. Schließlich gelten die Betriebskosten längst als zweite Miete.

Durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter mussten Mieter 2018 zahlen, so der zuletzt vom Mieterbund veröffentlichte Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2018. Neuere Zahlen gibt es noch nicht, sie dürften aber deutlich höher ausfallen. Ärgerlich, wenn dann manche Position auch noch unzulässig oder unkorrekt ist. Antworten auf wichtige Fragen:

Wie erkennt man eine gültige Abrechnung?

"Es muss im Mietvertrag vereinbart, werden, dass die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden", sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. "Fehlt so eine Vereinbarung, braucht der Mieter grundsätzlich nichts zu zahlen." Dann sind die Vermieter in der Pflicht. Ausnahme bilden die Kosten für Heizung und Warmwasser, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

 

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Quelle/Fremdlink sueddeutsche.de

Ist der Grundstückskaufvertrag mit einem befristeten Erwerberbenennungsrecht ausgestattet, kommt es zu einer Anschaffung im Sinne eines steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG) nicht im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, sondern im Zeitpunkt der Selbstbenennung (Selbsteintritt), selbst wenn der Benennungsberechtigte das Grundstück mit dem noch späteren Fristablauf ohnehin „automatisch“ (Annahmefiktion) erworben hätte. 

 

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Welche Folgen haben Vermögensübertragungen in der Familie, wenn im Gegenzug Versorgungsleistungen vereinbart werden? Der BFH hat im Fall der Übertragung einer vermieteten Immobilie unter nahen Angehörigen eine unentgeltliche Übertragung abgelehnt. Wenn das Vermögen nicht nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG begünstigt ist, handelt es sich demnach um eine entgeltliche oder teilentgeltliche Übertragung.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 29.09.2021 (IX R 11/19) entschieden, dass eine unentgeltliche Übertragung von Vermögen nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG möglich ist. Wird ein nicht nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG begünstigtes Vermögen übertragen, so erfolgt diese Übertragung entgeltlich oder teilentgeltlich.

 

Sachlage im Streitfall

Die Klägerin hat von ihrem Vater ein Grundstück mit einem darauf stehenden vermieteten Mehrfamilienhaus übertragen bekommen.

Die Übertragung erfolgte gegen die Gewährung einer lebenslangen, wiederkehrenden Leistung i.H.v. monatlich 2.500 €. Diese wurde als Reallast ins Grundbuch eingetragen. Zudem hat die Klägerin noch ein Darlehen des Vaters übernommen.

Diese Zahlungen machte die Klägerin im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Das Finanzamt (FA) wertete die Zahlungen hingegen als Leibrente i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 2 EStG und berücksichtigte lediglich den nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG ermittelten Ertragsanteil i.H.v. 13 % als Werbungskosten.

Die gegen die Entscheidung des FA vor dem Finanzgericht (FG) eingelegte Klage hatte keinen Erfolg. Der BFH jedoch sah die Revision der Klägerin als begründet an und wies die Sache an das FG zurück.

 

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Quelle/Fremdlink deubner-steuern.de

Wer finanzielle Rücklagen hat, kann den Kauf einer Immobilie ins Auge fassen. In den letzten Jahren werden Investitionen im Immobilienbereich immer beliebter. Immobilien werden derzeit als stabile Investitionsanlage gesehen. Auch der Kauf einer Immobilie macht sich auf viele Jahre hinweg auf jeden Fall bezahlt.

Damit es kein böses Erwachen gibt, sollten vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollten einige Dinge beachtet werden.

 

Der Ankauf einer Immobilie

Die Immobilie sollte den eigenen Anforderungen entsprechen. Da lohnt es sich schon mal ein wenig länger den Immobilienmarkt zu durchforsten. Denn bei hohen Investitionen sollte die Immobilie auf jeden Fall auf die eigenen Bedürfnisse und Anforderungen zugeschnitten sein.

Zusätzlich sollte überlegt werden, ob die Immobilie für den eigenen Gebrauch genutzt, oder vermietet wird. Wer eine Immobilie vermieten möchte, sollte jene Gegenden wählen, die in der Stadt gefragt sind. Das bedeutet auf den ersten Blick zwar eine höhere Investition. Auf lange Sicht gesehen, macht ist die eingenommene Miete durchaus rentabel. Die Mieteinnahmen können in die Finanzierungsplanung eingerechnet werden.

Vermeidung von Überschuldung

Die Kosten einer Immobilie spielen eine tragende Rolle. Überschuldungen sollten vermieden werden. Aber der Kauf einer Immobilie wird ohne einen Kredit in den wenigsten Fällen über die Bühne gehen. Um einen haltbaren Finanzierungsplan zu erstellen, können Berater für Immobilienan- und verkauf zu Rate gezogen werden. Die Immobilie sollte den finanziellen Rahmen nicht sprengen. Immerhin sollten finanzielle Mittel für eventuelle Sanierungsarbeiten zur Verfügung stehen.

Die grundsätzliche Überlegung sollte darin bestehen, ob der Zuschlag einem Neu- oder Altbau gegeben wird. Sowohl der Alt- wie auch der Neubau haben Vor- und Nachteile, die sie mit sich bringen. Altbauten sind in den meisten Fällen nicht energieoptimiert, was sich in Form von hohen Nebenkosten bemerkbar macht. Neubauten weisen den großen Vorteil der Energieoptimierung auf, wurden allerdings in den meisten Fällen günstig errichtet. Feste Betonwände sind in den meisten Fällen nicht zu erwarten. Dafür gibt es vor der Fertigstellung die Möglichkeit eigene Interessen einfließen zu lassen. Die Platzierung von Steckdosen, die Auswahl der Türen – viele eigene Ideen können die neue Immobilie optimieren.

 

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Quelle/Fremdlink moneycab.com

Wer einen Zweitwohnsitz hat, muss dafür in der Regel Steuern zahlen. Darüber bestimmen die Kommunen und Städte. Doch manche Wohnungsinhaber können sich auch befreien lassen.

Kommunen können für einen Zweitwohnsitz Steuern verlangen. Die Höhe der Steuern legen sie selbst fest. Derzeit liegt der Steuersatz etwa zwischen 8 und 15 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete - und für Eigentümer der ortsüblichen Miete, informiert die Bundessteuerberaterkammer.

 

Wer kann sich von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen?

Manche Menschen können sich von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen, wenn sie die Voraussetzungen dafür erfüllen. Dies gilt etwa für Berufspendler, die am Arbeitsort einen zweiten Wohnsitz haben und verheiratet sind oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft führen. Der Hauptwohnsitz muss die gemeinsame Wohnung mit dem Partner sein.

Wer ledig ist, kann die Zweitwohnsitzsteuer unter Umständen beim Fiskus geltend machen. Aber nur wenn die Person die Voraussetzungen für eine doppelte Haushaltsführung erfüllt. Dann darf die Person die Aufwendung als Werbungskosten oder Betriebsausgaben in ihrer Einkommensteuererklärung angeben.

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

Erben einer spanischen Immobilie oder Eigentümer einer solchen, die diese im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an die Nachfolgegeneration übertragen möchten, müssen die Immobilie im Rahmen der notariellen Urkunde vor einem spanischen Notar steuerlich bewerten, um die entsprechenden Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung erstellen lassen zu können. Grundsätzlich ist dabei der Verkehrswert zu verwenden.

 

Die bisherige Wertermittlung in der Praxis:

In der Praxis wurden, teils aus finanziellen, teils aus praktischen Gründen, selten Verkehrswertgutachten erstellt, mit denen ein solcher Verkehrswert nachgewiesen werden konnte. Vielmehr ermittelten die Berater im Vorfeld einer notariellen Beurkundung einen so genannten steuerlichen Mindestwert („valor mínimo fiscal“), der die Untergrenze des anzugebenden Immobilienwertes darstellte. Sofern dies steuerlich sinnvoll erschien, war eine Bewertung oberhalb dieses steuerlichen Mindestwertes unproblematisch möglich. Bewertungen unterhalb dieses steuerlichen Mindestwertes eröffneten den Finanzbehörden allerdings den Weg einer eigenen Verkehrswertermittlung, die für den Steuerpflichtigen teils äußerst nachteilige Folgen hatte.

Die Berechnung des steuerlichen Mindestwertes:

Die Grundlage für die Berechnung des steuerlichen Mindestwertes bildete der jeweilige Katasterwert der Immobilie. Unter Verwendung der unterschiedlichen Berechnungsmethoden der einzelnen spanischen autonomen Gemeinschaften konnte ein steuerlicher Mindestwert ermittelt werden. Teilweise konnte eine online Berechnung über eine Webseite der autonomen Steuerbehörde erfolgen, teilweise mussten die jährlich angepassten Wertkoeffizienten aus den veröffentlichten Tabellen herangezogen werden.

Der Referenzwert für spanische Immobilien ab dem 01.01.2022:

Der spanische Gesetzgeber hat hier ab dem 01.01.2022 mit dem Gesetz 11/2021 vom 9. Juli Abhilfe geschaffen und einen so genannten Referenzwert für Immobilien im gesamten spanischen Staatsgebiet herausgebildet („valor de referencia de un inmueble“). Dieser Referenzwert ersetzt nun den vormalig als steuerlichen Mindestwert bezeichneten Immobilienwert, und stellt eine untere Grenze für die Wertangabe von Immobilien in notariellen Urkunden dar.

 

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Quelle/Fremdlink anwalt.de

Wann besteht Anspruch auf erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags? Der BFH hat die Regeln der erweiterten Grundstückskürzung bei erstmaliger Immobilienverwaltung im laufenden Erhebungszeitraum geklärt. Demnach kann eine Kapitalgesellschaft, die sich erst Monate nach ihrer Gründung mit der Verwaltung eigenen Vermögens befasst, keine erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beanspruchen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner aktuellen Entscheidung vom 27.10.2021 (III R 7/19) dazu Stellung genommen, ob eine Gesellschaft, die sich erst einige Monate nach ihrer Eintragung ins Handelsregister mit der Verwaltung eigenen Vermögens befasst, die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen kann.

Sachverhalt im Besprechungsfall

Die K-GmbH, die als Vorratsgesellschaft gegründet worden war, hatte als Gegenstand des Unternehmens den Erwerb von Grundstücken sowie deren Verwaltung. Die GmbH erwarb Grundstücke und erklärte einen Gewinn aus der Vermietung der Grundstücke. Sie beantragte in der Gewerbesteuererklärung die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.

Das Finanzamt berücksichtigte die Kürzung nicht, weil die Grundstücke zu Beginn des Erhebungszeitraums noch nicht zum Betriebsvermögen der Gesellschaft gehört hätten. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Der BFH folgte dem.

Begriff der Ausschließlichkeit

Voraussetzung für die Gewährung der erweiterten Kürzung ist u.a., dass das Unternehmen „ausschließlich“ eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, abgesehen von den gesetzlich zugelassenen Ausnahmen.

Der Begriff der Ausschließlichkeit ist gleichermaßen qualitativ, quantitativ sowie zeitlich zu verstehen. In zeitlicher Hinsicht hat dies zur Folge, dass der Unternehmer während des gesamten Erhebungszeitraums der begünstigten Tätigkeit nachgehen muss. Die erweiterte Kürzung kann nicht zeitanteilig gewährt werden.

Am Erfordernis einer ausschließlichen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes fehlt es daher, wenn ein Unternehmer das letzte oder einzige Grundstück vor Ablauf des Erhebungszeitraums veräußert und danach nur noch anderweitige Tätigkeiten ausübt.

 

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Quelle/Fremdlink deubner-steuern.de

Investitionsbereitschaft in Immobilien hat sich in zehn Jahren verdoppelt

Die Kaufbereitschaft in Immobilien hat sich zwischen 2010 und 2020 verdoppelt. Der Geldumsatz erreichte 2020 einen Rekordwert von 310 Milliarden Euro. Während sich der Markt für Wohnimmobilien von der Corona-Krise unbeeindruckt zeigte, war der Markt für Wirtschaftsimmobilien rückläufig.

 

Etwa drei Viertel aller Immobilienverkäufe im Jahr 2020 – das entspricht 752.000 Einheiten – entfielen auf Wohnimmobilien. Dabei wurden rund 217 Milliarden Euro umgesetzt. 

 

Die Investitionen in den Erwerb von Büroimmobilien verringerten sich auf 20,8 Milliarden Euro. In Frankfurt am Main wechselten für im Schnitt 60,6 Millionen Euro Büroimmobilien den Besitzer oder die Besitzerin – deutschlandweit der höchste Wert. Es folgte München mit durchschnittlich 56,4 Millionen Euro pro Transaktion. Auch die Transaktionen von Handelsimmobilien nahmen ab. Der Geldumsatz lag 2020 bei 23 Milliarden Euro.

 

Die Zahlen gehen aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2021 hervor, den der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in Deutschland gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlicht hat. Der Bericht enthält Angaben zu den Umsatzzahlen und den Preisentwicklungen in den verschiedenen Segmenten. Die Ergebnisse basieren auf den rund eine Million notariellen Kaufverträgen, die 2020 abgeschlossen wurden. Der Immobilienmarktbericht Deutschland 2021 steht kostenfrei als Download zur Verfügung.

 

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Quelle/Fremdlink frankfurt-main.ihk.de

Zum 01.01.2022 und im Laufe des Jahres treten für die Immobilienbranche mehrere Gesetze und Neuregelungen in Kraft. Die wichtigsten Themen des kommenden Jahres für Bauherren, Eigentümer, Investoren und Unternehmen im Überblick...

 

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Neue Gesetze, Regelungen und Fristen im Jahr 2022: Was ändert sich? Was bleibt?

2022 bringt neue gesetzliche Regelungen und Fristen in den Bereichen Bauen, Wohnen und Finanzen mit sich. Was ändert sich? Was bleibt? Und was sollten Immobilienbesitzer und Bauherren bereits jetzt im Hinterkopf behalten? Schwäbisch Hall-Experte Ralf Oberländer hat die wichtigsten Änderungen zusammengefasst.

 

Alle Jahre wieder: Mit dem Jahreswechsel bahnen sich neue Regelungen und Fristen an, die Immobilienbesitzer und Bauherren kennen sollten. Eine Besonderheit: Der neue Koalitionsvertrag bringt zusätzlich frischen Wind. Die wichtigsten Neuerungen fasst Schwäbisch Hall-Experte Ralf Oberländer zusammen.

 

Aus für das KfW-Effizienzhaus 55

Das von der neuen Regierung verabschiedete Klimaschutz-Sofortprogramm sieht tiefgreifende Änderungen in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) vor. Ein Vorbote dieser Veränderungen: Ab Februar 2022 gibt es für Neubauten nach Effizienzhaus-Standard 55 keine Förderung mehr. Noch ist es nicht zu spät: Bis zum 31. Januar 2022 können Förderanträge gestellt werden.

 

Für Schornsteine geht es hoch hinaus

Feinstaub belastet die Luft zunehmend. Durch einen besseren Abtransport von Abgasen lässt sich vor allem in Wohngebieten die Luftverschmutzung reduzieren. Aus diesem Grund müssen Schornsteine von Biomasse-Heizungen künftig möglichst hoch auf dem Dach angebracht werden. Je größer die Heizanlage und je höher die Gesamtwärmeleistung, umso höher der Schornstein. So gelangen Abgase erst in großer Höhe in die Umgebungsluft.

 

Baden-Württemberg macht die Solaranlage zur Pflicht

Ab Januar 2022 müssen in Baden-Württemberg beim Neubau von Nichtwohngebäuden Fotovoltaikanlagen zur Stromerzeugung installiert werden. Ab 1. Mai 2022 sollen auch beim Bau von Wohnhäusern Solaranlagen installiert werden müssen. Weitere Bundesländer planen bereits ähnliche Gesetze. Auch der Koalitionsvertrag sieht vor, dass neue Nichtwohngebäude und „geeignete Flächen“ bei Wohngebäuden Solaranlagen erhalten sollen.

 

Höhere Kosten für CO2-Emissionen

Mit dem Start des neuen Jahres steigt der CO2-Preis aufs Neue: von 25 Euro auf 30 Euro pro ausgestoßener Tonne CO2. Das macht Heizen mit Gas und Erdöl teurer. Die gesetzlich festgelegte CO2-Abgabe wird bis 2025 jährlich jeweils zum 1. Januar erhöht.

 

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Quelle/Fremdlink cash-online.de

Immobilienverkäufer und Käufer müssen sich seit Ende Dezember 2020 die Maklerprovision teilen. Seit dieser Gesetzesänderung zur Maklerprovision versuchen Immobilieneigentümer verstärkt, ohne Makler ihre Immobilie zu verkaufen. Das hat weitreichende Folgen.

 

Die Zahl der zu vermarktenden Objekte sinkt dementsprechend und die Makler müssen mehr denn je um neue Kunden werben und ihre Vorteile für den Immobilienverkauf aufzeigen. Zu diesem Ergebnis kam eine aktuelle Umfrage des Hamburger Startups Hausgold.

 

Eine Neuregelung der Maklerprovision, bei der sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision nun einheitlich teilen müssen, ist seit Ende letzten Jahres gesetzlich in Kraft getreten. Ob Auswirkungen auf den Immobilienmarkt bzw. auf die Maklerlandschaft hat, wollte das Hamburger Startup
Hausgold wissen. Das Vermittlungsportal für Makler und Immobilien befragte dazu deshalb knapp 4.000 seiner Partner-Makler. Erste Erkenntnis: 62% der Makler mussten feststellen, dass die Eigentümer seit Einführung des neuen Gesetzes verstärkt versuchen, ihre Immobilie ohne Makler zu
verkaufen. Dies wiederum führt bei den Maklern zu Einbrüchen bei der Zahl der zu vermarktenden Objekte. Über 50 Prozent der Makler gaben an, mit weniger Objekten arbeiten zu können. Ganze 17 Prozent haben sogar mehr als 20 Prozent Einbußen zu verzeichnen.

 

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Quelle/Fremdlink cash-online.de