Immobilien News

STADT VERSUS SPECKGÜRTEL

Berlin, München, Hamburg: So hart wird um bezahlbare Immobilien gekämpft

 

Der Immobilienboom treibt immer mehr Menschen in die Speckgürtel. Die Maklerfirma McMakler hat untersucht, wo Käufer auf die größte Konkurrenz stoßen – und wo es noch gute Chancen gibt.

 

Die Immobilie steht sinnbildlich für ein Münchener Phänomen: Mit 125 Quadratmetern Wohnfläche ist das Reihenmittelhaus im Stadtteil Waldperlach, Baujahr 2011, bestens für eine durchschnittliche Familie geeignet. Der Kaufpreis allerdings sprengt das Budget der Otto-Normal-Familie. Inklusive Kaufnebenkosten soll das Haus gut 1,3 Million Euro kosten.

 

Das Eigenheim bleibt für viele bloß ein Traum. Die Immobilienpreise sind überall in der Bundesrepublik explodiert. Und viele Hauskäufer schlagen jetzt, wo die Zinsen immerhin günstig sind, noch schnell zu. Es herrscht quasi eine Torschlusspanik am Immobilienmarkt.

 

Nicht wenige verzweifelte Immobilienkäufer flüchten daher ins Umland. Sie hoffen, im Speckgürtel der teuren Metropolen eine bezahlbare Immobilie zu finden. Auch dort allerdings steigen die Preise, sogar stärker als in den Großstädten selbst. Absolut aber kommen Käufer dort noch immer günstiger weg.

 

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Quelle/Fremdlink wiwo.de

 

Immobilienverrentung: Steuerfreiheit beim Immobilienverkauf vor dem Aus?

Für viele Eltern ist klar: Das mit viel Fleiß erwirtschaftete Familienheim erben später die Kinder. Doch der Übertrag des Eigenheims ist leichter gesagt als getan, denn Immobilien lassen sich nur selten sinnvoll teilen. Oft entbrennt um das Immobilienerbe heftiger Streit. Nicht selten bleibt als Ausweg nur der Verkauf und die geldwerte Aufteilung des Vermögens. Diese Lösung hat jedoch einen entscheidenden Nachteil: Die Eltern verlieren ihren Wohnsitz.

 

Damit das nicht passiert und die Eltern in ihrer vertrauten Umgebung bleiben können, sind Alternativen gefragt. Eine absolut bewährte Lösung ist die Verrentung des Eigenheims auf Nießbrauchbasis. Bei dieser Immobilienverrentung können die Eltern bis an ihr Lebensende ihr Haus selbst nutzen, erhalten eine hohe Einmalzahlung und profitieren zusätzlich bei vorzeitigem Auszug von Mieterträgen oder einer weiteren Auszahlung. „Damit lässt sich das Erbe einvernehmlich regeln und die Lebensqualität dauerhaft verbessern“, erklärt Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer der Verrentungsgesellschaft HausplusRente GmbH.

 

Die Immobilienverrentung und ihre Vorteile

Neue Gesetze könnten Eigenheimverkauf verteuern

Familien, die einen Immobilienübertrag planen, sollten allerdings auf der Hut sein. Denn die Pläne der Parteien nach der Bundestagswahl verheißen für Immobilienbesitzer wenig Gutes. So möchten gleich mehrere Parteien die Zehnjahresfrist für steuerfreie Grundstücksveräußerungen abschaffen. Fällt die Spekulationsfrist, sind Immobilienverkäufe auch nach zehnjähriger Haltedauer steuerpflichtig. Und das kann teuer werden.

 

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Quelle/Fremdlink biallo.de

 

Neues BFH-Urteil ermöglicht Steuersparmodell mit vermieteter Immobilie

Ein neues Urteil des BFH ermöglicht Immobilienbesitzern jetzt, den Wertzuwachs von vermieteten Immobilien zu nutzen. Die bislang von Bankkontakt AG empfohlene Finanzierung des Kaufs unter Eheleuten kann nunmehr auch als Schenkung abgewickelt werden. Letztlich führt ein Eigentümerwechsel dazu, dass der aktuelle Verkehrswert anschließend steuerlich berücksichtigt wird. Der Gebäudewert kann jährlich mit 2% abgeschrieben werden und mindert entsprechend die zu versteuernden Mieteinnahmen beträchtlich - und das 50 Jahre lang.
 

Das Ende August veröffentlichte Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23. April 2021, IX R 8/20, untermauert die Zulässigkeit eines seit vielen Jahren von Bankkontakt AG begleiteten Finanzierungsmodells und eröffnet neue Möglichkeiten. Der BFH bestätigt nämlich ausdrücklich die Zulässigkeit von innerfamiliären Immobilientransaktionen, auch wenn diese (eventuell) nur aus steuerlichen Gründen erfolgten.
 

Im Urteil des BFH wurde eine Immobilie an einen Dritten verkauft. Vorher hatte die Verkäuferin die Immobilie an ihre beiden Kinder verschenkt. Dadurch musste die Familie - als Gesamtheit betrachtet - insgesamt deutlich weniger Steuern bezahlen. Das Finanzamt und das Finanzgericht Nürnberg haben dieses Vorgehen als steuerlichen Missbrauch angesehen. Der BFH hat eine solche Schenkung nun jedoch endgültig als rechtlich zulässig angesehen.

Damit wird eine andere von einzelnen Steuerberatern durchaus kritisch angesehene Praxis von Bankkontakt bestätigt.
 

Die Kunden von Bankkontakt stehen häufig vor dem Problem, dass die vor Jahren gekaufte Immobilie heute ein Mehrfaches des Kaufpreises wert ist - aber der Eigentümer hat nichts davon.
 

Es stellte sich daher die Frage: Wie kann man den Wertzuwachs der Immobilie nutzen? Die Lösung war frappierend einfach: Verkaufen! Aber nicht an einen Dritten, sondern innerhalb der Familie.
 

In erster Linie geht es darum, sich den hohen Wert der Immobilie auch steuerlich anerkennen zu lassen. In der Praxis ist die vor langer Zeit gekaufte Immobilie steuerlich weitgehend abgeschrieben, obwohl der heutige Verkehrswert ein Vielfaches beträgt. Die steuerliche Berücksichtigung (Abschreibung) erfolgt aber - wenn überhaupt noch - nur aus dem historisch niedrigen Anschaffungswert.

 

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Quelle/Fremdlink finanznachrichten.de

 

Immobilie zur Altersvorsorge: Worauf kommt es an?

Wenn Sie sich eine Altersvorsorge mit einer vermieteten Immobilie aufbauen, können Sie kinderleicht Ihre Rentenlücke schließen. Die Mieteinnahmen bezahlen das Darlehen für Ihre Immobilie ab und steigern im Ruhestand Ihre verfügbaren Einkünfte.

 

Wenn Sie in einen Sachwert wie eine Immobilie investieren, steigt durch die Inflation dessen Wert und die erzielbaren Mieteinkünfte. Somit haben Sie die Inflation auf Ihrer Seite, und die Inflation ist nicht Ihr Feind, sondern Ihr Freund.

 

Immobilienbesitzer sind meistens vermögender als Mieter

Immerhin verfügen die Bürger Deutschlands laut dem Zentralen Immobilienausschuss über ein Brutto-Immobilienvermögen von 13,3 Billionen Euro.

 

Wie die Bundesbank ermittelte, besitzt ein Mieter ein Nettovermögen von 61.400 Euro, ein Eigentümer mit abbezahltem Haus dagegen 513.400 Euro. Immobilien gelten daher für viele als sicherer Hafen der Geldanlage.

 

Wird zunächst Eigentum zur Selbstnutzung erworben, steht irgendwann die Entscheidung an, wie das Kapital für die Altersversorgung erwirtschaftet werden soll. Immobilien sind daher auch eine tragende Säule der Altersversorgung.

 

Niedrige Zinsen erleichtern derzeit den Kauf einer Immobilie

Getragen wird die aktuelle Immobilienwelle insbesondere von den niedrigen Finanzierungszinsen.

 

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Quelle/Fremdlink steuertipps.de

 

So oft verschätzen sich Eigentümer beim Wert ihrer Immobilien

Die Deutschen lieben ihre eigenen vier Wände. Dass Liebe auch bei Immobilien blind machen kann, zeigt eine aktuelle Umfrage von Homeday. Demnach überschätzt die große Mehrheit der Immobilieneigentümer den tatsächlichen Wert ihrer Immobilie.

 

Mit der eigenen Immobilie sind tiefe Emotionen verbunden. Das führt häufig zu Fehleinschätzungen. Beim Wert der eigenen Immobilie verschätzen sich 88% der Eigentümer. Nur jeder Zehnte liegt in etwa richtig. Ganze 71% setzen den Wert zu hoch oder gar deutlich zu hoch an. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Befragung des bundesweit aktiven Immobilienmaklers Homeday unter den über 220 Maklern des Unternehmens.

 

Vorgefertigte Meinungen beim Gang zum Makler

Homeday hat auch gefragt, ob die Immobilieneigentümer eigentlich mehrheitlich mit einer vorgefertigten Meinung zum Wert ihrer Immobilie zum Makler kommen. Dies geben 76% der befragten Experten an. Nur 24% sagen, dass eine Mehrheit der Eigentümer kein vorgefertigtes Bild hat. „Grundsätzlich ist es positiv, wenn sich Eigentümer mit dem Wert ihrer Immobilie befassen. Im Falle eines Verkaufs kann eine Fehleinschätzung jedoch einen negativen Einfluss haben, da zu teuer angebotene Immobilien länger im Verkauf benötigen und schließlich aufgrund eines geringeren Käuferinteresses auch zu niedrigeren Erlösen führen”, kommentiert Steffen Wicker, CEO von Homeday, die Umfrageergebnisse. Eine realistische Preiseinschätzung und gute Beratung würden einen möglichst hohen Verkaufswert für den Eigentümer sichern.

 

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Quelle/Fremdlink asscompact.de

 

Vermächtnisse: Feststellung der Immobilienwerte für Erbschaftsteuer

Wie werden bei Vermächtnissen Immobilienwerte für die Erbschaftsteuer festgesetzt? Nach dem BFH gilt: Maßgeblich ist der gesondert festzustellende Grundbesitzwert. Eine gesonderte Feststellung allein gegenüber einzelnen oder mehreren Vermächtnisnehmern ist aber nicht vorgesehen. Insoweit ist ein eigenständiger Feststellungsbescheid fehlerhaft, aber nicht unwirksam und kann bestandskräftig werden.

 

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner aktuellen Entscheidung vom 06.05.2021 (II R 34/18) die Grundsätze weiter konkretisiert, in welchen Fällen der Grundbesitzwert für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer gesondert festzustellen ist.

 

Sachverhalt im Besprechungsfall

Der verstorbene Erblasser hatte den Bruder des klagenden K zu seinem Alleinerben eingesetzt und diesen zugleich zum Testamentsvollstrecker bestimmt. Für K und dessen beide Schwestern setzte der Erblasser Vermächtnisse aus. Somit sollte u.a. ein zum Nachlass gehörendes Grundstück zu gleichen Teilen auf die drei Vermächtnisnehmer übergehen.

 

Das für die Festsetzung der Erbschaftsteuer befugte Finanzamt (FA) fragte beim zuständigen FA für verschiedene Grundstücke, darunter auch das durch das Vermächtnis zugewandte Grundstück, nach den Grundbesitzwerten für Erbschaftsteuerzwecke an.

 

Das FA forderte K auf, eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts für die neben dem im Wege des Vermächtnisses zugewandten Grundstücke auch auf die weiteren zum Nachlass gehörenden Grundstücke abzugeben. Die Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts wurde von K und einer Schwester unterschrieben.

 

Anschließend entstand Streit darüber, an wen die Feststellungsbescheide bekanntzugeben sind (die Erben oder die Vermächtnisnehmer), und ob die Wertermittlung durch einen zeitnahen Verkauf seitens der Vermächtnisnehmer beeinflusst wird. Das Finanzgericht (FG) hat der Klage Recht gegeben, der BFH folge dem nicht.

 

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Quelle/Fremdlink deubner-steuern.de

 

Immobilien: So viel Eigenkapital sollten Käufer vorweisen

Wer von einem eigenen Haus träumt, muss eine ganze Stange Geld mitbringen. Wie viel Eigenkapital künftige Eigenheimbesitzer benötigen – und welche Posten dazugehören

 

Wer heutzutage Immobilienbesitzer werden will, muss sich auf eine lange Suche und hohe Preise einstellen. Zum Glück können sich angehende Käufer zurzeit günstig Geld von der Bank leihen. Kreditinstitute übernehmen allerdings nur in den seltensten Fällen die komplette Finanzierung. In der Regel müssen Immobilienkäufer einen bestimmten Anteil an eigenem Geld einbringen. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist zwar möglich, aber nicht unbedingt empfehlenswert. Schließlich wird dadurch die Kreditlast höher und das Darlehen muss unter Umständen zu schlechteren Bedingungen abbezahlt werden.

 

Was zählt alles zum Eigenkapital?

Auf der Hand liegt, dass zum Eigenkapital das Vermögen auf dem Giro- und Sparkonto gehört. Das Gleiche gilt für Barvermögen. Aber auch angelegtes Geld, etwa in Fonds, Aktien oder anderen Wertpapieren, gilt als Eigenkapital. Wer bereits eine Immobilie oder ein Grundstück besitzt, kann diese ebenfalls als Sicherheit anrechnen lassen. Auch Vermögen aus Lebensversicherungen und der Eigenanteil an einem Bausparkredit zählen zum Eigenkapital. Einige Banken erkennen außerdem Eigenleistungen, also Arbeiten die man selbst, Verwandte oder Freunde beim Häuslebau ausführen, als Eigenkapitalersatz an. Berechnungsgrundlage ist dabei der Stundenlohn eines Handwerkers. Allerdings akzeptieren Banken in der Regel Eigenleistungen nur bis zu einer Höhe von 30.000 Euro.

 

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser. Früher gab es die Faustregel, 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises an eigenen Mitteln mitzubringen. Inzwischen raten Experten aufgrund der horrenden Preise am Immobilienmarkt zu einem großzügigeren Puffer, unter anderem, um die Kaufnebenkosten stemmen zu können. Diese werden meist nicht von der Bank finanziert und können 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Zu den Kaufnebenkosten gehören etwa der Grundbucheintrag, der Notar und gegebenenfalls die Maklergebühr. Kaufinteressenten sollten zudem nicht ihr gesamtes Eigenkapital für die Finanzierung und die Kaufnebenkosten verplanen. Wollen sie ihr neues Heim selbst bewohnen, benötigen sie schließlich noch Geld für die Einrichtung.

 

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Quelle/Fremdlink capital.de

 

Neuer Mietspiegel: Das ändert sich für Deutschlands Mieter und Vermieter

Vor wenigen Tagen wurde das Gesetz zur Mietspiegelreform veröffentlicht, das mehr Durchblick bei den Wohnungspreisen bieten soll. Was kommt auf die Betroffenen zu?

 

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Quelle/Fremdlink handelsblatt.com

 

Immobilienpreisanalyse 2021 Metropolregion Frankfurt Rhein-Main

Die Immobilienpreise in den ländlicheren Landkreisen der Metropolregion FrankfurtRheinMain sind im Kurzfristvergleich teilweise deutlich gestiegen. Dies zeigt eine Analyse der Maklergesellschaft von Poll Immobilien, basierend auf den Angebotspreisen der Regionaldatenbank Empirica Regio für die Jahre 2020, 2019 und 2010.

 

Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt im Jahr 2020 in den Kernstädten zwischen 750.000 Euro in Frankfurt am Main und 554.000 Euro in Darmstadt. Spitzenreiter bei den Landkreisen ist der Hochtaunuskreis mit 699.000 Euro, während der Durchschnittspreis im Odenwald, in Limburg-Weilburg und im Vogelsbergkreis unter 300.000 Euro liegt.

 

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Quelle/Fremdlink frankfurt-main.ihk.de

 

Begriff der festen Niederlassung bei Vermietung einer Immobilie

Der EuGH hat entschieden, dass eine in einem Mitgliedstaat vermietete Immobilie keine feste Niederlassung i. S. d. Art. 43 MwStSystRL sowie der Art. 44 und 45 MwStSystRL darstellt, wenn der Eigentümer der Immobilie nicht über eigenes Personal für die Leistungsbewirkung im Zusammenhang mit der Vermietung verfügt.

 

Österreichisches Vorabentscheidungsersuchen

Bei dem österreichischen Vorabentscheidungsersuchen ging es um die Auslegung der Art. 192 und 196 MwStSystRL sowie der Art. 11 und 53 MwStSystRL-DVO. Streitig war der Begriff der festen Niederlassung bzw. ob eine feste Niederlassung im umsatzsteuerrechtlichen Sinne neben einem hinreichenden Grad an Beständigkeit stets auch das Vorliegen personeller und sachlicher Mittel voraussetzt oder ob diese nur vorliegen müssen, wenn es die Funktionsfähigkeit der jeweiligen wirtschaftlichen Tätigkeit erfordert.

 

Vermieterin mit Sitz und Geschäftsführung in Jersey

Die Klägerin, eine Gesellschaft mit Sitz und Geschäftsführung in Jersey, besaß in den Streitjahren 2009 und 2010 mehrere Immobilien, die sie steuerpflichtig an zwei in Österreich ansässige Unternehmen vermietete. Über eigene Mitarbeiter verfügte die Klägerin in Österreich nicht. Mit der Verwaltung ihrer Immobilien beauftragte sie ein österreichisches Hausverwaltungsunternehmen.

 

Die Klägerin ging davon aus, dass die von ihr vermieteten Immobilien mangels des Vorliegens entsprechender personeller Mittel nicht als feste Niederlassung zu betrachten seien. Daher sei sie nicht in Österreich ansässig, so dass die auf die Vermietung entfallende USt durch den jeweiligen Leistungsempfänger geschuldet werde. Im Gegensatz dazu vertrat die österreichische Finanzverwaltung die Auffassung, dass die Klägerin in Österreich ansässig sei und sie selbst daher anstelle der Leistungsempfänger die entsprechende USt schulde

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

 

Kauf einer Eigentumswohnung: Als Paar, als zu gründende Firma oder allein?

Kauf einer Eigentumswohnung als Anlage – Vorsicht Steuerfallen!

 

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist in der Regel mit der Aufnahme eines oder mehrerer Kredite verbunden. Demgegenüber steht bei einer Immobilie als Geldanlage stets der Wunsch, Gewinne durch die Vermietung der Immobilie zu erzielen. Wer den Kauf der Eigentumswohnung vornimmt, können die Käufer im Detail erst einmal selbst entscheiden. Wenn Sie als Paar oder Familie zusammenlegen, kann einer der beiden Partner die Wohnung allein erwerben oder beide Partner treten als Käufer auf und erhalten jeweils eine Hälfte der Immobilie als Eigentum.

 

Beide Varianten bringen einige Vor- und Nachteile mit sich. Hier gilt es von Situation zu Situation abzuwägen, welche der genannten Alternativen für Sie und Ihre Familie oder Ihren Partner  im Endeffekt die beste ist. Wir haben hier die wichtigsten Fakten rund um die Frage, wie Sie den Erwerb einer Eigentumswohnung am sinnvollsten gestalten können, einmal für Sie zusammengetragen. Eines vorweg: Recherchieren Sie gründlich und über einen längeren Zeitraum die aktuellen Marktpreise der Wohnungen und natürlich auch die Mieten in Ihrer Zielregion – unter Umständen sind Regionen unter Rendite-Gesichtspunkten interessant, an die Sie bislang nicht gedacht haben! 

 

Eine GmbH für die Immobilie(n) kann sich lohnen

Sie wollen als Paar oder alleine kaufen? Es gibt da noch eine dritte Variante, die sinvoll sein kann: Die Gründung einer Immobilien GmbH oder eine Immobilien-GbR. Die Gründung eines solchen auf Immobiliengeschäfte wie beispielsweise die Vermietung von Eigentumswohnungen spezialisierten Unternehmens kann sich vor allem steuerlich lohnen. Allerdings sind diese Gründung und die anschließende Betreibung auch mit einigem Aufwand verbunden. Steuerlich lohnend ist die Gründung dann, wenn Sie von Anfang an Gewinne erzielen werden, die Ihren persönlichen Steuersatz kräftig in die Höhe treiben könnten. Generell ist die Gründung einer GmbH oder einer GbR für jeden empfehlenswert, der eine klare Trennung seines Privatvermögens von den zu erwerbenden Immobilien wünscht.

 

Eigentumswohnung als Single kaufen

Sie können eine Eigentumswohnung problemlos als Single kaufen, wenn Sie ausreichend Einkommen vorweisen können, um die monatliche Belastung tragen zu können. Als „kleiner“ Freiberufler oder Selbstständiger können Sie jeden Kreditantrag nahezu vergessen – es sei denn, Sie sind Notar, Arzt oder langjähriger Unternehmensberater mit stabilen hohen Einnahmen. Andernfalls wird Ihnen die Bank nämlich gar keinen Kredit für den Kauf der Eigentumswohnung geben. Wenn Sie hingegen über entsprechendes Einkommen verfügen und eine Vermietungsabsicht klarmachen – im besten Fall die Immobilie bereits beim Kauf vermietet ist, sodass Mieteinnahmen tatsächlich erst einmal gesichert sind – steht einem solchen Kauf in der Regel wenig im Weg. Am schwierigsten ist eine Finanzierung bei den „alten“ Großbanken Commerzbank und Deutsche Bank: Selbst mit gutem geregelten Einkommen gibt es hier kaum Interesse, einen privaten Wohnungskauf zu finanzieren.

 

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Quelle/Fremdlink digitaldaily.de

 

Geerbter Immobilienbesitz: Grundbuchamt muss manchmal warten

Hinterlässt ein Verstorbener Immobilien, steht er auch nach seinem Tod im Grundbuch. Die Erben müssen das ändern lassen. Die Frage ist allerdings: Wie viel Zeit haben sie dafür?

 

Handeln die Erben nicht innerhalb einer angemessenen Frist, kann das Grundbuchamt sie dazu auffordern und im Zweifel ein Zwangsgeld verhängen. Allerdings gibt es Ausnahmen: Haben Erben berechtigte Gründe, muss das Grundbuchamt warten.

 

Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die Erben mit Blick auf einen notariell beurkundeten Vermächtniserfüllungs- und Auseinandersetzungsvertrag direkt die neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen wollen. Das ergibt sich aus einem Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf (Az.: 3 Wx 192/20), auf den die Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Deutschen Anwaltvereins hinweist.

 

Grundbuchamt setzt Frist und droht mit Zwangsgeld

Der Fall: Nachdem der Vater im Jahr 2017 und die Mutter 2019 verstorben waren, wurden ihre Kinder aufgefordert, das Grundbuch auf sich als Erben von Immobilien berichtigen zu lassen. Die Eltern waren Eigentümer eines umfangreichen Grundbesitzvermögens gewesen. Hierzu setzte das Grundbuchamt eine Frist. Es verlangte zum Nachweis der Erbberechtigung einen Erbschein vorzulegen und drohte an, anderenfalls ein Zwangsgeld von bis zu 25 000 Euro festzusetzen.

 

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Quelle/Fremdlink sueddeutsche.de

 

Spekulationsfrist beachten

Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre, wird Steuer fällig. Das gilt auch für den Erbfall.

 

Beim Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie sollte die sogenannte Spekulationssteuer im Blick behalten werden. Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre (die sogenannte Spekulationsfrist), liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Folge: Der Gewinn aus dem Verkauf muss versteuert werden; er unterliegt dem persönlichen progressiven Einkommensteuersatz. Maßgeblich ist das Datum des wirksamen Kaufvertrags.

 

Bei einer geschenkten (vermieteten) Immobilie kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer diese erworben hat. Denn die Besitzzeit des früheren Eigentümers wird dem Erwerber zugerechnet. Das gilt auch für den Erbfall. Komplizierter kann es bei einer Erbengemeinschaft werden. Die reine Aufteilung des Erbes zwischen den Erben gilt nicht als Veräußerung. Sobald jedoch Abfindungszahlungen geleistet werden, kann ein entgeltlicher Vorgang vorliegen, bei dem die Spekulationsfrist zu beachten ist. Gleiches gilt bei der Übernahme von Verbindlichkeiten. Mit dem entgeltlichen Erwerb beginnt übrigens die Spekulationsfrist neu.

 

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Quelle/Fremdlink faz.net

 

GRUNDERWERBSTEUER - So rechnet sich ein Freibetrag für Immobilienkäufer

Die CDU will einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer einführen. Eine neue Berechnung zeigt nun, wie sich das beim Immobilienkauf auswirken könnte.

 

Im Wahlkampf prescht die CDU mit einem Freibetrag für die Grunderwerbsteuer vor. Danach hätte jeder Erwachsene einen Freibetrag von 250.000 Euro beim Immobilienkauf. Weitere 100.000 Euro gäbe es pro Kind. Damit könnten Familien zumindest außerhalb der Großstädte einen größeren Teil der Eigenheime erwerben, ohne Grunderwerbsteuer zu zahlen. 

 

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Hinzu kommen die Kosten für den Notar, den Makler und die Grundbucheintragung. In Summe machen diese Kosten Immobilien um mehr als zehn Prozent teuer. Es gibt daher immer wieder Forderungen aus der Politik, die Nebenkosten zu senken. Momentan wird über die Steuerlast für Immobilienkäufer diskutiert. 

 

Derzeit verlangen die vier Bundesländer Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent den höchsten Steuersatz in Deutschland. In Bayern und Sachsen liegt er mit 3,5 Prozent am niedrigsten. Beim Kauf einer Immobilie fällt der Steuersatz sowohl auf den Wert des Grundstücks als auch auf den des Gebäudes an. 

 

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*Quelle/Fremdlink wiwo.de

 

Haus an Kind verkaufen: Von Steuervorteilen profitieren

Erbe und Schenkung sind die in Deutschland gebräuchlichen Arten, um Wohneigentum auf nahe Verwandte zu übertragen. In jedem Fall fällt ab einem gewissen Betrag Erbschaft- oder Schenkungsteuer an, die nicht die einzigen Kosten bleiben. Verkaufen Eltern das Haus dagegen an ihr Kind oder nahe Angehörige, können alle Seiten Vorteile haben – steuerlich, finanziell, rechtlich und emotional.

 

Checkliste: Wann ist es sinnvoll, das Haus an das eigene Kind zu verkaufen?

• Die Eltern wissen noch zu Lebzeiten, dass ihr Wohneigentum an die für sie richtige Person geht und die neuen Besitzverhältnisse geklärt sind.
• Die Eltern können sich mit dem steuerfreien Erlös können eine altersgerechte Wohnung finanzieren – oder sich auf ein lebenslanges Wohnrecht einigen. Wenn die Eltern das Haus direkt an ein Kind oder Enkelkind verkaufen, entfällt für diese die Grunderwerbsteuer.
• Generell für alle Verwandten gilt bei diesem Modell, dass für sie keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt.
• Das Kind kann erneut vom Kaufpreis abschreiben.

 

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*Quelle/Fremdlink ratgeber.immowelt.de

 

Was auf Erben von Ferienhäusern im Ausland zukommt

Millionen Deutsche werden ein Ferienhaus im Ausland erben. Was schöne Erinnerungen weckt, ist in Wahrheit ein finanzielles und bürokratisches Abenteuer. Das kommt auf Erben von Ferienhäusern zu

 

Für Christina Hoffmann war es so etwas wie eine kleine Trutzburg. Hinter den dicken Natursteinmauern und kleinen Fenstern traf sich die ganze Familie alle paar Jahre, und dann musste vieles draußen bleiben: die Hitze im Sommer, die Stürme im Winter, der ganze Stress, den sie aus Deutschland mitbrachten sowieso. „Wir haben oft auf Mallorca Urlaub gemacht, seit mein Vater mit seiner Lebensgefährtin vor zwölf Jahren dorthinzog“, sagt Hoffmann, „und ich habe es jedes Mal genossen.“ Jetzt nimmt die Familie Abschied. Der Vater ist vergangenes Jahr verstorben, und das kleine Haus, das oft aus allen Nähten platzte, kann Hoffmann allein nicht mehr halten.

 

Nicht etwa, weil es ein Luxusanwesen wäre – es ist ein altes Häuschen draußen im Nirgendwo. Der Garten ist staubig, es gibt keinen eigenen Brunnen, und den Strom produziert ein Windrad, das dummerweise öfter den Geist aufgibt. Deshalb will die Lebensgefährtin des Vaters nun in die Stadt ziehen.

 

Für Christina Hoffmann und ihren Bruder stand damit die Frage im Raum: Übernehmen wir ihre Hälfte vom Haus und behalten es? Es könnte ja weiter ihr Anlaufpunkt für die Ferien sein und ein guter Stützpunkt, um die Freundin des Vaters zu besuchen. Die 50-jährige Tochter aus Freiburg, die selbst zwei Kinder hat, hätte es gern getan. Aber es war nur ein kurzes Gedankenspiel: Weil in Mallorca die Immobilienpreise kräftig gestiegen sind (und so auch der Wert des Häuschens) und der Vater kein Testament hinterlassen hat, haben das spanische Erbrecht und die Steuerbehörden ihr die Entscheidung quasi abgenommen.

 

Rund eine halbe Million Deutsche besitzen ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung im Ausland. Doch was viele Eigentümer – und gerade ihre Nachfahren – oft nicht wissen: Soll ein Haus im Ausland später einmal auf Partner und Kinder übergehen, dann sind häufig nicht nur hohe Erbschaftsteuern fällig, sondern es gilt auch längst nicht in jedem Fall deutsches Erbrecht bei der Übertragung. Viele schöne Kindheitserinnerungen gehen dann schnell in einem Wust an Bürokratie unter.

 

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*Quelle/Fremdlink capital.de

 

Mit diesen Steuern müssen Ferienhausbesitzer rechnen

Ferienhäuser sind nicht nur wegen ihres oft hohen Kaufpreises eine teure Angelegenheit. Die öffentlichen Abgaben haben es in vielen beliebten Urlaubsländern in sich

 

Viele Menschen träumen von einem Feriendomizil im Ausland. Wer das nötige Kleingeld besitzt, sollte bei der Auswahl des Standortes allerdings nicht nur die Kaufpreise im Blick haben. Je nach Land fallen für Ferienimmobilien teils hohe Steuern an.

 

Spanien

Die Baleareninsel Mallorca ist bei den Deutschen so beliebt, das sie scherzhaft als 17. Bundesland bezeichnet wird. Wer sich dort ein Ferienhaus zulegen will, sollte allerdings einen ordentlichen Finanzpuffer einplanen. Es gibt drei Steuern, die Immobilienbesitzer zahlen müssen: die jährliche Grundsteuer, die Vermögenssteuer und – bei Eigennutzung – die vereinfachte Einkommensteuer. Bei Letzterer wird ein fiktiver Nutzungswert von 1,1 bis 2 Prozent des Katasterwertes veranschlagt, von dem wiederum 24 Prozent Einkommensteuer abgeführt werden müssen.

 

Der Katasterwert (Valor Catastral) ist die Grundlage für die Berechnung der spanischen Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI). Der Katasterwert unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde, für die Grundsteuer können Immobilienbesitzer mit etwa 0,4 bis 1,1 Prozent des Katasterwertes rechnen. Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Grundstücks als auch den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage und Nutzung.

 

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*Quelle/Fremdlink capital.de

 

Immobilien: Das bringt die neue KfW-Förderung für Eigenheimbesitzer und Vermieter

Energetisches Sanieren kostet, aber es gibt Unterstützung vom Staat.

 

Seit diesem Monat gelten neue Förderregeln für das energetische Sanieren. Was Eigentümer jetzt wissen sollten.

 

 Immer mehr Deutschen wird bewusst, welch große Rolle Immobilien beim Thema Klimaschutz spielen: 40 Prozent des Energieverbrauchs hierzulande entfallen auf den Gebäudebereich – rund 85 Prozent davon für Heizwärme und Warmwasseraufbereitung, 15 Prozent für Strom. Zusammen verursacht das etwa ein Drittel aller CO2-Emissionen. Die Klimaziele der Bundesregierung sind deswegen nur unter Einbeziehung der Immobilienbesitzer möglich. Schon in den vergangenen Monaten kamen aus Berlin strengere Vorgaben, und sollten nach den Bundestagswahlen tatsächlich die Grünen mehr zu sagen haben, dürften die Regulierungen für die Immobilienbranche zunehmen.

 

Große Immobilienkonzerne wie Vonovia und Deutsche Wohnen haben das längst im Blick, aber private Vermieter und Eigenheimbesitzer machen um das Thema nur allzu gern einen Bogen. Doch Eigentümer sollten auch das Positive sehen, sagen Experten wie Jens Rautenberg vom Immobiliendienstleister Conversio: „Natürlich kommen durch die strengeren Regulierungen Mehrkosten auf die Immobilienbesitzer zu – aber es gibt eben auch beachtliche Fördermaßnahmen.“ Gerade erst sind die Förderprogramme des Bundes überarbeitet und aufgestockt worden.

 

Die neu geltenden Änderungen

Die Bundesregierung unterstützt energetische Sanierungsmaßnahmen schon länger, aber seit Jahresbeginn gilt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Diese ersetzt die früheren Programme zur Förderung von Energieeffizienz und erneuerbaren Energien im Gebäudebereich. Im Juli sind weitere Neuerungen in Kraft getreten.

 

Die maximalen Zuschüsse der neuen Programme sind nun höher: Käufer oder Bauherren erhalten für energieeffiziente Immobilien bis zu 37.500 Euro je Wohneinheit – bisher betrug der höchste Tilgungszuschuss 30.000 Euro. Energetische Sanierungen von Bestandsimmobilien fördert der Staat nun mit bis zu 75.000 Euro je Wohneinheit (bislang: Tilgungszuschuss von höchstens 48.000 Euro). Zinsgünstige Kredite sind bis zu einer Höhe von 150.000 Euro statt 120.000 Euro möglich.

 

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*Quelle/Fremdlink handelsblatt.com

 

Immobilienkauf: Grundsteuerpflicht bei wirtschaftlichem Eigentum

Wer muss nach einem Immobilienkauf die Grundsteuer tragen? Wann ist dem Erwerber das Grundstück zuzurechnen? Nach dem BFH kann es im Rahmen der Grundsteuer auf den Übergang des „wirtschaftlichen“ Eigentums ankommen, das mit den Nutzen und Lasten des Grundstücks verbunden ist. Bei einem ausgeübten Vorkaufsrecht kann dieser Übergang auch abweichend vom ursprünglichen Kaufvertrag verschoben werden.

 

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 23.02.2021 (II R 44/17) entschieden, dass die Zurechnung eines Grundstücks zum neuen Eigentümer im Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums erfolgen kann.

 

Der bisherige Eigentümer und der Käufer können im Kaufvertrag einen abweichenden Übergang von Nutzen und Lasten festlegen, an welchem sich auch die Grundsteuer zu orientieren hat.

 

Sachlage im Streitfall

Der bisherige Eigentümer schloss Anfang 2006 mit einer GmbH & Co. KG einen Kaufvertrag über die Veräußerung eines Grundstücks. Der Übergang von Nutzen und Lasten wurde bereits für Januar 2006 vereinbart.

 

Jedoch besaß die Klägerin ein Vorkaufsrecht für das Grundstück und übte dieses im April 2006 aus. Gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts klagte die GmbH & Co. KG erfolglos.

 

Das Grundstück ging schlussendlich im September 2010 auf die Klägerin über. Der Übergang von Nutzen und Lasten wurde abweichend vom zuvor geschlossenen Kaufvertrag für September 2010 vereinbart.

 

Das Finanzamt setzte die Grundsteuer für die Klägerin aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits ab dem 01.01.2007 fest. Die Klägerin wandte sich gegen die entsprechenden Bescheide, da das wirtschaftliche Eigentum ihr zu diesem Zeitpunkt noch nicht zuzurechnen sei.

 

Der BFH sah die Revision als begründet an und hob das Urteil des Finanzgerichts wieder auf.

 

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*Quelle/Fremdlink deubner-steuern.de

 

Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft getreten

Der Bundesrat hat am 28.5.2021 das Baulandmobilisierungsgesetz gebilligt. Es wurde am 22.6.2021 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 23.6.2021 in Kraft getreten. Ziel des Gesetzes ist es, Bauland schneller zu aktivieren, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beschränken. Das Gesetz erleichtert den Wohnungserwerb durch den Staat, die Bildung von privatem Wohneigentum wird hingegen eingeschränkt.

 

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*Quelle/Fremdlink frankfurt-main.ihk.de