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Immobilien News

Aktuelle Meldungen zu Immobilien

Spekulationssteuerrechner 2024

Wer Immobilien in Deutschland verkauft, zahlt unter Umständen Spekulationssteuer. Wer die Steuer zahlen muss und wie sie sich berechnet – ein Überblick. 

Ob Scheidung, Umzug oder ein Todesfall – es gibt viele Gründe, eine einst gekaufte Immobilie binnen kurzer Zeit wieder verkaufen zu wollen – oder zu müssen.

Potenzielle Verkäufer sollten sich darauf einstellen, Spekulationssteuer zu zahlen. Im Folgenden lesen Sie, unter welchen Umständen eine solche Steuer anfällt. 

Mit dem Handelsblatt-Spekulationsrechner können Sie außerdem ermitteln, wie hoch diese Steuer im Falle des Verkaufs Ihrer Immobilie ausfallen würde.

 

Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer, die auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien und sonstigen privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb einer definierten Spekulationsfrist erhoben wird. Die Gesetzesgrundlage dafür bildet der Paragraf 22 des Einkommensteuergesetzes.

Die Steuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und zielt darauf ab, kurzfristige Spekulationen mit Immobilien zu besteuern. Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt derzeit zehn Jahre. Wer innerhalb dieses Zeitraums die Immobilie veräußert, zahlt also im Regelfall Steuern. Unterliegend dieser Spekulationsfrist sind:

  1. ein Gebäude, ein Gebäudeteil oder eine Eigentumswohnungein unbebautes Grundstückgrundstücksgleiche Rechte wie Wohnungseigentumsrecht, Erbbaurecht, Erbpachtrecht und Mineralgewinnungsrecht.

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Quelle/Fremdlink handelsblatt.com

 

Zum Jahreswechsel treten zahlreiche Gesetze und Verordnungen in Kraft, die Auswirkungen auf die Bau- und Immobilienbranche haben. Auf dieser Seite finden Bauherr*innen, Eigentümer*innen, Investor*innen und Unternehmen eine Übersicht der aktuellen Rechtsthemen. Die Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt keine anwaltliche Beratung.  

 

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Quelle/Fremdlink frankfurt-main.ihk.de

 

Im­mo­bi­li­en­er­ben dür­fen sich freu­en: Für den Ver­kauf einer zum Nach­lass einer Er­ben­ge­mein­schaft ge­hö­ren­den Im­mo­bi­lie dür­fen die Fi­nanz­äm­ter künf­tig keine Ein­kom­men­steu­er mehr ver­lan­gen. Das hat der BFH unter Än­de­rung sei­ner Recht­spre­chung ent­schie­den.

Vor den BFH gezogen war ein Mann, der 2015 gemeinsam mit deren zwei Kindern die Immobilien einer Frau geerbt hatte. 2017 wurde die Erbengemeinschaft aufgelöst. Mit Zwischenschritt über einen Dritten übernahm der Mann den gesamten Besitz, um diesen dann Anfang 2018 zu verkaufen. Das Finanzamt besteuerte diesen Verkauf gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG als privates Veräußerungsgeschäft. Nach der für "private Veräußerungsgeschäfte" geltenden Vorschrift, muss derjenige, der eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiter veräußert, Einkommensteuer zahlen.

 

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Quelle/Fremdlink rsw.beck.de

 

Eigentümer können ihr Haus oder ihre Wohnung steuerfrei verkaufen, wenn sie ihre Immobilie selbst nutzen. Vermieter unterliegen dagegen in der Regel der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Doch die Unterscheidung ist nicht immer ganz klar, wie neue Urteile der Finanzgerichte zeigen.

Die Immobilienpreise sinken momentan zwar Anfang 2024 tendenziell, aber dennoch erzielen viele Eigentümer noch einen Gewinn bei einem Verkauf. Vor allem wer vor Jahren sein Objekt gebaut oder erworben hat, realisiert aufgrund der Wertsteigerungen in der langen Phase der Niedrigzinsen häufig noch ein Plus. Dann kann in Höhe des Gewinns jeweils mit dem individuellen Steuersatz Spekulationssteuer anfallen.

 

Ausnahme "selbst genutztes Wohneigentum"

Und zwar dann, wenn die Immobilie vermietet war und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt.

 

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Quelle/Fremdlink handwerk-magazin.de

 

Werden aufwendig ausgestattete Immobilien vermietet, dürfen durch die Vermietung entstehende Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. So hat der BFH in einem Fall geurteilt und damit seine bisherige Rechtsprechung bestätigt.

Im konkreten Fall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villen mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 m2 gekauft. Die Objekte vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Für die Steuerpflichtigen ergaben sich durch die Vermietung jährliche Verluste zwischen 172.000 Euro und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechnete das Ehepaar mit seinen übrigen Einkünften. Daraus resultierte eine erhebliche Einkommensteuerersparnis für das Paar.

 

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Quelle/Fremdlink asscompact.de

 

Im entschiedenen Fall hatte die Verkäuferin mehrerer Einheiten eines größeren Gebäudekomplexes nicht darüber aufgeklärt, dass in einer zwei Jahre zurückliegenden Eigentümerversammlung über anstehende Sanierungen mit einem hohen Aufwand verhandelt wurde. Ein entsprechender Beschluss wurde jedoch erst nach dem Verkauf der Einheiten getroffen.

Da keine ausreichende Instandhaltungsrücklage vorhanden war, mussten die Eigentümerinnen und Eigentümer hohe Sonderumlagen aufbringen. Die Käuferin verklagte daraufhin die Verkäuferin auf Schadensersatz, da sie die Einheiten bei Kenntnis des Sachverhalts nicht gekauft hätte. Die Verkäuferin rechtfertigte sich damit, dass das Protokoll der seinerzeitigen Eigentümerversammlung zu den umfangreichen Unterlagen gehörte, die sie der Käuferin elektronisch kurz vor Beurkundung des Kaufvertrags zur Verfügung gestellt hatte.

 

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Quelle/Fremdlink cash-online.de

 

Einen nachvollziehbaren Verdacht darf der Mieter äußern, ohne Konsequenzen für das Mietverhältnis fürchten zu müssen

Eine Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann als schwerwiegende Pflichtverletzung ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Einen nachvollziehbaren Verdacht darf der Mieter aber ohne Konsequenzen für das Mietverhältnis äußern.

 

Hintergrund: Auf Mobbing und Strafanzeige folgt Kündigung

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von der Mieterin nach einer fristlosen Kündigung die Räumung.

Vorausgegangen waren Streitigkeiten über Mängel und Beschädigungen der Wohnung. In mehreren E-Mails kritisierte der Vermieter das Verhalten der Mieterin. Er bescheinigte ihr "Besserwisserei", "Penetranz" und einen "bissigen Eifer" und schrieb, es sei nicht normal, was sie mache.

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

 

Ob Restnutzungsdauer oder Gutachtenmethoden – die Finanzgerichte urteilen aktuell in vielen Fällen eindeutig pro Steuerzahler

Immer wieder müssen die Finanzgerichte über steuerliche Zweifelsfragen und Streitfälle zwischen Bürgern und Fiskus entscheiden. Vermieter und Wohnungsunternehmer können Steuern sparen, wenn sie mit den Gerichtsentscheidungen vertraut sind. Wichtige Urteile im Überblick.

 

Beim Thema AfA gibt es unterschiedliche Ansichten von Finanzverwaltung und Gerichten. Und neue Möglichkeiten. Wer Immobilien vermietet oder gewerblich nutzt, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes steuerlich abschreiben. Gesetzgeber und Finanzverwaltung sehen für diese Regelabschreibung abhängig von der Nutzungsart und dem Zeitpunkt der Fertigstellung oder des rechtswirksamen Abschlusses eines obligatorischen Kaufvertrags typisierte Abschreibungssätze (AfA-Sätze) vor.

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

 

Vorzeitige Vertragsaufhebung: Wie sind Abfindungen an Mieter beim Vermieter steuerlich zu behandeln?

BFH, Pressemitteilung Nr. 44/23 vom 16.11.2023 zum Urteil IX R 17/21 vom 20.06.2023

Wird ein Objekt mit einer Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche vermietet, können aufgrund der Vermietung entstehende Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 20.06.2023 – IX R 17/21 – entschieden.

 

Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Durch die Vermietung entstanden den Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 Euro und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften. Dadurch ergab sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis.

Der BFH hat die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis nicht zugelassen. Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolge, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Könne er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschafte, handele es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sog. Liebhaberei. Im Fall einer Liebhaberei seien aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.

 

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Quelle/Fremdlink datev-magazin.de

 

Vorzeitige Vertragsaufhebung: Wie sind Abfindungen an Mieter beim Vermieter steuerlich zu behandeln?

Will ein Vermieter eine Immobilie umfassend renovieren, lassen sich Vertragsaufhebungen nicht immer umgehen. Mieter können für den vorzeitigen Auszug eine Abfindung erhalten. Hier stellt sich die Frage, wie diese Mieterabfindungen steuerlich zu behandeln sind.

 

Abfindung für vorzeitige Vertragsauflösung: Beispiel
A ist Eigentümer eines Einfamilienhauses, das er vermietet und aus dem er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezogen hat. Im Jahr 2023 hat er das Mietverhältnis vorzeitig gekündigt und dem Mieter für seine Einwilligung und die vorzeitige Räumung des Hauses eine Abfindung von 5.000 Euro gezahlt.

Variante 1: Renovierung und Neuvermietung bei höherer Miete
A renoviert das Haus und vermietet es im Anschluss zu einer höheren Miete an einen neuen Mieter.

Hier stellt sich die Frage, ob A die Abfindung sofort als Werbungskosten im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann. Diese Frage wird vom BFH bejaht (BFH, Urteil v. 25.2.1975, VIII R 115/70, Urteil v. 24.10.1979, VIII R 92/77, Urteil v. 26.1.2011, IX R 24/10). Wird die freiwerdende Wohnung nach der Sanierung wieder fremd vermietet, in der Regel für eine höhere Miete, ist die Abfindung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Die Abstandszahlung dient dann dazu, die anderweitige Vermietung durch den Eigentümer zu ermöglichen. Der Vermieter findet den Mieter ab, um Einnahmen zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten.

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

 

Dubai, bisher ein (Steuer-) Paradies, hat sich jüngst als bevorzugter Standort für "Influencer", also Personen mit großer Präsenz in den sozialen Medien, entwickelt, die von Steuerfreiheit und Prämien angezogen werden. Diese locken insbesondere deutsche Internetstars an, um dort zu leben und von dort aus ihre Tätigkeiten auszuüben. Doch es gibt dort auch viele deutsche Immobilieneigentümer.

 

Die Bekämpfung von Steuerumgehung
Olaf Scholz, ehemaliger Bundesfinanzminister und jetziger Kanzler, hat im Jahr 2021 von einem anonymen Informanten eine CD erworben, die Informationen über steuerlich relevante Angelegenheiten in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) enthält. Der Kaufpreis belief sich auf 2 Mio. EUR. Der Wert dieser Datensammlung weckt Hoffnungen auf bedeutende Erkenntnisse für die deutsche Finanzbehörde.

 

Wer ist betroffen und welche Maßnahmen sind geplant?
Die Daten betreffen hauptsächlich Immobilien und Grundstücke deutscher Staatsbürger, die sich in den VAE befinden und in Deutschland wohnhaft sind. Solche steuerlich relevanten Informationen stehen normalerweise der deutschen Finanzverwaltung nicht zur Verfügung. Nunmehr werden diese Daten nach und nach durch die Finanzämter abgeglichen und ausgewertet. Der Schwerpunkt liegt auf Einnahmen, die aus Immobilientransaktionen (Verkauf und Vermietung) resultieren.

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

 

Tätigkeit für beide Parteien: Die Käufer eines Grundstücks verklagten einen Makler auf Rückzahlung der Provision

Die Klage eines Immobilienkäufers gegen einen Makler wegen eines vermuteten Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 BGB (Halbteilungsgrundsatz) auf Rückzahlung der Provision war unbegründet. Das Landgericht Münster sah die Beweislast beim Kläger.

 

Seit dem 23.12.2020 gilt für die Maklerprovision der sogenannte Halbteilungsgrundsatz: Gemäß § 656c Abs. 1 BGB kann ein Makler, der für beide Parteien tätig ist, vom Käufer nur dann einen Lohn verlangen, wenn der Verkäufer sich verpflichtet, die Courtage in gleicher Höhe zu zahlen.

Wer hat die Beweislast, wenn der Makler bei Doppeltätigkeit mutmaßlich gegen § 656c Abs. 1 BGB verstoßen hat? Im vorliegenden Fall vor dem Landgericht (LG) Münster mussten die Käufer (Kläger) einer Immobilie darlegen und den Beweis dazu antreten, dass die Beklagte (Makler) die Provision ohne Rechtsgrund vereinnahmt hat. Die Klage wurde abgewiesen.

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

 

Die Rolle des Klimawandels in Europas Städten spielt bei der Immobiliennachfrage laut ECGI zunehmend eine Rolle

 

Deutschland ist im aktuellen European Cities Growth Index (ECGI) von LaSalle gleich mit drei Immobilienmärkten in den Top 20 vertreten – das schafft im Vergleich kein anderes Land. Das liegt auch am Klima. München führt das deutsche Ranking bei der erwarteten Nachfrage an.

Im European Cities Growth Index (ECGI) 2023 von LaSalle Investment Management führt London – gefolgt von Paris – die europäischen Top-Städte bei der projizierten Immobiliennachfrage an. Deutschland ist mit drei Städten in den Top 20 vertreten. Grundlage für die Berechnung des Index sind gewichtete Daten zum ökonomischen Wachstum, Humankapital, Geschäftsrisiken und neu im Katalog: extremes Wetter.

"Trotz der aktuellen Wirtschaftslage dürfte das starke Wachstum in vielen europäischen Städten langfristig anhalten", sagt Petra Blazkova, Head of Research & Strategy, Core & Core-Plus Capital, Europe bei LaSalle. "Die Stärke von Märkten wie London und Paris wird durch die gemeinsamen strukturellen Merkmale untermauert, wobei Paris für seinen zunehmenden Status als Investitionszentrum für Startups bekannt ist."

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

 

Dubai, bisher ein (Steuer-) Paradies, hat sich jüngst als bevorzugter Standort für "Influencer", also Personen mit großer Präsenz in den sozialen Medien, entwickelt, die von Steuerfreiheit und Prämien angezogen werden. Diese locken insbesondere deutsche Internetstars an, um dort zu leben und von dort aus ihre Tätigkeiten auszuüben. Doch es gibt dort auch viele deutsche Immobilieneigentümer.

 

Die Bekämpfung von Steuerumgehung
Olaf Scholz, ehemaliger Bundesfinanzminister und jetziger Kanzler, hat im Jahr 2021 von einem anonymen Informanten eine CD erworben, die Informationen über steuerlich relevante Angelegenheiten in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) enthält. Der Kaufpreis belief sich auf 2 Mio. EUR. Der Wert dieser Datensammlung weckt Hoffnungen auf bedeutende Erkenntnisse für die deutsche Finanzbehörde.

Wer ist betroffen und welche Maßnahmen sind geplant?
Die Daten betreffen hauptsächlich Immobilien und Grundstücke deutscher Staatsbürger, die sich in den VAE befinden und in Deutschland wohnhaft sind. Solche steuerlich relevanten Informationen stehen normalerweise der deutschen Finanzverwaltung nicht zur Verfügung. Nunmehr werden diese Daten nach und nach durch die Finanzämter abgeglichen und ausgewertet. Der Schwerpunkt liegt auf Einnahmen, die aus Immobilientransaktionen (Verkauf und Vermietung) resultieren.

 

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Quelle/Fremdlink haufe.de

 

 

Verkäufer von Immobilien müssen Käufer zum Beispiel über anstehende Sanierungskosten ausreichend aufklären.

Was muss der Immobilienverkäufer dem Käufer mitteilen, was muss der Interessent dagegen selbst vorab überprüfen? Der BGH stellt nun klar: Dass der Käufer theoretisch etwas zur Kenntnis nehmen könnte, entlastet nicht automatisch den Verkäufer.

 

Verkäufer von Immobilien müssen Käufer beispielsweise über anstehende Sanierungskosten ausreichend aufklären. Unterlagen dazu kurz vor dem geplanten Vertragsabschluss ohne entsprechenden Hinweis in einen virtuellen Datenraum zu stellen, reicht aus Sicht des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht aus. Nur in Einzelfällen sei keine Aufklärung nötig, sagte die Vorsitzende Richterin des fünften Zivilsenats am Freitag in Karlsruhe. Dabei komme es unter anderem darauf an, welche Vereinbarungen es zur Nutzung des Datenraums gab und wie wichtig die Information ist, um die es geht (Urt. v. 15.09.2023, Az. V ZR 77/22).

Konkret ging es in dem Fall um einen Immobilienkauf in Hannover und Sanierungskosten in Millionenhöhe. Im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen hatte die klagende Käuferin Zugriff auf einen von der Verkäuferin eingerichteten virtuellen Datenraum erhalten, der verschiedene Unterlagen zu dem Kaufobjekt enthielt. Unter den Unterlagen befand sich auch ein Protokoll der Eigentümerversammlung über eine Sonderumlage. Nachdem sie das Eigentum an dem Haus erworben hatte, wurde die klagende Verkäuferin aufgrund dieser Sonderumlage von den neuen Miteigentümern in Anspruch genommen. Von der Existenz dieser Sonderumlage wusste sie vor dem Kauf aber nichts, sie hatte die entsprechenden Unterlagen in dem virtuellen Datenraum nicht gelesen.

 

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Quelle/Fremdlink lto.de

 

 

Auch eine Einzimmerwohnung darf untervermietet werden.

 

Kann man auch bei einer Einzimmerwohnung »einen Teil der Wohnung« untervermieten? Ja, sagt der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem der Mieter während eines beruflich bedingten Auslandsaufenthalts persönliche Gegenstände in der Wohnung ließ, den Rest der Wohnung aber unterviermietete. Sein Vermieter hatte ihm dies untersagt.

 

Wunsch des Mieters: Untervermietung während eines beruflichen Auslandsaufenthalts
Der Mieter einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung musste beruflich für einige Zeit ins Ausland und bat seinen Vermieter um die Gestattung der Untervermietung vom 15. Juni 2021 bis zum 30. November 2022 an eine namentlich benannte Person. Der Vermieter lehnte dies ab.

Der Mieter klagte auf die Erlaubnis der Untervermietung »eines Teils der Wohnung« und trug vor, er wolle für die Dauer seiner berufsbedingten Abwesenheit einen Teil der untervermieten, jedoch persönliche Gegenstände weiter in der Wohnung lagern.

Mieter schafft Fakten
Während seines Auslandaufenthalts lagerte der Mieter wie geplant seine in der (untervermieteten) Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Er behielt zudem einen Wohnungsschlüssel.

 

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Quelle/Fremdlink steuertipps.de

 

 

Ist der Grundstückskaufvertrag mit einem befristeten Erwerberbenennungsrecht ausgestattet, kommt es zu einer Anschaffung im Sinne eines steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG) nicht im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, sondern im Zeitpunkt der Selbstbenennung (Selbsteintritt), selbst wenn der Benennungsberechtigte das Grundstück mit dem noch späteren Fristablauf ohnehin „automatisch“ (Annahmefiktion) erworben hätte. 

 

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