Immobilien News
Aktuelle Meldungen zu Immobilien
Vermieter müssen E-Rechnungen verschicken und empfangen können. Wichtige Übergangsfristen laufen in Kürze ab. Was Vermieter beachten müssen
Seit Anfang 2025 gilt die E-Rechnungspflicht. Seither müssen nicht nur Unternehmer, sondern auch private Vermieter elektronische Rechnungen empfangen und verarbeiten. Einige kamen bisher noch darum herum, besonders wenn sie nur mit sehr kleinen Unternehmen zusammenarbeiten, weil je nach Umsatzgröße noch Übergangsfristen bis Ende 2026 oder 2027 gelten. Doch das heißt nicht, dass Vermieter sich bis dahin zurücklehnen können. Sie müssen ihrer Pflicht per Gesetz auch heute schon nachkommen. Die wichtigsten Fakten im Überblick.
Quelle/Fremdlink capital.de
Viele Menschen investieren in Immobilien, doch sie lassen sich große Potenziale entgehen. Insbesondere einkommensstarke Haushalte können durch Kapitalanlagen in Immobilien ein beträchtliches Vermögen aufbauen, und zwar dank steuerlicher Vorteile. Pflegeappartements zur Kapitalanlage bieten beispielsweise exzellente Möglichkeiten, mit einer Immobilie Steuern zu sparen und attraktive Renditen zu generieren. Im folgenden Beispielsfall lassen sich bei einem Kaufpreis von 190.000 Euro im Laufe von 20 Jahren 84.000 Euro an Steuerrückerstattungen generieren, das entspricht über 44 Prozent des Kaufpreises.
Quelle/Fremdlink wiwo.de
Die Umsatzsteuer muss bei der Jahresabrechnung nicht herausgerechnet werden
Legt ein Vermieter von gewerblichem Raum (hier ging es um einen Frisörsalon) Positionen aus der Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft (zu der auch »normale« Wohnraummieter zählen) auf alle Mieter um, so muss er die Kosten für die Umsatzsteuer (die zum Beispiel für den Hausmeister angefallen sind) nicht aus den Positionen herausrechnen. Es liegt keine unzulässige Doppelbelastung der Mieter vor. Denn der Vermieter »erhebt keine Umsatzsteuer auf bereits enthaltene Umsatzsteuer«. (BGH, XII ZR 29/24) - vom 15.01.2025
Quelle/Fremdlink steuerzahler.de
Oben Eigentumswohnungen, unten Ladenlokal: Eine häufige Kombination, die bei der Steuer kompliziert werden kann
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 15. Januar 2025 (Az.: XII ZR 29/24) entschieden, dass Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber gewerblichen Mietern die Umsatzsteuer nicht aus den Kosten herausrechnen müssen, wenn sie sich auf die Jahresabrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) stützt – sofern diese selbst keine Umsatzsteuer berechnet.
Eine Vermieterin hatte Gewerberaum (einen Frisörsalon) in einem Gebäude vermietet, das in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt war. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Mieterin zusätzlich zur Miete alle Betriebskosten anteilig übernimmt. Sowohl auf die Miete als auch auf den Betriebskostenanteil war laut Vertrag auch die gesetzliche Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent zu zahlen. Die Vermieterin hatte zuvor auf die Steuerbefreiung verzichtet. Für die Betriebskostenabrechnung 2018 nutzte die Vermieterin die GdWE-Abrechnung.
Quelle/Fremdlink hausundgrund-verband.de
Eine höhere Vormiete kann eine Abweichung von der Mietpreisbremse begründen
Beruft sich ein Vermieter bei Geltung der Mietpreisbremse zur Begründung der zulässigen Miethöhe auf die Vormiete, bleiben im Vormietverhältnis vereinbarte Mietstaffeln, die nicht in Kraft getreten sind, unberücksichtigt. Maßgeblich ist allein die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Der Grund für den Eigenbedarf muss tatsächlich gegeben sein, damit die Kündigung des Mietverhältnisses legal ist
Eigenbedarfskündigungen sind für Mieter ein rotes Tuch – und landen häufig vor Gericht. Hamburg setzt sich derzeit im Bundesrat für schärfere Regeln ein. Wie Vermieter richtig kündigen und wie rechtliche Streitigkeiten entschieden wurden.
Hamburg hat eine Bundesratsinitiative zu schärferen Regeln für Eigenbedarfskündigungen von Wohnraummietverhältnissen eingebracht. Die Initiative wird derzeit in den Fachausschüssen der Länderkammer beraten. Hintergrund sei eine steigende Zahl von Beratungen zu Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Mietervereinen und deutlich mehr vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen, heißt es im Entschließungsantrag.
Eigentümer haben das Recht, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu beenden. Der Anspruch auf eine ordentliche Kündigung besteht laut § 573 Abs. 2 BGB, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Grundstückserwerber haften nicht für Umsatzsteuer, die in übernommenen Mietverträgen unzutreffend ausgewiesen wurde. Der BFH betont, dass eine Steuerschuld nur dann entsteht, wenn der Erwerber selbst eine fehlerhafte Rechnung ausstellt oder ihr Entstehen zuzurechnen ist.
Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied mit Urteil vom 05.12.2024 (V R 16/22), dass ein Erwerber eines Grundstücks nicht für fehlerhafte Umsatzsteuerausweise in bestehenden Mietverträgen haftet. Dieses Urteil klärt eine zentrale Frage zur Haftung im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung von vermieteten Immobilien.
Darum ging es im Streitfall
Die Klägerin ersteigerte 2013 ein Bürogebäude mit bestehenden Mietverhältnissen. In einigen dieser Verträge hatte der Voreigentümer Umsatzsteuer unzutreffend offen ausgewiesen. Die Klägerin behandelte die Vermietung als steuerfrei, das Finanzamt setzte jedoch aufgrund der Steuerausweise in den Mietverträgen eine entsprechende Umsatzsteuer fest. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg sah die Klägerin als Rechnungsausstellerin an und begründete die Haftung mit der Übernahme der Mietverträge. Das Finanzamt argumentierte, dass durch die Zahlungen der Mieter eine „Beleglage“ entstanden sei, die als Rechnung im Sinne des Umsatzsteuerrechts zu werten sei.
Quelle/Fremdlink der-betrieb.de
Eine Erbengemeinschaft tut sich oft schwer, den Wert einer erhaltenen Immobilie zu ermitteln.
Erben kann den Familienfrieden nachhaltig stören. Insbesondere dann, wenn der Nachlass an eine Erbengemeinschaft geht und eine Immobilie in der Erbmasse enthalten ist. Denn der Wert des Objekts ist oft strittig – und interessensgesteuert: Während Finanzamt und Makler ihn möglichst hoch ansetzen, rechnet die Bank ihn möglichst klein. Hier sind neun Wege, den Wert von Immobilien zu bestimmen.
Laut einer Erhebung der Deutschen Bank hat mehr als die Hälfte (54 Prozent) der Erben in Deutschland 2024 eine oder mehrere Immobilien geerbt – alleine oder als Erbengemeinschaft. 2018 waren es nur 40 Prozent. Das Kreditinstitut hat untersucht, ob sich die Struktur der Erbschaften in den vergangenen Jahren verändert hat. Und kommt zu dem Ergebnis: Zwar überwiegt mit 73 Prozent nach wie vor Geld bei den Erbschaften, jedoch nimmt der Anteil ab – 2018 waren es noch 75 Prozent. Aktuell planen 66 Prozent der Erblasser, ihren Nachkommen Geldvermögen zu hinterlassen.
Quelle/Fremdlink handwerk-magazin.de
Beziehen Mieter über eine Photovoltaikanlage erzeugten Strom, können Vermieter Steuervorteile erhalten. Der Bundesfinanzhof macht in einem Urteil deutlich, wie ein Vertrag aussehen muss.
Wer freut sich nicht, wenn er seine Energiekosten senken kann? Anders als Eigentümer haben Mieter oft jedoch nicht die Möglichkeit, Strom über eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) zu gewinnen, es sei denn, ihr Vermieter hat eine solche Anlage installiert.
Da mit dem Einbau der Anlage aber erst einmal hohe Kosten verbunden sind, ist es allzu verständlich, dass er steuerlich alle Möglichkeiten ausschöpfen will. Dazu zählt auch der Vorsteuerabzug, wenn er den Mieterstrom gegen Entgelt zur Verfügung stellt.
Quelle/Fremdlink handelsblatt.com
Der Einbau einer Wärmepumpe oder eine bessere Dämmung? Viele Immobilieneigentümer scheuen Sanierungen, wie eine neue Umfrage zeigt.
Viele Immobilieneigentümer in Deutschland sind einer Umfrage zufolge nur mit Zwang zu energetischen Sanierungen bereit. Gut 30 Prozent der Befragten gaben in einer Studie der Direktbank ING an, sie würden ihre Immobilie zur Steigerung der Energieeffizienz nur sanieren, wenn sie gesetzlich dazu verpflichtet wären. Bei einer Befragung im Vorjahr hatten das sich nur rund 12 Prozent so geäußert.
Weitere rund 18 Prozent erklärten nun, sie wären willens für energetische Sanierungen, wenn es finanzielle Unterstützung – etwa Zuschüsse oder Steuererleichterungen - gebe, die komplett die Kosten deckten. Knapp neun Prozent machen Sanierungen von Hilfen abhängig, die zumindest teilweise die Kosten ausgleichen.
Quelle/Fremdlink wiwo.de
Das vom Bundestag beschlossene Jahressteuergesetz 2024 schließt eine Lücke, die es ermöglicht hat, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Vor allem bei großen Immobilientransaktionen ändert sich nun einiges.
Wie groß ist das Schlupfloch?
Bislang konnten Unternehmen durch die geschickte Übertragung von Anteilen an Gesellschaften, die Immobilien besitzen, die Grunderwerbsteuer umgehen. Die Regel lautete: Solange weniger als 95 % der Anteile übertragen wurden, galt die Immobilie formal nicht als verkauft, und die Steuer entfiel. Diese sogenannten Share Deals werden häufig bei großen Immobilientransaktionen genutzt, um Steuern zu sparen.
Wie groß das Schlupfloch ist? Zuletzt hat sich auf diese Weise Deutschlands größter Immobilienkonzern die komplette Grunderwerbsteuer bei der Milliarden-Übernahme der Deutsche Wohnen gespart, wie tagesschau.de berichtete.
Was ändert sich jetzt?
Damit soll nun Schluss sein. Denn mit der neuen Regelung (§ 1 Abs. 4a GrEStG) wird klargestellt, wann eine Immobilie offiziell als Teil des Vermögens einer Gesellschaft gilt. Die Immobilie gehört der Gesellschaft, die sie zuletzt gekauft hat, solange kein Rückkauf erfolgt. Auch Rückabwicklungen von Käufen werden von der neuen Regelung erfasst. Das Gesetz greift somit tiefer in den Ablauf von Immobilientransaktionen ein und verhindert die Umgehungen der Steuerpflicht.
Wichtig: Das Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024), das diese Regelung beinhaltet, muss noch vom Bundesrat genehmigt werden. Die Abstimmung ist für den 22. November 2024 geplant.
Quelle/Fremdlink immowelt.de
Der Bundesrat hat das „Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien“ gebilligt. Mit Schrottimmobilien wurde häufig ein „böses Spiel“ getrieben, nun können Gemeinden in einem Zwangsversteigerungsverfahren die gerichtliche Verwaltung des Grundstücks beantragen.
Das „Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien“ hat den Bundesrat passiert. Das Gesetz kann demnach am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.
Im Fokus des Gesetzes stehen Fälle, in denen Gebäude bei Zwangsversteigerungen erworben werden, die Ersteher jedoch nie den Kaufpreis bezahlen und dennoch über einen längeren Zeitraum Einkünfte aus der Immobilie erzielen – beispielsweise durch Mieteinnahmen. Dies ist nur bei Versteigerungen möglich, da man hier bereits mit dem Zuschlag und nicht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch Eigentümer des Grundstücks wird.
Quelle/Fremdlink asscompact.de
Der Bundestag hat das Jahressteuergesetz 2024 verabschiedet. Auch auf Hauseigentümer und Wohnungsunternehmen kommen Änderungen zu, von Photovoltaik bis Erbschaft – die wichtigsten immobilienrelevanten Normen im Überblick.
Der Bundestag hat am 18. Oktober das Jahressteuergesetz (JStG) 2024 beschlossen. Auch die Immobilienbranche ist von den zahlreichen Änderungen in verschiedenen Gesetzen betroffen.
Einkommensteuer: kleine Photovoltaikanlagen
§ 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz (EStG): Die für die Anwendung der Steuerbefreiung zulässige Bruttoleistung wird von 15 Kilowatt Peak (kW peak) auf 30 kW peak pro Wohneinheit oder Gewerbeeinheit erhöht. Durch die Änderung wird weiter klargestellt, dass
- auch bei Gebäuden mit mehreren Gewerbeeinheiten, aber ohne Wohneinheiten, Photovoltaikanlagen bis zu 30 kW peak pro Gewerbeeinheit begünstigt sind,
- es sich bei der Steuerbefreiung um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt.
Das gilt erstmals für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
Steuerabzug bei Bauleistungen
Die verbindliche elektronische Antragstellung auf Erstattung des Bausteuerabzugsbetrages wird zum 1.1.2026 eingeführt (§ 48c EStG). Sie gilt nicht, wenn es sich um einen Härtefall handelt und die elektronische Antragstellung für den Steuerpflichtigen eine unbillige Härte darstellen würde.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Sowohl bei Immobilien als auch bei Aktien werden Renditen, die deutlich über der Inflation liegen, vom Wirtschaftswachstum getrieben. Ist man mit einer Investition in Aktien eventuell besser beraten?
Die Immobilienpreise sind in letzter Zeit stark gestiegen, und es scheint, dass diejenigen, die in den letzten Jahrzehnten in Immobilien investiert haben, eine noch nie dagewesene Rendite erzielt haben. In unserer ersten Abbildung zeigen wir auf Basis des OeNB-Hauspreisindex, dass die Hauspreise in Österreich real (inflationsbereinigt) interessanterweise nur um 61 Prozent gestiegen sind. In der gleichen Grafik sehen wir auch, dass diejenigen, die in österreichische Aktien, gemessen am ATX (Preisindex der österreichischen Börse), investiert haben, viel besser dastehen: Sie haben den investierten Betrag in 32 Jahren mehr als vervierfacht. Dies schließt jedoch die auf die Aktien ausgeschütteten Dividenden ein.
Quelle/Fremdlink diepresse.com
Wird ein (Haus-)Grundstück innerhalb von zehn Jahren angeschafft und wieder veräußert, so werden Steuern auf einen Gewinn fällig. Das gilt nicht, wenn das Grundstück weiterhin als »selbstgenutzte Wohnimmobilie« gelten kann. Wird einem Familienvater nach einer Scheidung das Alleineigentum an einer Immobilie übertragen und hat die Ex (und Mutter des gemeinsamen Kindes) ein unentgeltliches Wohnrecht bis zum Ende des Jahres eingeräumt, in dem das Kind volljährig wird, so gilt das nicht als »Selbstnutzung« für den Mann. Ausschließlich das »steuerlich zu berücksichtigende Kind« hätte die Wohnung nutzen dürfen. Dann wäre der Mann von der Steuerzahlung befreit gewesen. (BFH, IX R 10/22) - vom 04.11.2023
Quelle/Fremdlink steuerzahler.de
Ist der Grundstückskaufvertrag mit einem befristeten Erwerberbenennungsrecht ausgestattet, kommt es zu einer Anschaffung im Sinne eines steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG) nicht im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, sondern im Zeitpunkt der Selbstbenennung (Selbsteintritt), selbst wenn der Benennungsberechtigte das Grundstück mit dem noch späteren Fristablauf ohnehin „automatisch“ (Annahmefiktion) erworben hätte.