Immobilien News
Aktuelle Meldungen zum Thema Immobilien
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Mit der Umstellung auf klimafreundliche Heizungen will das Bundeswirtschaftsministerium die Sonder-AfA für energetische Sanierungen auf Vermieter und Gewerbe erweitern. Bisher profitieren von der steuerlichen Förderung nach § 35c EStG nur selbst nutzende Eigentümer.
Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) will ab dem 1.1.2024 jede neu eingebaute Heizung im Neubau und im Bestand mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien laufen lassen.
Die Investitionskosten für neue Heizungsanlagen – explizit Wärmepumpen – und die Pflicht zum erneuerbaren Heizensollen sollen mit milliardenschweren Fördermaßnahmen in der Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) sozial abgefedert werden. Habeck kündigte außerdem an, dass die steuerliche Förderung von energetischen Sanierungen (sogenannte Sanierungs-AfA) auf Vermieter und Gewerbe erweitert werden soll.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Wird eine Immobilie vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt, stellt dies keine Anschaffung im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG dar. Dies ist bei der Frage von Bedeutung, ob Renovierungskosten für vermietete Immobilien als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden dürfen.
Wird ein Gebäude nach dem Kauf privat vermietet und die Renovierungskosten betragen in den nächsten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, dürfen die Renovierungskosten nicht sofort in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Die Renovierungskosten stellen in diesem Fall vielmehr anschaffungsnahe Herstellungskosten dar, die nur über die jahrzehntelange Gebäudeabschreibung steuerlich berücksichtigt werden dürfen.
Quelle/Fremdlink deutsche-handwerks-zeitung.de
§ 9 UStG gibt Unternehmern, die eine der vorgenannten Leistungen erbringen, die Möglichkeit der Option zur Umsatzsteuerpflicht. Unter Einhaltung verschiedener Voraussetzungen können Unternehmer z. B. beim Erwerb eines Grundstücks oder aber auch bei der langfristigen Vermietung zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Die Gründe für eine Umsatzsteueroption für Vermieter und Veräußerer sind vielfältig.
Wann eine Umsatzsteueroption sinnvoll ist - So können
- die Nutzung des Vorsteuerabzugs als solcher oder aber
- die Verbesserung der Quote zwischen umsatzsteuerpflichtigen und umsatzsteuerfreien Umsätzen bei gemischter Vermietung und damit die Verbesserung der Quote des anteiligen Vorsteuerabzugs
Hintergrund für eine solche Option sein. Aber auch Vermieter, die bei Erwerb aufgrund einer Option einen Vorsteuerabzug geltend gemacht haben, verhindern durch die weitere Anwendung der Option gem. § 9 UStG, dass sie innerhalb des 10-jährigen Berichtigungszeitraums Vorsteuerkorrekturen nach § 15a UStG durchführen müssen.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Austausch der mit Vorbehaltsnießbrauch belasteten Immobilie
Wird eine mit einem Vorbehaltsnießbrauch belastete Immobilie mit Zustimmung des Nießbrauchers gegen eine andere Immobilie in der Weise ausgetauscht, dass dem Nießbraucher an der neuen Immobilie wiederum ein Nießbrauch eingeräumt wird, und trägt der Nießbraucher wirtschaftlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Ersatzimmobilie, so setzt sich der Vorbehaltsnießbrauch an der erworbenen Immobilie fort (verlängerter Vorbehaltsnießbrauch).
Hintergrund: Austausch der mit Vorbehaltsnießbrauch belasteten Immobilie
Streitig war zum einen, ob bei einem im Rahmen eines Nießbrauchs vermieteten Objekts die AfA auf die Anschaffungskosten in voller Höhe oder nur im Umfang der auf das Gebäude entfallenden Aufwendungen zustehen, und zum anderen, ob die AfA verteilt auf die voraussichtliche Lebensdauer des längstlebenden Nießbrauchers oder nur auf die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes zu gewähren ist.
Die Eheleute AB lebten bis 2013 in einem der Ehefrau (B) gehörenden Einfamilienhaus in A-Stadt. B hatte dieses Hausgrundstück in 2002 unentgeltlich im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die drei Kinder übertragen. Dabei hatten sich AB ein Nießbrauchsrecht bis zum Tod des Längstlebenden vorbehalten.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Welche Steuerregeln gelten, wenn Immobilien aus dem Betriebs- in das Privatvermögen überführt werden? Nach dem BFH sind bei einer Wohnungsentnahme Sanierungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar. Es handelt sich demnach nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die lediglich als Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer steuerlich geltend gemacht werden können.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 03.05.2022 (IX R 7/21) entschieden, dass die Entnahme einer Wohnung aus einem Betriebsvermögen nicht als Anschaffung i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu werten ist, und dass die innerhalb von drei Jahren nach der Entnahme durchgeführten Baumaßnahmen als Erhaltungsaufwendungen abzugsfähig sind.
Eine Behandlung als anschaffungsnahe Herstellungskosten kommt somit nicht in Betracht.
Sachlage im Streitfall
Der Kläger hat im Jahr 2011 eine Wohnung aus seinem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen entnommen und in sein Privatvermögen überführt. Die Wohnung wurde im Anschluss an die Entnahme umfangreich saniert und modernisiert.
Die Erhaltungsaufwendungen überstiegen im Jahr der Entnahme sowie in den darauffolgenden Jahren unstreitig 15 % des Entnahmewerts der Wohnung.
Im Rahmen einer Außenprüfung vertrat das Finanzamt (FA) die Auffassung, dass die bislang als Erhaltungsaufwendungen geltend gemachten Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu beurteilen und gem. § 7 Abs. 4 EStG bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzuschreiben seien.
Quelle/Fremdlink deubner-steuern.de
Vermieter können Immobilien schneller und mit höheren Beträgen von der Steuer abschreiben, wenn sie eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Dafür reicht ein Online-Gutachten. Das Finanzgericht Köln folgt damit der Auffassung des Bundesfinanzhofs in gleicher Sache.
Von vermieteten gewerblich genutzten Immobilien können Eigentümer steuerlich profitieren, indem sie Gebäude über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Nach 50 Jahren wäre ein Objekt so vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden die Abschreibungshöhe und die Abschreibungsdauer neu ermittelt.
In vielen Fällen können Eigentümer ihre Immobilie in einem deutlich kürzeren Zeitraum abschreiben und jährlich höhere Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Dafür müssen Vermieter eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können.
FG Köln: Modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer als Grundlage des Afa-Satzes reicht
Am 9.7.2022 hat das Finanzgericht (FG) Köln sein Urteil vom 22. März (Az. 6 K 923/20) veröffentlicht, in dem klargestellt wird, dass eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von vermieteten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. Darauf weist die Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com hin.
"Konkret geht es um das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankerte Schema zur Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden", erklärte Geschäftsführer David Glasenapp.
"Die allermeisten Vermieter in Deutschland zahlen mehr Steuern als sie müssten", so Glasenapp. Jeder Vermieter, der eine mehr als 30 Jahre alte Bestandsimmobilie zur Erzielung von Einkünften habe, sollte die tatsächliche Nutzungsdauer zumindest überprüfen. Oftmals könne der Abschreibungszeitraum signifikant verkürzt und nicht unerhebliche steuerliche Vorteile geltend gemacht werden. Nach Schätzungen von Nutzungsdauer.com "verschenken" manche Vermieter zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Jahr.
Grundsätzlich räumt die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein, ob er sich mit dem typisierten AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG – also 50 Jahre bei Gebäuden ab Baujahr 1925 – zufriedengibt oder über ein Gutachten eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer geltend macht.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Wer sein Eigenheim zu Geld machen und dennoch lebenslang darin wohnen möchte, kann es gegen Wohnrecht und eine lebenslange Rente verkaufen. Alternativ dazu bietet sich der Teilverkauf von 20 bis 50 % des Immobilienwerts mit einer Sofortauszahlung ab 100.000,- € an. Was spricht dafür und was dagegen? Worin liegen die Risiken?
Musterfall: Sofortauszahlung von 250.000,- €
In einem Musterfall nutzt ein 70-jähriges Ehepaar ihr Reihenhaus im Wert von 500.000,- € selbst und wünscht eine Sofortauszahlung von 250.000,- €, also 50 % des Immobilienwerts.
Zu diesem Zweck verkauft das Ehepaar die Hälfte ihres Eigenheims an die Volksbank Immobilien GmbH in Heidelberg. Nach Bewertung ihrer Immobilie durch einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter sowie notariellem Abschluss des Kaufvertrags über die Hälfte des Eigenheims wird die Auszahlung in der gewünschten Höhe kurzfristig und problemlos erfolgen können.
Nutzungsentgelt von 97.500,- im Laufe von zehn Jahren
Das Ehepaar zahlt ein jährliches Nutzungsentgelt von 9.750,- € (= 3,9 % des Teilverkaufpreises von 250.000,- €), das für zehn Jahre festgelegt wird. Bei monatlichen Raten von 812,50 € fallen also insgesamt 97.500,- € an Nutzungsentgelten für die ersten zehn Jahre an.
Im Gegenzug erhält das Ehepaar ein Nießbrauchrecht für den halben Anteil, der an den neuen Miteigentümer Volksbank Immobilien GmbH verkauft wurde. Dieses Nießbrauchrecht erlischt aber bei Nichtzahlung des Nutzungsentgelts nach sechs Monaten und führt dann zum Auszug aus dem Eigenheim.
Um in diesem Fall die Vollstreckung in den Grundbesitz durchführen zu können, wird für die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG eine Grundschuld für die gesamte Immobilie vorrangig vor dem Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Diese Grundschuld sichert auch die Finanzierung der Volksbank in Höhe von 117 % des Teilkaufpreises ab.
Finanzielle Beteiligung des Teilkäufers an den Instandhaltungskosten
Grundsätzlich trägt das Ehepaar nach Abschluss des Teilverkaufs weiterhin alle Bewirtschaftungskosten selbst, also außer den laufenden Betriebskosten auch sämtliche Instandhaltungskosten.
Die Volksbank Immobilien GmbH als Teilkäufer beteiligt sich entsprechend ihres Miteigentumsanteils an größeren Instandsetzungskosten für Heizung, Elektrik oder Rohrleitungssysteme sowie bei einer energetischen Sanierung. Allerdings übernimmt sie keine Kosten für außerordentliche Ausbesserungen und Erneuerungen.
Teilverkäufer trägt das Wertverlustrisiko allein
Kommt es beispielsweise nach zehn Jahren zum Gesamtverkauf des Eigenheims, trägt das Ehepaar als Teilverkäufer das Risiko eines Wertverlusts ganz allein. Die Volksbank Immobilien GmbH sichert sich mit mindestens 117 % des von ihr gezahlten Teilkaufpreises zuzüglich eines Servicebeitrags in Höhe von 3,25 % des Gesamtverkaufspreises ab.
Aus einem Gesamterlös von 500.000,- € bei fehlender Wertsteigerung nach zehn Jahren erhält sie demnach 308.750,- €, während der frühere Teilverkäufer oder dessen Erben nur den Rest von 191.250,- € erhalten.
Bei einem Wertverlust von 20 % und einem Gesamtverkaufspreis von nur 400.000,- € sieht die Verteilung des Gesamterlöses wie folgt aus: 305.500,- € für die Volksbank Immobilien GmbH und nur rund 94.500,- € für den ehemaligen Teilverkäufer.
Erst ab einem Gesamtverkaufspreis 585.000,- € wird der Erlös zunächst zu gleichen Teilen an die Volksbank Immobilie GmbH und den Ex-Teilverkäufer verteilt, also 292.500,- € für beide. Allerdings wird der ehemalige Teilverkäufer noch mit einem Abwicklungsentgelt inklusive Maklercourtage in Höhe von 3,25 % des Gesamtverkaufspreises belastet, also gut 19.000,- € bei einem Gesamtverkaufspreis von 585.000,- €. Tatsächlich erhält er also nur 273.500,- €.
Quelle/Fremdlink steuertipps.de
Um das Eigenheim zu Geld zu machen und dennoch weiter darin wohnen zu bleiben, werden Eigenheimbesitzern immer neue vermeintlich attraktive Angebote unterbreitet, wie etwa der Verkauf des Eigenheims mit anschließender Rückanmietung. Welche Chancen und Risiken sind damit verbunden?
Die Modelle, Steine und Ziegel in Euro und Cent zu verwandeln, sind vielfältig: Mal geht es um eine Sofortauszahlung aus dem Teilverkauf, ein anderes Mal um den Gesamtverkauf gegen lebenslangem Wohnrecht und lebenslanger Rente. Neuerdings kommt der bei Gewerbeimmobilien häufig praktizierte Rückmietverkauf auch für private Wohngebäude ins Spiel.
Eigenheim verkaufen und zurück mieten
Dieses Modell funktioniert so: Das Eigenheim wird verkauft und anschließend zurück gemietet (sale-and-lease-back). Als Sicherheit bleibt dem Ex-Eigentümer und Neu-Mieter nur ein Mietvertrag, in dem durch Verzicht auf Eigenbedarfskündigung quasi ein lebenslanges Mietrecht gewährt und darauf im notariellen Kaufvertrag hingewiesen wird.
Die grundbuchliche Absicherung eines solchen Mietverhältnisses und damit ein im Grundbuch einzutragendes lebenslanges Wohnrecht sind damit nicht verbunden. Es handelt sich lediglich um einen Mietvertrag mit lebenslangem Mietrecht. Darin muss eine Klausel zum Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs des Käufers stehen.
Der Verkäufer und Neu-Mieter könnte diesen Mietvertrag dann fristgemäß kündigen, sofern er aus dem Ex-Eigenheim ausziehen will. Eine fristgemäße Kündigung durch den Käufer kann zwar ausgeschlossen werden, aber nicht eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Quelle/Fremdlink steuertipps.de
Spekulationssteuer muss zahlen, wer eine Immobilie nicht selbst nutzt und innerhalb von zehn Jahren ab Kauf wieder veräußert. Es gibt aber Ausnahmefälle, in denen Verkäufer sich das sparen können.
Noch winkt meist ein ordentlicher Profit. Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung im vergangenen Jahrzehnt gekauft haben und sie jetzt wieder verkaufen möchten, dürften das in den meisten Teilen Deutschlands aktuell mit Gewinn tun – denn Immobilien sind in den vergangenen Jahren stark in ihrem Wert gestiegen. Problematisch wird es allerdings, wenn der Besitzer das Betongold vor weniger als zehn Jahren gekauft hat.
Dann dürfte der Wertzuwachs zwar immer noch solide sein, doch beim Verkauf fällt dann in Deutschland die sogenannte Spekulationssteuer an. Und das nicht nur bei Wohnungen und Häusern, sondern auch bei einigen anderen Formen von Eigentum wie etwa Garagen oder unbebauten Grundstücken.
Nur, wer die Immobilie nicht selbst bewohnt, muss die Steuer zahlen
Fällig wird die Spekulationssteuer allerdings nur dann, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt, also zum Beispiel vermietet. „Der typische Immobilienverkäufer hat 30 Jahre in seinem Haus verbracht und will es dann als Rentner veräußern“, sagt Sebastian Wagner, Geschäftsführer der Immobilienmaklerplattform Hausgold. „Allerdings kommt es doch immer wieder auch vor, dass Eigentümer ihre Immobilie kurzfristig verkaufen wollen.“ Um hier möglichst wenig oder gar keine Spekulationssteuer zu zahlen, gibt es aber einige Möglichkeiten.
Quelle/Fremdlink handelsblatt.com
Beim Kauf einer Immobilie können zahlreiche Steuern wie die Grunderwerbsteuer, Spekulationssteuer, Umsatzsteuer, Schenkungssteuer und die Grundsteuer relevant sein. Käufer und Verkäufer sollten drohende Steuern und Freibeträge sorgfältig prüfen (lassen), bevor der Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird.
Grunderwerbssteuer von bis zu 6,5 %
Beim Grundstückskauf fällt in der Regel Grunderwerbssteuer an. Der Hebesatz der Grunderwerbsteuer variiert zwischen den Bundesländern. Maßgeblich ist jedoch stets der Kaufpreis, auf dessen Grundlage die Grunderwerbsteuer berechnet wird. Im Folgenden wird die Höhe der Grunderwerbssteuer der einzelnen Bundesländer aufgelistet (Stand: 1. Mai 2022):
- Baden-Württemberg: 5 %
- Bayern: 3,5 %
- Berlin: 6%
- Brandenburg: 6,5 %
- Bremen: 5 %
- Hamburg: 4,5 %
- Hessen: 6 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 6 %
- Niedersachsen: 5 %
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Rheinland-Pfalz: 5 %
- Saarland: 6,5 %
- Sachsen: 3,5 %
- Sachsen-Anhalt: 5 %
- Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Thüringen: 6,5 %
Eine mögliche Maßnahme, um Grunderwerbssteuer zu sparen, ist, dass die mitverkauften beweglichen Sachen im Grundstückskaufvertrag als separate Posten, aus denen sich der Kaufpreis teilweise zusammensetzt, ausgewiesen werden. Auf diese Sachen ist dann keine Grunderwerbssteuer zu zahlen. Beispielsweise kann so eine mitverkaufte Einbauküche von der Grunderwerbssteuer ausgenommen werden. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, da unverhältnismäßig hohe Beträge vom Finanzamt geahndet werden. Gleichzeitig kann sich der Kauf von beweglichen Sachen nachteilhaft bei der Finanzierung des Immobilienkaufs auswirken.
Quelle/Fremdlink anwalt.de
Vermieter können bei einer verkürzten Nutzungsdauer ihrer Immobilien höhere steuerliche Afa-Sätze geltend machen
Vermietete Immobilien können in der Regel über 50 Jahre zu zwei Prozent jährlich steuerlich abgeschrieben werden. Für einen höheren AfA-Satz müssen Eigentümer eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Dafür reicht laut einem Urteil ein normales Wertgutachten.
Von vermieteten gewerblich genutzten Immobilien können Eigentümer steuerlich profitieren, indem sie Gebäude über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Nach 50 Jahren wäre ein Objekt so vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden Abschreibungshöhe und -dauer neu ermittelt.
Vermieter, die eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können, profitieren steuerlich von höheren Absetzungen für Abnutzung (AfA). Ein Wertgutachten reicht als Grundlage zur Ermittlung des AfA-Satzes, hat das Finanzgericht (FG) Münster entschieden (Urteil vom 27.1.2022, Az. 1 K 1741/18 E). Darauf weist der Bund der Steuerzahler hin.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Wer muss eine Zweitwohnsitzsteuer zahlen? Wie hoch ist sie und wann wird sie fällig? Alle Informationen rund um die Steuer auf eine Zweitwohnung.
Manchmal lässt er sich aus beruflichen Gründen nicht vermeiden: der Zweitwohnsitz. Dann wird in der Regel eine Zweitwohnsitzsteuer – auch Zweitwohnungssteuer genannt – fällig. Berufspendler, genauso wie Studenten und manchmal auch Ferienhausbesitzer stehen also vor vielen Fragen: Muss ich die Zweitwohnungssteuer zahlen? Und wenn ja, wie hoch fällt sie aus und kann ich mich vielleicht davon befreien lassen?
Was ist eine Zweitwohnsitzsteuer?
Die Zweitwohnsitzsteuer wird auch Zweitwohnungssteuer, Zweitwohnungsabgabe oder Nebenwohnsitzsteuer genannt. Sie wird von einigen Gemeinden in Deutschland erhoben und fällt damit unter die Kommunalsteuern.
Besteuert wird „das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung“. Dabei ist es irrelevant, ob die Wohnung dem Bewohner gehört oder ob sie gemietet ist. Einige Gemeinden besteuern lediglich abgeschlossene Wohneinheiten, andere schließen auch WG-Zimmer oder Wohnmobile und Wohnwägen ein, die nicht nur vorübergehend abgestellt werden.
Ob eine Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer erhebt, steht in der jeweiligen Gemeindesatzung. Auch das Einwohnermeldeamt oder das Rathaus können Auskunft darüber geben.
Quelle/Fremdlink handelsblatt.com
Das Finanzgericht Münster stellt in seinem nun veröffentlichten Urteil vom 27. Februar 2022 (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E) klar, dass die durch ein Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann.
Die so ermittelte Nutzungsdauer sei damit von den Finanzämtern anzuerkennen, lässt die Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com mitteilen. „Das Urteil des Finanzgerichts ist eine gute Nachricht für Vermieter, die bei einer verkürzten Nutzungsdauer ihrer Immobilien höhere steuerliche Abschreibungssätze geltend machen können. Im Kern ermöglicht die Entscheidung massive Steuererleichterungen für Vermieter von Bestandsimmobilien“, erklärt David Glasenapp, Geschäftsführer von Nutzungsdauer.com.
Die Entscheidung des Finanzgerichts basiert auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19), welches die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Grundsätzlich darf eine vermietete Immobilie laut Einkommenssteuergesetz (EstG) über 50 Jahre zu zwei Prozent pro Jahr steuerlich abgeschrieben werden. Zur Verkürzung dieser Restnutzungsdauer forderten einzelne Finanzämter bis zum Urteil der Bundesfinanzrichter jedoch die Vorlage eines detaillierten Bausubstanzgutachtens. Der Bundesfinanzhof stellte in seiner Entscheidung vom Juli 2021 jedoch klar, dass sich für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedient werden darf.
Quelle/Fremdlink cash-online.de
Bekanntlich werden die Einkünfte des Unterhaltsverpflichteten als Grundlage dafür genommen, ob und in welcher Höhe Kindesunterhalt zu zahlen ist. Dabei werden neben Erwerbseinkünften auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung herangezogen.
In einer Entscheidung aus dem Dezember letzten Jahres hat sich der Bundesgerichtshof unter anderem erneut mit der Frage beschäftigt, wie Kreditlasten für eine vermietete Immobilie bei der Ermittlung des Kindesunterhaltes zu behandeln sind (BGH, Beschluß vom 15.12.2021 - XII ZB 557/20).
Mindern Zahlungen auf einen Kredit für eine vermietete Immobilie die Leistungsfähigkeit? Der Bundesgerichtshof hat dies bejaht: Bis zur Höhe der erzielten Miete können nicht nur Zinszahlungen, sondern auch Tilgungsleistungen an die Bank abgezogen werden.
Quelle/Fremdlink anwalt.de
Der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst bewohnten „Gartenhauses“ unterliegt mithin nicht der Einkommensteuer.
Werden Grundstücke binnen zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert, unterliegt der dabei erzielte Gewinn der Besteuerung. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Eine solche privilegierte Nutzung liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein (voll erschlossenes) „Gartenhaus“ baurechtswidrig dauerhaft bewohnt.
In dem hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Rechtsstreit veräußerte der Eigentümer innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums Grundstücke, die in einem Kleingartengelände liegen und auf denen sich ein von ihm selbst bewohntes „Gartenhaus“ befindet. Die Errichtung des „Gartenhauses“ war dem früheren Eigentümer nur unter der Auflage genehmigt worden, dass das Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden darf.
Quelle/Fremdlink rechtslupe.de
Käuferinnen und Käufer einer Immobilie können von der Verkäuferin oder dem Verkäufer Schadensersatz verlangen, wenn das überreichte Exposé falsche Angaben enthält. Das gilt unter Umständen sogar dann, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen ist. Die W&W-Tochter Wüstenrot Immobilien weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH V ZR 119/20) hin.
Die Käuferin eines sanierungsbedürftigen Objekts verklagte die Verkäuferin auf Schadensersatz. Dabei berief sie sich darauf, dass das ihr übergebene Exposé falsche Angaben zur Sanierbarkeit der Immobilie enthielt. Zunächst wies das Oberlandesgericht Hamburg die Klage mit der Begründung ab, die Käuferin habe das Exposé erst erhalten, nachdem sie bereits ihre Bereitschaft zum Kauf des Objekts erklärt hatte. Die falschen Angaben hätten daher ihren Kaufentschluss nicht beeinflusst. Außerdem sei im notariellen Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen worden.
Das sah der BGH im Revisionsverfahren anders. Der Kaufvertrag komme erst mit der notariellen Beurkundung zustande. Bis dahin könne eine Käuferin oder ein Käufer die eigene Entscheidung überdenken und sich dabei auch von einem Exposé beeinflussen lassen. Trotz der ausgeschlossenen Haftung für Sachmängel komme ein Schadensersatzanspruch in Betracht, wenn die Verkäuferin wusste, dass das Exposé falsche Angaben enthielt und sie damit arglistig handelte. Da dies noch nicht abschließend geklärt war, verwies der BGH den Fall an das Oberlandesgericht Hamburg zurück.
Quelle/Fremdlink cash-online.de
Ist der Grundstückskaufvertrag mit einem befristeten Erwerberbenennungsrecht ausgestattet, kommt es zu einer Anschaffung im Sinne eines steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG) nicht im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, sondern im Zeitpunkt der Selbstbenennung (Selbsteintritt), selbst wenn der Benennungsberechtigte das Grundstück mit dem noch späteren Fristablauf ohnehin „automatisch“ (Annahmefiktion) erworben hätte.