Immobilien News - Aktuelle Meldungen zu Immobilien und Steuern
Immobilien und Steuern: Gerichtsentscheidungen, wichtige Steuerfragen und neue Gesetze
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Wohnungswirtschaft in der Coronakrise – welche Konzepte haben andere Länder?
Welche Maßnahmen treffen europäische Länder für die Wohnungswirtschaft in Zeiten der Coronakrise?
In Deutschland gilt seit heute ein erweiterter Kündigungsschutz für Mieter – per Gesetz. Vermieter unterstützen Mieter während der Coronakrise zum Teil im Alleingang. Was tun Regierungen und Unternehmen in anderen Ländern Europas für die Wohnungswirtschaft? Der GdW hat sich einen Überblick verschafft.
Mit Stichtag 1.4.2020 gilt hierzulande das sogenannte Mietenmoratorium: Mieter, die finanziell besonders von der Coronakrise betroffen sind, können ihre Miete für drei Monate stunden lassen, ohne gekündigt zu werden. Vorausgesetzt, sie machen dem Vermieter glaubhaft, dass sie die Miete durch Einkommenseinbußen infolge der Corona-Pandemie nicht zahlen können – dann ist eine Kündigung von Anfang April bis Ende Juni ausgeschlossen. Die Mietschulden müssen aber spätestens bis Ende Juni 2022 zurückgezahlt werden.
Die Covid-19-Pandemie macht aber nicht nur deutschen Mietern und Vermietern Sorgen – sie betrifft alle europäischen Länder gleichermaßen. Wie andere Länder in Europa und Partnerverbände der Wohnungswirtschaft von Housing Europe mit den Folgen der Pandemie umgeht, hat sich der GdW, Spitzenverband der Wohnungswirtschaft, angeschaut.
Die Fragestellung war: Welche Maßnahmen haben Regierungen und Wohnungsunternehmen bisher (Stand 26.3.2020) – unter anderem im Hinblick auf die Wohnungswirtschaft – getroffen? Dabei hat der GdW die Übersicht auf sechs Länder beschränkt: Italien, Frankreich, Spanien, Niederlande, Schweden und Großbritannien.
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*Quelle/Fremdlink haufe.de
Neue Umfrage zeigt: Corona-Krise erreicht Immobilienmarkt – Preise dürften sinken
Baubranche plötzlich pessimistisch
Die jüngst noch gute Stimmung am deutschen Immobilien-Investmentmarkt hat sich binnen kürzester Zeit deutlich verschlechtert: 76 Prozent der Unternehmen erwarten in diesem Jahr ein sinkendes Investitionsvolumen. Auch die Preise dürften sinken. Das ergibt eine aktuelle Branchen-Umfrage.
Ende 2019 hatten lediglich 16 Prozent ein rückläufiges Volumen prognostiziert. Umgekehrt rechnen derzeit nur noch vier Prozent mit steigenden Umsätzen – deutlich weniger als noch vor drei Monaten. Das sind Ergebnisse einer von EY Real Estate durchgeführten Befragung, an der rund 300 Teilnehmer aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft teilnahmen. Die Autoren setzten die Ergebnisse mit den Resultaten des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2020 vom Jahresanfang ins Verhältnis.
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*Quelle/Fremdlink focus.de
Immobiliensegmente unterschiedlich von Corona-Krise betroffen
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Fast 80 Prozent der Immobilieninvestoren erwarten sinkendes Transaktionsvolumen
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Hotel- und Einzelhandelsflächen mit großen Herausforderungen
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Negativer Ausblick bei Büroimmobilien
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Weniger Neubauten und Bestandsinvestitionen
Die Stimmung am deutschen Immobilien-Investmentmarkt hat sich binnen kürzester Zeit deutlich verschlechtert: 76 Prozent der Immobilienunternehmen erwarten in diesem Jahr ein sinkendes Investitionsvolumen, Ende 2019 hatten nur 16 Prozent ein rückläufiges Volumen prognostiziert. Umgekehrt rechnen derzeit nur vier Prozent mit einem steigenden Transaktionsvolumen – vor drei Monaten waren noch 14 Prozent optimistisch. Das sind Ergebnisse einer aktuell von EY Real Estate im Zeitraum vom 19. bis zum 24. März durchgeführten Befragung, an der sich rund 300 Teilnehmer aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft beteiligt haben. Die Ergebnisse wurden zudem mit den Resultaten des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2020 vom Jahresanfang ins Verhältnis gesetzt.
„Die aktuelle Corona-Krise könnte weitreichende Folgen für die Immobilienwirtschaft haben“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für die DACH-Region und verantwortlich für die Studie. „Die Immobilienwirtschaft ist stark mit dem Finanzsystem und der Wirtschaft verwoben. Sollten sich etwa durch Mietausfälle eklatante Liquiditätsengpässe übertragen, so drohen negative Auswirkungen, die weit über die Immobilienmärkte selbst hinausgehen.“
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*Quelle/Fremdlink konii.de
Was Mieter, Käufer und Wohnungseigentümer in Zeiten von Corona beachten müssen
Wohnungsbesichtigung, geplanter Umzug oder Notartermin – seit bundesweit ein Kontaktverbot gilt, gelten für Mieter und Eigentümer neue Regeln.
In ganz Deutschland gilt zum Schutz vor der Ausbreitung des Coronavirus inzwischen ein Kontaktverbot für mehr als zwei Personen im öffentlichen Raum. In Bayern und Sachsen dürfen Menschen ihre Wohnungen sogar nur dann verlassen, wenn sie triftige Gründe haben: etwa um zum Arzt, zum Supermarkt oder zur Arbeit zu gehen. Und ganz gleich wo, es muss ein Mindestabstand von mindestens 1,5 Metern, besser noch zwei Metern zwischen zwei Personen eingehalten werden.
Die Einschränkungen im täglichen Leben sind immens, und sie betreffen jeden – auch diejenigen, die jetzt auf Wohnungssuche gehen wollen oder müssen. „Wir haben schon vor einigen Wochen begonnen, uns auf die besondere Situation einzustellen, und haben nach und nach Mitarbeiter ins Homeoffice geschickt“, berichtet der Kölner Makler Roland Kampmeyer. Inzwischen arbeitet jeder aus dem 20-köpfigen Team am heimischen Schreibtisch. Kunden auf der Suche nach Haus oder Wohnung werden telefonisch und per Videokonferenz beraten.
Ähnlich die Situation beim Maklerhaus Grossmann & Berger. Die Shops in Hamburg, Ahrensburg, Lüneburg, Norderstedt und auf Sylt sind bis auf Weiteres für den Publikumsverkehr geschlossen. „Unsere Mitarbeiter arbeiten zum Großteil im Homeoffice“, sagt Geschäftsführer Lars Seidel. Sämtliche Termine würden telefonisch oder digital wahrgenommen. „Unsere Makler bieten Wohnungsinteressenten zum Beispiel Besichtigungen per Videotelefonie an.“ Viele Eigentümer, die sich mit dem Verkauf ihrer Immobilie beschäftigen, nutzten außerdem das digitale Immobilienbewertungstool auf der Firmenwebsite, sagt Seidel.
Auch bei Kampmeyer Immobilien in Köln finden viele Besichtigungen derzeit per digitalem 360-Grad-Rundgang oder in Einzelterminen statt. „Ist eine Wohnung leer, machen wir sie einem einzigen Interessenten pro Termin zugänglich, allerdings streng abgeschirmt. Unsere Berater bleiben vor der Tür“, berichtet Kampmeyer. Etliche Termine kommen aber gar nicht erst zustande: Leben Eigentümer oder Mieter in einer Wohnung, heißt es beim Kölner Maklerhaus: derzeit keine Besichtigung.
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*Quelle/Fremdlink handelsblatt.com
Notfallprogramm für Immobilienunternehmen - der Überblick
Bund und Länder wollen Unternehmen, die durch Corona in Schwierigkeiten geraten, helfen.
Bund und Länder versprechen Unternehmen schnelle und unkomplizierte Hilfen. Für die Immobilien Zeitung hat Steuerberater Alexander Lehnen, Arnecke Sibeth Dabelstein, die wichtigsten Regelungen zu Steuererleichterungen, finanzieller Unterstützung und den Änderungen im Insolvenzrecht zusammengestellt. Informationen zu Antragsformularen und den zuständigen Behörden ergänzen den Überblick.
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*Quelle/Fremdlink m.immobilien-zeitung.de
Zivilrechtlicher Vergleich über eine Schrottimmobilienfinanzierung
Bei einer Schrottimmobilienfinanzierung stellt sich die Frage nach den steuerlichen Auswirkungen.
Das FG Baden-Württemberg hat sich mit den steuerlichen Folgen eines zivilrechtlichen Vergleichs über eine sog. Schrottimmobilienfinanzierung befasst.
Der Kläger erwarb 1995 eine Eigentumswohnung, die mit zwei Bankdarlehen finanziert und vermietet wurde. Die Zins- und Tilgungszahlungen wurden im Dezember 2010 eingestellt. Die Bank steuerte eine Zwangsvollstreckung in Höhe der Restschuld (150.000 EUR) an. Hiergegen erhob der Kläger Vollstreckungsgegenklage. Seiner Auffassung nach habe sich die Bank ihre Darlehensansprüche im Zusammenhang mit einer "drückervermittelten Schrottimmobilienfinanzierung" durch arglistige Täuschung verschafft. Der Kaufpreis habe 145.206 EUR betragen, ein späteres Gutachten stellte den Wohnungswert auf lediglich 68.100 EUR fest.
Im Dezember 2012 wurde ein Vergleich geschlossen. Der Kläger bezahlte 88.000 EUR an die Bank. Die Bank verpflichtete sich, die Darlehen gegen den Kläger nicht weiter geltend zu machen.
Keine Erhöhung der Vermietungseinnahmen
Das Finanzamt erhöhte die Einnahmen aus Vermietung und Verpachhtung. Die Erlasssumme sei als Rückzahlung von Schuldzinsen zu behandeln. Die Klage vor dem FG Baden-Württemberg hiergegen hatte Erfolg. Die Revision beim BFH ist unter Az. IX R 32/19 anhängig.
FG Baden-Württemberg, Urteil v. 26.7.2019, 13 K 1991/17, veröffentlicht mit Pressemeldung 6/2020
*Quelle/Fremdlink haufe.de
Immobilie nicht vermietet
So bekommen Sie die Grundsteuer zurück
Maximal können die Eigentümer einen 50-Prozentnachlass erhalten", erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler vor. Ein Anspruch auf Steuerreduzierung bestehe prinzipiell immer dann, wenn es zu erheblichen Mietausfällen kommt und der Eigentümer selbst keine Schuld an den Ertragseinbußen trägt.
Erheblich ist ein Ausfall, wenn der Mietertrag sich um mehr als 50 Prozent vermindert. Dann kann die Behörde 25 Prozent der gezahlten Grundsteuer erlassen. Fällt der Mietertrag komplett aus, kann sie 50 Prozent der Grundsteuer erlassen.
*Quelle/Fremdlink t-online.de
Hausverkauf interessiert das Finanzamt
Verkauf von Immobilien
Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, kann vom Gewinn Einkommenssteuer fällig werden.
Wer zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie verkaufen möchte, dürfte kaum Schwierigkeiten haben, dafür einen interessierten Käufer zu finden. Die Nachfrage nach Häusern oder Wohnungen ist oft groß, so dass sich Objekte sogar mit Gewinn veräußern lassen. Die Freude am Geldsegen kann jedoch getrübt werden, wenn sich der Fiskus daran beteiligt.
„Grundsätzlich gilt bei Geschäften innerhalb der privaten Vermögenssphäre Steuerfreiheit“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler Deutschland. Aber es gibt Ausnahmen: Werden die Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, kann der Gewinn einkommenssteuerpflichtig sein. Die Spekulationsfrist beginnt am Tag der Anschaffung der Immobilie. „Dieser ist in der Regel identisch mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde“, so Klocke. „Ein Haus, das zum Beispiel am 31. März 2010 angeschafft wurde, kann ab dem 1. April 2020 veräußert werden, ohne dass die Einkommensteuer anfällt.“
*Quelle/Fremdlink saarbruecker-zeitung.de
Bald auch im Kaufrecht kein fiktiver Schadensersatz mehr?
Als der VII. Zivilsenat im Jahr 2018 entschied, dass einen Schaden nur noch abrechnen darf, wer ihn auch beseitigt, gab er sich viel Mühe, das aufs Werkvertragsrecht zu beschränken. Aber wie anders kann Schadensersatz im Kaufrecht sein?
Am Freitag verhandelt der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darüber, ob der Verkäufer einer Eigentumswohnung rund 12.300 Euro – ohne Umsatzsteuer – wegen Schimmelbefalls im Schlafzimmer ersetzen muss, obwohl die Käufer den Feuchtigkeitsschaden noch gar nicht haben beseitigen lassen (Az. V ZR 33/19). Der u.a. für das Immobilienkaufrecht zuständige Senat kann damit über die Frage entscheiden, ob nach dem Werkvertragsrecht nun auch das Kaufrecht in Sachen fiktiver Schadensersatz umgekrempelt wird.
Anlass für die Zulassung der Revision durch das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf war eine Entscheidung des für das Werkvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenats. Der hatte in einer Bausache im Jahr 2018 entschieden, dass es im Werkvertragsrecht keine fiktive Schadensbemessung von Mängelbeseitigungskosten mehr gibt (Urt. v. 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17). Seitdem kann der Besteller eines Werks, zum Beispiel der Bauherr oder Bauträger, nicht mehr verlangen, dass der Bauunternehmer, der einen Schaden verursacht hat, ihm die Kosten für die Beseitigung auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags ersetzt. Jetzt muss der Besteller den Schaden erst - auf eigene Kosten - beheben lassen und diese Kosten dann in Rechnung stellen.
*Quelle/Fremdlink lto.de
WER SEINE IMMOBILIE VERKAUFT, MUSS UNTER UMSTÄNDEN DEN GEWINN VERSTEUERN – DAS GILT VOR ALLEM, WENN DAS HAUS VERMIETET WURDE
Privatvermögen grundsätzlich steuerfrei
Wer derzeit eine Immobilie verkaufen möchte, dürfte kaum Schwierigkeiten haben, einen Käufer zu finden. Die Nachfrage nach Häusern oder Wohnungen ist vielerorts groß, so dass sich Objekte oft sogar mit Gewinn veräußern lassen. Die Freude an dem Geldsegen kann allerdings getrübt werden, wenn sich der Fiskus daran beteiligen möchte.
„Grundsätzlich gilt bei Geschäften innerhalb der privaten Vermögenssphäre Steuerfreiheit“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler Deutschland. Aber es gibt Ausnahmen: Werden die Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, kann der Gewinn einkommenssteuerpflichtig sein.
Ausnahmen bestätigen die Regel
Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt am Tag der Anschaffung der Immobilie. „Dieser ist in der Regel identisch mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde“, so Klocke. „Ein Haus, das zum Beispiel am 31. März 2010 angeschafft wurde, kann ab dem 1. April 2020 veräußert werden, ohne dass die Einkommensteuer anfällt.“
Wie hoch die Steuer ist, ist individuell unterschiedlich. „Anders als bei Aktien oder Fonds, wo die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent fällig wird, kommt beim Haus- oder Wohnungsverkauf der persönliche Steuersatz zum Tragen“, betont Christina Georgiadis von der Vereinigten Lohnsteuerhilfe (VLH). „Dadurch können weit mehr als 25 Prozent Steuern fällig werden.“ Wer mehr verdient, zahlt in der Regel auch mehr Steuer.
*Quelle/Fremdlink morgenweb.de
Steuerliche Behandlung von Negativzinsen
Verrückte Dinge spielen sich auf dem Geldmarkt ab! Banken und Kreditinstituten erheben bei Kontoguthaben zunehmend „Strafzinsen“. Fraglich ist in diesem Zusammenhang, wie diese Zinsen zu berücksichtigen sind. Stellen diese negative Einnahmen bei den Einkünften aus Kapitalvermögen dar? Ist eine gewerbesteuerliche Hinzurechnung vorzunehmen? Und was ist mit der Umsatzsteuer? Der folgende Beitrag soll hierzu einen kurzen Überblick geben.
Einkommensteuer
Negativen Einlagezinsen für die Überlassung von Kapital stellen keine Zinsen i. S. des § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG dar. Sie werden schließlich nicht vom Kapitalnehmer an den Kapitalgeber als Entgelt für die Überlassung von Kapital gezahlt. Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich lt. BMF-Schreiben vom 27.05.2015 vielmehr um eine Art Verwahr- oder Einlagegebühr. Bei den Einkünften aus Kapitalvermögen werden diese allerdings als Werbungskosten durch den Sparer-Pauschbetrag gem. § 20 Abs. 9 Satz 1 EStG erfasst.
Gewerbesteuerliche Behandlung von negativen Einlagezinsen
Die von einem Unternehmer entrichteten negativen Einlagezinsen stellen somit gemäß BMF Schreiben vom 27.05.2015 Betriebsausgaben dar. Fraglich ist nun, ob hieraus eine gewerbesteuerliche Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1a GewStG resultieren kann.
Nach § 8 Nr. 1a GewStG unterliegen grundsätzlich nur solche Entgelte der Hinzurechnung, die ein Unternehmen für das ihm zur Verfügung gestellte Fremdkapital zu entrichten hat. Eine Hinzurechnung nach dieser Norm setzt also eine Schuld und ein Entgelt im Sinne einer Gegenleistung für die Nutzungsmöglichkeit des Fremdkapitals voraus.
Nach dem Ergebnis der Erörterung der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder werden die von einem gewerblichen Unternehmen an ein Geld- oder Kreditinstitut entrichteten negativen Einlagezinsen jedoch nicht für die Nutzung von Kapital eines Dritten (Fremdkapital) entrichtet, sondern für die Verwahrung von Eigenkapital. Sie erfüllen damit nicht die Voraussetzungen des § 8 Nr. 1a GewStG. Eine Hinzurechnung kommt daher nicht in Betracht. Dies gilt im Übrigen auch für die von einem Geld- oder Kreditinstitut an die Europäische Zentralbank entrichteten negativen Einlagezinsen.
*Quelle/Fremdlink nwb-experten-blog.de
Selbst bewohntes Haus verkauft - Keine Spekulationssteuer trotz Zwischenvermietung
Wenn Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen, fällt auf den Gewinn grundsätzlich Einkommensteuer an, außer wenn seit dem Kauf zehn Jahre vergangen sind oder die Immobilie zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Das gilt auch dann, wenn das Haus vor dem Verkauf ein paar Monate vermietet war. Entscheidend ist die Nutzung in den Vorjahren des Verkaufs.
In einem Streitfall hatte ein Mann im Jahr 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Von Mai 2014 bis zum Verkauf der Wohnung im Dezember 2014 vermietete er die Wohnung. Das Finanzamt ermittelte im Jahr des Verkaufs einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, denn die Steuerbefreiung gelte nur für selbst genutzte Immobilien.
Der Bundesfinanzhof gab hingegen dem Mann Recht. Es genüge, wenn die Immobilie im Vorjahr des Verkaufs durchgehend selbst genutzt worden sei. Für das zweite Vorjahr und das Verkaufsjahr genüge es, wenn der Kläger die Wohnung zumindest einen Tag selbst bewohnt habe.
Hinweis: Haben Sie als langjähriger Eigentümer eine selbst bewohnte Immobilie nur kurz vor dem Verkauf vermietet und wurde Einkommensteuer auf den Verkaufserlös erhoben, sollten Sie Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen. Wir helfen Ihnen gerne dabei.
Seit 01.01.2020: Austauschprämie für Ölheizungen
Der Austausch einer alten Ölheizung gegen eine neue, effizientere und klimafreundlichere Anlage wird seit 1. Januar 2020 mit der Austauschprämie für Ölheizungen gefördert. Wer seine Ölheizung durch eine Heizung ersetzt, die vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben wird - z. B. eine Wärmepumpe oder eine Biomasse-Anlage - kann einen Zuschuss in Höhe von 45 % der Investitionskosten erhalten. Für Gas-Hybridheizung mit einem Erneuerbaren-Anteil von mindestens 25 % - z. B. über die Einbindung von Solarthermie - gibt es einen Investitionszuschuss von 40 %.
Die novellierte Richtlinie des Programms „Wärme aus erneuerbaren Energien" sieht neben der Austauschprämie für Öl weitere Verbesserungen vor. Auch für energieeffiziente und klimafreundliche Heizungen, die keine alte Ölheizung ersetzen, gibt es Investitionszuschüsse: 35 % für Heizungen, die vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden, 30 % für Gas-Hybridheizungen mit einem Erneuerbaren-Anteil von mindestens 25 % und 20 % für Gas-Brennwertheizungen, die auf die spätere Einbindung erneuerbarer Energien vorbereitet sind. Die Fördersystematik des Marktanreizprogramms wird mit der Novelle stark vereinfacht: die einheitlichen prozentualen Fördersätze ersetzen die Festbetragsförderung mit einer Vielzahl verschiedener Bonusregelungen.
Die Investitionszuschüsse für energieeffiziente und klimafreundliche Heizungen können beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt werden.
Private Veräußerung von Immobilien: So lässt sich eine Steuerpflicht vermeiden
Trotz Mietpreisbremse und verbessertem Mietschutz steigen die Preise der Wohnimmobilien vor allem in Ballungsgebieten immer noch weiter an. Und so ist es nicht verwunderlich, dass sich auch die Streitigkeiten um die Frage, unter welchen Voraussetzungen Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien der Einkommensteuer unterliegen, häufen. Der BFH hat in den letzen Monaten gleich mehrfach dazu Stellung genommen.
Überschüsse aus der Veräußerung von Immobilien, die sich im Privatvermögen befinden und innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert werden, stellen als privates Veräußerungsgeschäft ertragsteuerlich sonstige Einkünfte dar und sind grundsätzlich zu versteuern. Insbesondere für Steuerpflichtige, die bereits den Spitzensteuersatz von knapp 50 % erreicht haben, ist diese Regelung sehr teuer und sollte unbedingt vor der Veräußerung der Immobilie berücksichtigt werden. Insbesondere, wenn die zehn-Jahres-Frist in Kürze ablaufen wird, kann es sinnvoll sein, diese Frist noch abzuwarten. Aber nicht immer lässt sich das realisieren, etwa wenn die Veräußerung wegen einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung notwendig ist.
*Quelle/Fremdlink stb-web.de
Doppelte Haushaltsführung: Regeln für Hauptwohnsitz und Familien
Sind Kosten für eine doppelte Haushaltsführung auch dann absetzbar, wenn berufstätige Ehepartner gemeinsam mit ihren Kindern am Beschäftigungsort wohnen? Nach dem BFH gilt in solchen Fällen die Vermutung, dass sich der Lebensmittelpunkt an den Beschäftigungsort verlagert, auch wenn die frühere Familienwohnung beibehalten und noch genutzt wird. Diese Vermutung ist aber im Einzelfall widerlegbar.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil vom 01.10.2019 (VIII R 29/16) entschieden, dass Ehegatten, die mit ihren Kindern am gemeinsamen Beschäftigungsort leben, grundsätzlich ihren Lebensmittelpunkt zum Beschäftigungsort verlegen, wenn die Umstände des Einzelfalls nicht auf etwas anderes hinweisen.
Sachlage im Streitfall
Ein ehemals im Krankenhaus tätiger Arzt erwarb im Jahr 1998 eine Arztpraxis und mietete aufgrund der räumlichen Entfernung zu seinem bisherigen Wohnsitz am Tätigkeitsort eine Wohnung an. Seine ebenfalls im Krankenhaus tätige Ehefrau begann ebenfalls, in der Arztpraxis zu arbeiten, und bezog mit den gemeinsamen Kindern und ihrem Ehegatten die Wohnung.
An dem ehemaligen Wohnort verfügte das Ehepaar jedoch weiterhin über ein Einfamilienhaus, das sie im Streitjahr regelmäßig aufgesucht haben.
Der Steuerpflichtige machte die Kosten für die Wohnung als Aufwendungen für eine doppelte Haushaltsführung gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG in der Gewinnermittlung im Wege der Nutzungseinlage geltend. Zudem zog er sämtliche Kosten für seinen Pkw als Betriebsausgaben ab und versteuerte die private Nutzung gem. § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 EStG gewinnerhöhend als Entnahme.
*Quelle/Fremdlink deubner-steuern.de
Steuern sparen bei doppelter Haushaltsführung – das hat sich geändert
Wer eine Zweitwohnung hat, weil er an zwei verschiedenen Orten wohnt und arbeitet, konnte bisher nur Unterkunftskosten von maximal 1.000 Euro monatlich im Rahmen der doppelten Haushaltsführung von der Steuer abziehen. Möblierung und Hausrat wurden dabei mit in die Unterkunftskosten eingerechnet. Lagen die Gesamtkosten über dem Höchstbetrag, blieb der Steuerzahler bislang auf den Anschaffungskosten sitzen. Doch das hat sich nach Auskunft der ARAG Experten geändert. Nun dürfen Einrichtungsgegenstände wie beispielsweise Bett, Schrank oder Couch zusätzlich zum Höchstbetrag von 1.000 Euro steuerlich geltend gemacht werden. Auch Kosten für Hausrat wie z. B. Mikrowelle, Staubsauger oder Geschirr dürfen bei der beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung voll abgezogen werden (Bundesfinanzhof, Az.: VI R 18/17).
*Quelle/Fremdlink cash-online.de
Familienvermögen gut geschützt
Wer seine Immobilie vorzeitig verschenkt, kann Erbschaftssteuer sparen. Allerdings sollten solche Übertragungen gut überlegt werden. Denn danach gehört das Haus jemand anderem.
Viele Immobilien werden an die nächste Generation übertragen, also verschenkt. Doch was passiert, wenn der Schenker diese Entscheidung bereut und sein Eigentum zurückfordert? Das ist gar nicht so einfach.
Die Schenkung ist in Deutschland ein viel gesehenes Instrument in der Vermögensnachfolge. Zum einen sollen damit in der Regel die Kinder schon weit vor dem Erbfall von einem Teil des Familienvermögens profitieren, und auf der anderen Seite hilft eine gut geplante Schenkungsstrategie auch dabei, eine allzu hohe erbschaftsteuerliche Belastung zu verhindern oder eine Steuerzahlung komplett zu vermeiden.
„Kindern steht ein Freibetrag von 400 000 Euro pro Schenkungsvorgang und pro Schenker zu. Diesen kann man alle zehn Jahre aufs Neue nutzen, sodass sich auch ein größeres Vermögen mit einer geschickten Gestaltung steuerschonend übertragen lassen kann“, sagt der Düsseldorfer Rechtsanwalt und Berater für Vermögensnachfolge Prof. Dr. Maximilian A. Werkmüller aus der Kanzlei SSP Law. Er weiß aus der Praxis, dass insbesondere Immobilien sehr oft verschenkt werden, sei es das Familienheim (häufig gegen Gewährung eines lebenslangen Wohnrechts für den ursprünglichen Eigentümer) oder auch Anlageimmobilien, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erbringen.
*Quelle/Fremdlink wz.de
Trotz Eigenbedarfsklausel dauerhafte Gewinnabsicht
Es ist möglich, Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend zu machen. Eigentümer müssen allerdings die nachvollziehbare Absicht haben, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen. Was aber geschieht, wenn im Vertrag eine Eigenbedarfsklausel – also eine Begrenzung des Mietverhältnisses – eingebaut ist? Damit musste sich die Rechtsprechung befassen.
Ein Eigentümer ließ im Mietvertrag den Passus einfügen, dass zu einem bestimmten (vier Jahre entfernten) Zeitpunkt das Vertragsverhältnis ende, wenn ein konkret bezeichneter Eigenbedarf einer Nichte des Vermieters eintrete. Die Situation trat nicht ein, weil der Mieter vorzeitig auszog und das Objekt verkauft wurde. Das Finanzamt bezweifelte daraufhin die dauerhafte Gewinnerzielungsabsicht und wollte die Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht anerkennen. Die Richter kamen zu folgendem Urteil: Es handle sich hier lediglich um eine Befristung für einen Eventualfall. Außerdem sei auch bei der Nichte daran gedacht gewesen, einen angemessenen Mietzins zu verlangen. Dass sich unerwartet alles geändert habe (Auszug der Mieter, kein Einzug der Nichte, Verkauf des Objekts), habe sich erst im Laufe der Zeit ergeben und ändere nichts an der ursprünglichen Gewinnerzielungsabsicht.
*Quelle/Fremdlink vermieter-ratgeber.de
Kosten für Handwerker und Co. sparen Steuern
An den Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen können Mieter das Finanzamt beteiligen. In beiden Fällen können jeweils 20 Prozent der Kosten in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB).
Der Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen ist allerdings auf 4000 Euro por Jahr und für Handwerkerleistungen auf 1200 Euro im Jahr pro Haushalt begrenzt.
Die Steuerermäßigung kommt in Betracht, wenn der Mieter selbst Arbeit- oder Auftraggeber ist. Kosten für eine Putzhilfe, für Handwerker, die mit Renovierungsarbeiten, der Verlegung eines Parkett- oder Teppichbodens oder der Montage einer Einbauküche beauftragt wurden, können abgezogen werden.
Mieter können aber auch Kosten für Arbeiten von der Steuer abziehen, die ihnen ihr Vermieter als Betriebskosten in Rechnung stellt. Zu den steuerlich abzugsfähigen Handwerkerleistungen gehören dann zum Beispiel Wartungskosten für Heizung oder Aufzug, die Legionellenprüfung oder die Schornsteinfegerkosten.
Betriebskosten für Hausmeister, Winterdienst, Hausreinigung, Gartenpflege oder Ungezieferbekämpfung können als haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuerschuld abgezogen werden.
Bei der Steuererklärung dürfen immer nur die Arbeitskosten einschließlich der in Rechnung gestellten Maschinen- und Fahrtkosten sowie die Verbrauchsmittel - wie zum Beispiel Putzmittel, Streugut oder Dünger - angesetzt werden, nicht aber sonstige Materialkosten.
Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung oder in einer gesonderten Bescheinigung die einzelnen Kostenarten so aufführen, dass sie den jeweiligen Dienst- oder Handwerkerleistungen zuzuordnen sind, so der Mieterbund. Außerdem müssen die jeweiligen Personal- und Materialkosten getrennt aufgeführt werden.
*Quelle/Fremdlink sueddeutsche.de
Rendite vom Solardach – so geht's
Die Steuerfrage klären
Anbieter wählen, installieren und kassieren - Wartung und Betriebskosten einplanen
Auch bei den laufenden Ausgaben für Versicherung (Hausrat- oder Spezialversicherung), Prüfung und Reinigung einer PV-Anlage sind die Unterschiede zwischen einer kleinen 3-kWp-Anlage und einem großen 20kWp-Solardach vernachlässigbar. „Bei den Betriebskosten rechnen viele Solarrechner mit einer Pauschale, beispielsweise zwei Prozent der Anschaffungskosten“, kritisiert Seltmann. „Aber eine Untersuchung der TH Köln hat für einen 20-Jahres-Zeitraum für viele Solardächer nachgerechnet – und kommt zu dem Ergebnis, dass so ein Prozentwert unrealistisch ist. Bei kleinen Anlagen hängen die Betriebskosten nicht von den Anschaffungskosten ab.“ Bis zu einer Anlagengröße von 20 kWp sollten Betreiber lieber mit einem Pauschalbetrag von durchschnittlich 170 bis 270 Euro pro Jahr rechnen – je nachdem, ob es sich um eine kleine 5 kWp- oder große 20 kWp-Anlage handelt.
Angebote einholen und Installation
Hat der Hauseigner gemeinsam mit Installateur oder Energieberater die optimale Größe der Photovoltaikanlage bestimmt, kann es losgehen. Zunächst müssen die Solarmodule ausgewählt werden. Größe und Leistung pro Modul sind bei vielen Anbietern gleich, aber es gibt Ausnahmen. Die verschiedenen Fabrikate können sich in der Qualität, Leistungsfähigkeit und Garantiedauer deutlich unterscheiden, was sich im Preis niederschlägt. Für Verbraucher ist das aber kaum nachvollziehbar, anerkannte Prüfsiegel gibt leider nicht. Chinesische Module sind dabei nicht besser oder schlechter als europäische Fabrikate, sagt Verbraucherschützer Seltmann.
*Quelle/Fremdlink wiwo.de
Kaufpreisaufteilung notariell festgelegen
Im Kaufvertrag einer Immobilie sollten die Preisanteile für Boden und Wohnung oder Haus festgelegt werden
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte schon im Notarvertrag festlegen, welcher Preisanteil auf die Immobilie und welcher auf den Boden entfällt. Das ist wichtig für die Abschreibung.
Käufer einer Miet- oder Gewerbeimmobilie sollten bereits beim Kauf darauf achten, dass im Notarvertrag der Preis für Gebäude und Grundstück getrennt ausgewiesen sind.
„Denn bei der Steuer dürfen nur die Anschaffungskosten für das Haus oder die Wohnung, nicht aber das Grundstück abgeschrieben werden“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.
Ist die vereinbarte Kaufpreisaufteilung realitätsgerecht, erfolgt die Abschreibung auf Basis des vertraglich Vereinbarten. Ist die Kaufpreisaufteilung hingegen wirtschaftlich nicht nachvollziehbar, darf das Finanzamt zur Berechnung des Gebäudewertes die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums heranziehen, entschied jetzt das Finanzgericht Brandenburg (Az.: 3 K 3137/19).
*Quelle/Fremdlink wz.de
Geld zurück beim Immobilienkauf
„Objekt für Liebhaber“: Weil das Angebot auf dem Immobilienmarkt knapp wird, kommen vermehrt sanierungsbedürftige Objekte an den Markt. Wer solche Häuser kauft, sollte wissen, wer bei Mängeln haftet.
Weil erstklassige Immobilien knapp werden, kommen vermehrt sanierungsbedürftige Objekte an den Markt. Wer solche Häuser kauft, sollte wissen, wer bei Mängeln haftet – und wann es Geld zurück gibt.
Wer die Maklersprache kennt, der weiß was „Objekt für Liebhaber“ bedeutet: Hohe Sanierungskosten und viel Ärger. Früher haben Käufer meist einen Bogen um solche Inserate gemacht. Jetzt wird das Angebot auf dem Immobilienmarkt jedoch knapp. Käufer müssen daher öfter in die zweite oder dritte Kategorie von Häusern und Wohnungen greifen. Viele von diesen Objekten haben Mängel und sind sanierungsbedürftig.
Solange die Verkäufer bei Schäden am Haus mit offenen Karten spielen und der Preis stimmt, ist das kein Problem. Ärgerlich ist es dagegen, wenn Mängel erst später sichtbar werden und unklar ist, wer haftet. Bei diesen Streitigkeiten geht es häufig um fünf- bis sechsstellige Beträge. Wer als Käufer seine Rechte kennt, kann Geld, das ihm als Schadensersatz zusteht, leichter zurückholen. Und gut informierte Immobilieninteressenten können schon vor dem Kauf rechtliche Fallen vermeiden.
*Quelle/Fremdlink .wiwo.de
Was auf Erben von Ferienhäusern im Ausland zukommt
Millionen Deutsche werden ein Ferienhaus im Ausland erben. Was schöne Erinnerungen weckt, ist in Wahrheit ein finanzielles und bürokratisches Abenteuer. Das kommt auf Erben von Ferienhäusern.
Für Christina Hoffmann war es so etwas wie eine kleine Trutzburg. Hinter den dicken Natursteinmauern und kleinen Fenstern traf sich die ganze Familie alle paar Jahre, und dann musste vieles draußen bleiben: die Hitze im Sommer, die Stürme im Winter, der ganze Stress, den sie aus Deutschland mitbrachten sowieso. „Wir haben oft auf Mallorca Urlaub gemacht, seit mein Vater mit seiner Lebensgefährtin vor zwölf Jahren dorthinzog“, sagt Hoffmann, „und ich habe es jedes Mal genossen.“ Jetzt nimmt die Familie Abschied. Der Vater ist vergangenes Jahr verstorben, und das kleine Haus, das oft aus allen Nähten platzte, kann Hoffmann allein nicht mehr halten.
Erst kommt das Finanzamt
Generell gilt: Die Besteuerung hängt in den EU-Ländern zunächst davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt wurde. Wird ein Wohnhaus im Ausland an Partner oder Kinder vererbt, die es weiterhin selbst bewohnen wollen, müssen sie auf den Wert des Hauses keine Erbschaftsteuer zahlen. Kinder und Enkel werden auch verschont, wenn das Eigenheim nicht größer als 200 Quadratmeter ist. Sie dürfen das Haus dann aber in den folgenden zehn Jahren nicht verkaufen.
*Quelle/Fremdlink capital.de
Die Mieten sinken wieder!
Der Wohnungsmarkt bleibt in Bewegung. In den teuersten Städten Deutschlands sinken zum ersten Mal seit 2005 die Neumieten. Doch die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser steigen weiter.
Nach 14 Jahren Aufwärtstrend geht es jetzt erstmals leicht bergab. Und das freut zumindest Wohnungssuchende, die einen neuen Mietvertrag abschließen. Im letzten Quartal 2019 lagen die Mieten mit 0,3 Prozent knapp unter dem Vorjahreswert, aber mit sichtbarer Tendenz nach unten. Das zeigt der Wohnindex des Forschungsunternehmens F+B, der die Miet- und Preisentwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt misst. Grundlage für den Index sind laut F+B die Angebotsdaten von mehr als 30 Millionen Objekten in ganz Deutschland.
Sinkende Mieten bei Neuverträgen
So sanken in 23 der 50 teuersten Städte die Mieten in den letzten drei Monaten des Jahres 2019 im Vergleich zum Vorquartal. Aufs Jahr gerechnet verzeichneten elf der Top 50-Standorte in Deutschland reale Mietpreisrückgänge. In Berlin – hier kletterten die Mieten jahrelang steil nach oben – verringerte sich der Mietpreis sogar um 1,2 Prozent, in München um 0,6 Prozent.
In Großstädten wie Stuttgart, Frankfurt am Main oder Hamburg stiegen die Preise bei Wiedervermietung nochmals leicht an, blieben aber unterhalb der Inflationsrate. Allerdings gibt es auch unter den 50 teuersten deutschen Städten Beispiele für einen starken Anstieg der Mieten. Dazu gehört beispielsweise Bietigheim-Bissingen in Baden-Württemberg. Hier stiegen die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahresquartal um 13,6 Prozent.
*Quelle/Fremdlink immobilienscout24.de
So entgehen Sie der Erbschaftsteuer beim Eigenheim
Um eine Steuerbefreiung für ein geerbtes Eigenheim zu bekommen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden. Die Erben müssen vor allem die Immobilie für lange Zeit selbst nutzen.
Der Steuer auf geerbte Immobilien oder andere Wertgegenstände würden viele Erben gerne entgehen. Immerhin: Für Verwandte gibt es Freibeträge in Höhe von 100.000 Euro bis 500.000 Euro. Wer das Familienheim erbt, kann zudem von folgender Regelung profitieren: Nutzt der Erbe die Immobilie selbst über einen Zeitraum von zehn Jahren, bleibt dieses Erbe steuerfrei. Allerdings sind dafür ein paar Voraussetzungen zu erfüllen.
Wie streng die Vorgaben sind, musste eine Erbin erfahren, die von ihrem verstorbenen Ehemann den Miteigentumsanteil am Familienheim erbte. Dieses bisher gemeinsam genutzte Haus bewohnte sie nach dem Tod ihres Partners alleine. Ihr Finanzamt gewährte ihr entsprechend die Steuerbefreiung.
Etwa eineinhalb Jahre später entschied sie, das Eigenheim unentgeltlich und unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs auf ihre Tochter zu übertragen. Daraufhin änderte das zuständige Finanzamt die Erbschaftssteuer-Festsetzung und nahm die Steuerbefreiung zurück. Auch das Finanzgericht Münster wertete im Anschluss die Eigentumsübertragung als steuerschädlich und wies die Klage der Frau ab.
Diese Entscheidung bestätigte jetzt auch der Bundesfinanzhof (BFH). Die Richter begründeten die enge Auslegung mit dem Zweck, den der Gesetzgeber mit dieser Regelung verbindet. Dieser liegt darin, die Substanz des Immobilienvermögens innerhalb der ehelichen Lebensgemeinschaft – oder wenn die Kinder erben, innerhalb der Familie – zu erhalten. Bei einer Übertragung des Eigentums vor Ablauf des 10-Jahres-Zeitraums sei dies jedoch nicht gewährleistet (Az: II R 38/16).
*Quelle/Fremdlink handelsblatt.com
Immobilienwirtschaft kritisiert hohe Grunderwerbsteuern
Die Grunderwerbsteuer wird seit 2006 von den Bundesländern erhoben. Seitdem haben fast alle den Steuersatz erhöht.
Baukindergeld hier, immer höhere Grunderwerbsteuern dort - diesen Widerspruch kritisiert die Immobilienwirtschaft nicht zum ersten Mal. Adressat: die Bundesländer, die binnen eines Jahres 12 Prozent mehr Einnahmen von den Immobilienkäufern verbuchen durften.
Die Wohnungswirtschaft hat zum wiederholten Mal die hohe Belastung für Immobilienkäufer durch die Grunderwerbsteuer kritisiert.
Die Abgabe, die beim Kauf von Grundstücken oder Gebäuden fällig wird, habe den Ländern 2019 Rekordeinnahmen von 15,8 Milliarden Euro beschert, monierte der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) am Montag. Das sei ein Plus von gut 12 Prozent gemessen am Vorjahr.
„Während der Mangel an bezahlbarem Wohnraum immer größer wird, treiben die Länder die Wohnkosten weiter in die Höhe“, erklärte BFW-Präsident Andreas Ibel. Für die Mittelschicht sei die Schmerzgrenze erreicht.
Die Grunderwerbsteuer wird seit 2006 von den Bundesländern erhoben. Seitdem haben fast alle den Steuersatz erhöht. Der Satz von 3,5 Prozent des Kaufpreises gilt nur noch in Bayern und Sachsen. In Hamburg liegt die Grunderwerbsteuer bei 4,5 Prozent, in Berlin sowie Hessen bei 6 Prozent und etwa in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent.
*Quelle/Fremdlink donaukurier.de
Vermieter kann Renovierung steuerlich absetzen
Das Mietobjekt in Schuss bringen - das ist eine Maßnahme, die sich nach dem Kauf einer Immobilie auch steuerlich auszahlen kann.
Wer ein Vermietungsobjekt kauft, investiert oft Geld in Renovierungen. Das kann sich steuerlich lohnen. Allerdings sollte eine bestimmte Grenze dabei beachtet werden.
Vermieter können Ausgaben für Renovierungen als Werbungskosten geltend machen. Allerdings gibt es eine Einschränkung: Innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie müssen Käufer größere Ausgaben dieser Art als sogenannte Anschaffungskosten verbuchen.
Darauf weist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) hin. Das bedeutet: Eigentümern werden die Ausgaben dann nicht direkt bei der Steuer abgezogen, sondern sie müssen diese über die Nutzungsdauer abschreiben.
Diese Einschränkung gilt immer dann, wenn die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. „Vorsicht ist bei der Berechnung des Grenzbetrages angebracht“, gibt BVL-Geschäftsführer Erich Nöll zu bedenken. „Denn bei den Anschaffungskosten müssen die anteiligen Kosten für Grund und Boden herausgerechnet werden.“
*Quelle/Fremdlink focus.de
Immobilienbewertung für das Finanzamt
Erbt man oder bekommt man eine Immobilie geschenkt, so kommt man am Finanzamt nicht vorbei. Allerdings erst dann, wenn man über dem Freibetrag liegt. Der Freibetrag errechnet sich aus der Addierung von Bar- und Sachwerten.
Seit 2009 hängt die Erbschaftssteuer vom Verkehrswert der Immobilie ab. Zuvor ging man vom Einheitswert aus. Der Verkehrswert zählt in voller Höhe. Die Abschläge von max. 65 Prozent, sind zusammen mit dem Einheitswert verschwunden. Dafür wurden dann ersatzweise die Freibeträge in den Steuerklassen angehoben.
Steuerklasse 1
- Ehepartner, eingetragene Lebenspartner - 500.000 € Freibetrag (§16 ErbStG)
- Kind (auch Adoptivkind und Stiefkind) - 400.000 €
- Enkelkind, das anstelle des Kindes/Stiefkindes des Erblassers erbt, wenn dieses bereits gestorben ist - 400.000 €
- Enkelkind, Stiefenkelkind - 200.000 €
- Urenkel und weitere Abkömmlinge 100.000 €
- Eltern und Großeltern 100.000 €
Steuerklasse 2
- Geschwister (auch Halbgeschwister) - 20.000 €
- Nichte und Neffe - 20.000 €
- Stiefeltern - 20.000 €
- Schwiegereltern und Schwiegerkinder - 20.000 €
- geschiedene Ehepartner, Lebenspartner einer aufgehobenen eingetragenen Lebenspartnerschaft - 20.000 €
Steuerklasse 3
- Alle übrigen Erben - 20.000 €
Das Finanzamt schätzt den Wert der Immobilie ein. Natürlich ist es hier möglich, dass der Wert der Immobilie zu hoch angesetzt wird und man irrtümlicher Weise zu viel Steuern zahlen muss. Daher ist es ratsam ein Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben, um den tatsächlichen Verkehrswert zu berücksichtigen. Das Finanzamt geht von Standardwerten aus und berücksichtigt auch nicht vorhandenen Renovierungsstau oder den technischen Zustand und weitere wesentliche Eigenschaften der Immobilie, die in der Verkehrswertermittlung eine erhebliche Rolle spielen. Das Finanzamt begeht keine Immobilien im Gegensatz zum Gutachter und hat somit auch keinen tieferen Einblick in die Immobilie. Der Gutachter verschafft sich einen Überblick über alle Wert beeinflussenden Umstände des Objekts, Grundstück und der Nachbarschaft und lässt diese in sein Verkehrswertgutachten mit einfließen. Dies kann dann zu einem geringeren Wert führen und somit kann der Steuerpflichtige Steuern sparen bzw. es werden erst gar keine Steuern fällig.
*Quelle/Fremdlink pressebox.de
Höhere Abschreibung für ältere Immobilien möglich
Nur nach Gutachten
Vermieter können ihr Gebäude über mehrere Jahre steuerlich abschreiben. Die Dauer kann verkürzt werden, wenn ein Gutachten vorliegt. Was für ein Gutachten muss das sein?
Wer einen Altbau kauft und das Haus zu Wohnzwecken vermietet, darf die Anschaffungskosten steuerlich abschreiben. Anerkannt werden vom Finanzamt jährlich 2 Prozent. Bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sind es 2,5 Prozent.
Denn der Gesetzgeber unterstellt für ein Gebäude eine Nutzungsdauer von 50 beziehungsweise 40 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, kann aber eine schnellere Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen beim Finanzamt beantragt werden. „Doch die Voraussetzungen sind streng, und den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hauseigentümer führen“, erläutert Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.
Sie verweist auf ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf. Demnach ist der Nachweis mit einem Sachverständigengutachten möglich (Az.: 3 K 3307/16 F). Juristisch umstritten ist, um was für ein Gutachten es sich handeln muss.
*Quelle/Fremdlink general-anzeiger-bonn.de
Neuer Gesetzentwurf zur WEG-Reform
Zu folgenden Themen sieht der Gesetzentwurf Änderungen vor:
Im vergangenen Jahr prüfte eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe den Reformbedarf beim Wohnungseigentumsrecht und erarbeitete Vorschläge. Nun legt das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz einen Gesetzentwurf zur umfassenden Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes sowie zur Anpassung des Mietrechts vor.
Sanierung und Modernisierung vereinfachen
Künftig soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz auf eigene Kosten gestattet werden.
Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.
Eigentümerversammlungen einfacher gestalten
Es ist eine Beschlusskompetenz vorgesehen, die einzelnen Eigentümern eine Online-Teilnahme gestattet. Reine Online-Versammlungen abzuhalten, werden ausgeschlossen. Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Wohnungseigentümer sollen ein Einberufungsverlangen auch in Textform, z. B. per E-Mail, stellen können. Ebenso sollen Umlaufbeschlüsse nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen. Die gesetzliche Pflicht, über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer eine Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen.
Befugnisse für Verwalter erweitern
Verwalter sollen eigenverantwortlich über Maßnahmen entscheiden können, bei denen eine vorhergehende Eigentümerversammlung aus objektiver Sicht nicht erforderlich ist. Je nach Einzelfall sollen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zu den Befugnissen gehören.
Aus Gründen der Rechtssicherheit soll der Verwalter im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer aber die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.
Verwaltungsbeirat flexibler gestalten
Wie viele Mitglieder der Verwaltungsbeirat hat, soll künftig flexibel durch Beschluss festgelegt werden können. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.
Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
Die Gemeinschaft soll als Träger der gesamten Verwaltung ausgestaltet werden und durch ihre Organe handeln – Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und Verwalter als Vertretungsorgan.
Anfechtungsklagen neu regeln
Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sollen sich künftig gegen die Gemeinschaft als Träger der Verwaltung richten und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.
Verwalter ablösen
Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich einfacher von einem Verwalter trennen können. Für die Vergütung im Falle einer Abberufung sind die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich.
Verwalter von Prozesskosten befreit
§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.
Sondereigentumsfähigkeit erweitern
Die Sondereigentumsfähigkeit soll auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert werden.
Regelungen zur Jahresabrechnung überarbeitet
Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung soll auf die Abrechnungsspitze beschränkt werden. Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Die Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.
Entziehung des Wohneigentums
Eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, kann eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen. Das kann beispielsweise eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.
Vertragsstrafen bei Pflichtverletzungen
Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen zu beschließen, wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Das soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen.
Miet- und Wohnungseigentumsrecht harmonisieren
Mieter von Sondereigentumseinheiten sollen verpflichtet werden, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So soll künftig auch bei vermieteten Eigentumswohnungen im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein.
*Quelle/Fremdlink immobilienscout24.de
Immobilienverkauf: Trotz Zwischenvermietung keine Spekulationssteuer
Beim Verkauf von Immobilien fallen oft Steuern an
Verkauft man sein Haus, muss man generell Steuern für den Erlös zahlen. Das gilt jedoch nicht, wenn man das Haus selbst genutzt hat. Doch auch Vermieter von Immobilien können sich demnächst auf ein Urteil stützen, um die Steuer zu umgehen.
Steuer beim Verkauf von Immobilien
Wenn Besitzer eine Immobilie vor dem Kauf selbst genutzt haben, dann müssen sie in der Regel den Erlös nicht versteuern. Das trifft auch zu, wenn das Haus einige Monate vor dem Verkauf vermietet wurde. Das legte vor kurzem der Bundesfinanzhof fest: „Entscheidend ist aber die Nutzung in den Vorjahren des Verkaufs“, stellt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler klar.
*Quelle/Fremdlink infranken.de
Miete für Verwandte sollte nicht zu niedrig sein
Vermieten Eltern ihrem Kind eine Eigentumswohnung, verlangen sie oft weniger Miete als üblich. Zu preiswert sollte die Miete aber nicht sein. Denn das Finanzamt schaut bei solchen Verträgen genau hin. Wer seine Immobilie an Freunde oder Verwandte vermietet, sollte die Miete nicht zu niedrig ansetzen. Nur wenn sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, können Eigentümer alle Ausgaben bei der Vermietung als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen.
Daruf weist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine in Berlin hin. Liegt die vereinbarte Miete unter dieser Grenze, werden die Werbungskosten prozentual entsprechend gekürzt.
*Quelle/Fremdlink focus.de
Immobilieninvestments in Deutschland auf Rekordniveau
IMMOBILIENKAUF
Das Gesamtinvestitionsvolumen (Gewerbe- und Wohnimmobilien) auf dem deutschen Immobilienmarkt betrug im Jahr 2019 89,5 Mrd. €. Das entspricht einem beachtlichen Wachstum von 14% im Vergleich zum Vorjahr, als ein Gesamtvolumen 78 Mrd. € verzeichnet wurde. Auch für 2020 erwarten 93% der Investoren ein attraktives bis sehr attraktives Marktumfeld. Allerdings ist der Anteil derer, die den deutschen Immobilienmarkt als uneingeschränkt sehr attraktiv einschätzen, im Vergleich zum Vorjahr von 41 auf 32% gesunken. 70% gehen davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen auf hohem Niveau einpendeln wird, nur 16% erwarten ein weiter steigendes Transaktionsvolumen. Das sind Ergebnisse der Studie „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020“ von EY Real Estate, für die rund 250 Investoren befragt wurden, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind.
*Quelle/Fremdlink cf-fachportal.de
Ein Stück Immobilie ab 60 Dollar
Das kanadische Start-Up RealT bietet die Möglichkeit schon mit 60 Dollar Vermieter zu werden. Der Eigentümer sagt ganz unbescheiden: „Damit haben wir die Eintrittsbarrieren zum Immobilienbesitz komplett zerschmettert.“
Der große Rummel um Kryptowährungen ist abgeflaut. Auch über die zugrundeliegende Blockchain-Technik wird nicht mehr ganz so viel gesprochen. Das heißt aber nicht, dass das Thema passé ist. An vielen Orten der Welt werden konkrete Anwendungen entworfen – und auch umgesetzt.
So etwa in Kanada. Remy Jacobson kommt aus der Immobilienbranche und machte sein Glück in den neunziger Jahren, als im Zuge der Unabhängigkeitsbewegung Québecs der Markt in Toronto boomte. „Damals habe ich die Vorzüge von Immobilieneigentum und passivem Einkommen schätzen gelernt“, sagt Jacobson. „Ich finde, dass junge Leute über Vermögensaufbau mehr wissen sollten – und das geht mit Immobilien sehr gut.“
2011 kam Jacobson mit der Kryptowährung Bitcoin in Berührung und begann Münzen zu schürfen. Er habe das Konzept interessant gefunden, auch wenn er von der Verwendung als Währung nicht wirklich überzeugt sei und auch die zahlreichen Angebote an Tokens, die sogenannten ICOs der vergangenen Jahre, sehr kritisch sehe. „Aber die Blockchain-Technik ist die Zukunft.“
*Quelle/Fremdlink faz.net
So teuer sind Haus und Grund
IMMOBILIENKAUF
Welche Steuer zahlt der Käufer eines Grundstücks?
Zunächst wird Grunderwerbsteuer fällig. Diese geht allerdings nicht an die Kommune, deren Einnahmen Walter-Borjans erhöhen will, sondern an das Bundesland, das über die Höhe der Steuer entscheidet. In Bayern und Sachsen sind es 3,5 Prozent der Kaufsumme, woanders mehr. In Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen und dem Saarland beträgt der Steuersatz 6,5 Prozent. Die Einnahmen daraus haben sich von rund 5 Milliarden Euro im Jahr 2010 auf etwa 14 Milliarden Euro im Jahr 2018 beinahe verdreifacht. Geld erhält der Staat zudem, wenn der Verkäufer das Grundstück weniger als zehn Jahre besitzt und dort im gewissen Umfang nicht selbst gewohnt hat: Auf den Gewinn aus dem Immobiliengeschäft muss der Verkäufer dann Einkommensteuer zahlen.
*Quelle/Fremdlink faz.net
Bei Beglaubigung der Vorsorgevollmacht auf Nummer sicher gehen
Erbrecht
Wer entscheidet, wenn ich dement bin? Und wer klärt nach meinem Tod meinen Nachlass? Geht es dabei um Grundstücke, muss eine Vollmacht beglaubigt sein. Aber nicht jede Beglaubigung wird anerkannt.
Nach dem Tod eines Menschen kümmern sich manchmal Bevollmächtigte darum, den Nachlass abzuwickeln. Geht es dabei auch um Grundstücke, muss die Vollmacht beglaubigt sein. An sich dürfen verschiedene Stellen Dokumente beglaubigen. Um über den Tod des Vollmachtgebers hinaus zu wirken, reicht es aber nach Ansicht des Oberlandesgerichts Köln (OLG) nicht, dass die Betreuungsbehörde beglaubigt hat. Darüber berichtet die Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV).
Im verhandelten Fall hatte ein Mann mit einer Vorsorgevollmacht eine Freundin zu seiner allgemeinen Bevollmächtigten für alle persönlichen und vermögensrechtlichen Dinge auch über den Tod hinaus eingesetzt. Die Betreuungsbehörde beglaubigte die Echtheit der Unterschrift des verstorbenen Mannes unter der Vollmachtsurkunde. Als der Mann verstarb, war er als Eigentümer eines Grundstückes eingetragen.
*Quelle/Fremdlink aachener-zeitung.de
Immobilien kaufen und verkaufen
In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien immer weiter angestiegen.
Wer sich den Traum eines Eigenheims erfüllen möchte, fragt daher zu Recht, wann der richtige Zeitpunkt für den Kauf gekommen ist. Aber auch Hausbesitzer, die ihre Immobilie abtreten möchten, sollten dies zum richtigen Zeitpunkt tun.
Egal ob es um den Immobilienkauf oder -verkauf geht, tatsächlich lässt sich ein besserer Preis erzielen, wenn man den richtigen Zeitpunkt abwartet. Wann dieser gekommen ist, hängt von verschiedenen Kriterien ab.
Immobilienverkauf: Konjunktur, Jahreszeit und Steuern beachten - Möchte man seine Immobilie verkaufen, entscheiden drei Kriterien darüber, wann man dies am besten tun sollte: die Konjunktur, die Jahreszeit und das Finanzamt.
1. Konjunktur: Niedrige Zinsen und hohe Immobilienpreise
Die anhaltend gute konjunkturelle Lage sorgt für eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Grund dafür sind unter anderem steigende Mietpreise. Immerhin kam es 2017 zu einer durchschnittlichen Mieterhöhung von 4,3 Prozent, so dass sich ein steigender Trend abzeichnet. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohneigentum kam es auch im Verkauf zu einem Preisanstieg. Im Durchschnitt lagen die Kaufpreise noch einmal um 7,9 Prozent höher als im Vorjahr.
2. Welche Jahreszeit ist die beste?
Um sein Wohneigentum zum bestmöglichen Preis verkaufen zu können und selbst wenig Stress zu haben, empfiehlt sich der Service eines Maklers wie etwa der CITY Immobilienmakler GmbH. Die Experten wissen, wann tendenziell die beste Jahreszeit für den Immobilienverkauf ist: Im Frühjahr und Sommer kommen Balkone, Gärten und Terrassen besonders gut zur Geltung und können den Wert einer Immobilie erhöhen. Um das Objekt im besten Licht präsentieren zu können, bieten sich die Monate um den Juni herum an.
Doch nicht nur die Jahreszeit spielt eine Rolle bei der Nachfrage. Gesetzliche Fristabläufe, Vorgaben und Fristen bei Finanzierungen, die Liquidität von Interessenten sowie Veränderungen im örtlichen Umfeld können vom Verkäufer nicht beeinflusst werden.
3. Steuern beim Hausverkauf umgehen
Hausverkauf und Steuern sind ebenfalls ein nicht zu vernachlässigendes Thema. Möchte man keine Steuern beim Hausverkauf zahlen, sollte man mindestens 10 Jahre nach Erwerb oder Bau mit dem Verkauf warten. Ob der Gewinn versteuert werden muss, hängt von der eigenen Nutzung der Immobilie ab.
*Quelle/Fremdlink saechsische.de
Die größten Fehler der Immobilienkäufer
Die meisten Deutschen wünschen sich eine eigene Immobilie. Doch wer nicht aufpasst, für den wird der Traum vom Haus zum Albtraum.
Trotz hoher Preise sind Immobilien beliebter denn je. Wo das leichtsinnig macht, was bei der Finanzierung schiefgehen kann und welche Fallstricke gerade für Neulinge lauern, erklärt ein Immobilien-Berater im Interview.
*Quelle/Fremdlink wiwo.de
Wie Sie Immobilien steuerschonend übertragen
Schlüsselübergabe: Bei der Übertragung einer Immobilie drohen hohe Steuerzahlungen. Aber es gibt Lösungen
Soll eine Immobilie in der Familie übertragen werden, kann Erbschaft-, Schenkung- oder Grunderwerbsteuer anfallen. Besonders riskant ist der Übertrag zwischen Geschwistern. Doch oft gibt es Lösungen.
Nicht erst seitdem Deutschland einen Immobilienboom erlebt, geht es bei Haus und Wohnung schnell um hohe Werte. Soll eine Immobilie daher in der Familie weitergereicht werden – zu Lebzeiten oder auch als Erbe -, fordert das Finanzamt oft Steuer ein.
Im Fokus steht dabei die Schenkung- oder Erbschaftsteuer. Im schlechtesten Fall, etwa bei entfernt Verwandten oder gar nicht Verwandten, bleiben nur 20.000 Euro steuerfrei und darüber sind je nach Wert des übertragenen Gegenstands 30 bis 50 Prozent Steuer fällig. Aber auch bei naher Verwandtschaft, etwa unter Geschwistern, ist der Übertrag keinesfalls immer steuerfrei. Während die Freibeträge beim Übertrag an den Ehepartner (500.000 Euro) oder das eigene Kind (400.000 Euro) hoch sind, profitieren Geschwister auch nur von 20.000 Euro Freibetrag. Darüber fallen bei ihnen 15 bis 43 Prozent Steuer an. Die Steuerregeln für Überträge zu Lebzeiten (Schenkungen) und mit dem Tod (Erbschaften) sind dabei weitgehend identisch.
*Quelle/Fremdlink wiwo.de
BFH: Vorsteuerabzug aus Mietereinbauten
- Ein Mieter, der in angemieteten Räumlichkeiten Ein- und Umbauten ("Mietereinbauten") im eigenen Namen vornehmen lässt, kann die ihm hierfür von Bauhandwerkern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer im Falle einer entgeltlichen Weiterlieferung an den Vermieter als Vorsteuer abziehen.
- Eine Weiterlieferung liegt jedenfalls dann vor, wenn er dem Vermieter nicht nur das zivilrechtliche Eigentum überträgt, sondern auch einen unmittelbar von diesem tatsächlich genutzten wirtschaftlichen Vorteil zuwendet.
*Quelle/Fremdlink sis-verlag.de
HAUSVERKAUF: Frage der Nutzung
Keine Spekulationssteuer trotz Zwischenvermietung.
Wer ein Haus verkauft, muss auf den Erlös normalerweise Steuern zahlen. Ausnahmen gibt es etwa, wenn das Haus selbst genutzt wurde. Doch auch Vermieter können sich auf ein Urteil zu ihren Gunsten berufen.
Immobilienbesitzer, die ihr selbst genutztes Haus verkaufen, müssen den Gewinn nicht versteuern. Das gilt auch dann, wenn das Haus vor dem Verkauf ein paar Monate vermietet war, entschied der Bundesfinanzhof. "Entscheidend ist aber die Nutzung in den Vorjahren des Verkaufs", erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.
Verkaufen Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung, fällt darauf grundsätzlich die Einkommensteuer an. Ausnahmen gibt es, wenn seit dem Kauf zehn Jahre vergangen sind oder die Immobilie zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist.
*Quelle/Fremdlink badische-zeitung.de
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