Immobilien News
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Wer finanzielle Rücklagen hat, kann den Kauf einer Immobilie ins Auge fassen. In den letzten Jahren werden Investitionen im Immobilienbereich immer beliebter. Immobilien werden derzeit als stabile Investitionsanlage gesehen. Auch der Kauf einer Immobilie macht sich auf viele Jahre hinweg auf jeden Fall bezahlt.
Damit es kein böses Erwachen gibt, sollten vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollten einige Dinge beachtet werden.
Der Ankauf einer Immobilie
Die Immobilie sollte den eigenen Anforderungen entsprechen. Da lohnt es sich schon mal ein wenig länger den Immobilienmarkt zu durchforsten. Denn bei hohen Investitionen sollte die Immobilie auf jeden Fall auf die eigenen Bedürfnisse und Anforderungen zugeschnitten sein.
Zusätzlich sollte überlegt werden, ob die Immobilie für den eigenen Gebrauch genutzt, oder vermietet wird. Wer eine Immobilie vermieten möchte, sollte jene Gegenden wählen, die in der Stadt gefragt sind. Das bedeutet auf den ersten Blick zwar eine höhere Investition. Auf lange Sicht gesehen, macht ist die eingenommene Miete durchaus rentabel. Die Mieteinnahmen können in die Finanzierungsplanung eingerechnet werden.
Vermeidung von Überschuldung
Die Kosten einer Immobilie spielen eine tragende Rolle. Überschuldungen sollten vermieden werden. Aber der Kauf einer Immobilie wird ohne einen Kredit in den wenigsten Fällen über die Bühne gehen. Um einen haltbaren Finanzierungsplan zu erstellen, können Berater für Immobilienan- und verkauf zu Rate gezogen werden. Die Immobilie sollte den finanziellen Rahmen nicht sprengen. Immerhin sollten finanzielle Mittel für eventuelle Sanierungsarbeiten zur Verfügung stehen.
Die grundsätzliche Überlegung sollte darin bestehen, ob der Zuschlag einem Neu- oder Altbau gegeben wird. Sowohl der Alt- wie auch der Neubau haben Vor- und Nachteile, die sie mit sich bringen. Altbauten sind in den meisten Fällen nicht energieoptimiert, was sich in Form von hohen Nebenkosten bemerkbar macht. Neubauten weisen den großen Vorteil der Energieoptimierung auf, wurden allerdings in den meisten Fällen günstig errichtet. Feste Betonwände sind in den meisten Fällen nicht zu erwarten. Dafür gibt es vor der Fertigstellung die Möglichkeit eigene Interessen einfließen zu lassen. Die Platzierung von Steckdosen, die Auswahl der Türen – viele eigene Ideen können die neue Immobilie optimieren.
Quelle/Fremdlink moneycab.com
Wer einen Zweitwohnsitz hat, muss dafür in der Regel Steuern zahlen. Darüber bestimmen die Kommunen und Städte. Doch manche Wohnungsinhaber können sich auch befreien lassen.
Kommunen können für einen Zweitwohnsitz Steuern verlangen. Die Höhe der Steuern legen sie selbst fest. Derzeit liegt der Steuersatz etwa zwischen 8 und 15 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete - und für Eigentümer der ortsüblichen Miete, informiert die Bundessteuerberaterkammer.
Wer kann sich von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen?
Manche Menschen können sich von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen, wenn sie die Voraussetzungen dafür erfüllen. Dies gilt etwa für Berufspendler, die am Arbeitsort einen zweiten Wohnsitz haben und verheiratet sind oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft führen. Der Hauptwohnsitz muss die gemeinsame Wohnung mit dem Partner sein.
Wer ledig ist, kann die Zweitwohnsitzsteuer unter Umständen beim Fiskus geltend machen. Aber nur wenn die Person die Voraussetzungen für eine doppelte Haushaltsführung erfüllt. Dann darf die Person die Aufwendung als Werbungskosten oder Betriebsausgaben in ihrer Einkommensteuererklärung angeben.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Erben einer spanischen Immobilie oder Eigentümer einer solchen, die diese im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an die Nachfolgegeneration übertragen möchten, müssen die Immobilie im Rahmen der notariellen Urkunde vor einem spanischen Notar steuerlich bewerten, um die entsprechenden Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung erstellen lassen zu können. Grundsätzlich ist dabei der Verkehrswert zu verwenden.
Die bisherige Wertermittlung in der Praxis:
In der Praxis wurden, teils aus finanziellen, teils aus praktischen Gründen, selten Verkehrswertgutachten erstellt, mit denen ein solcher Verkehrswert nachgewiesen werden konnte. Vielmehr ermittelten die Berater im Vorfeld einer notariellen Beurkundung einen so genannten steuerlichen Mindestwert („valor mínimo fiscal“), der die Untergrenze des anzugebenden Immobilienwertes darstellte. Sofern dies steuerlich sinnvoll erschien, war eine Bewertung oberhalb dieses steuerlichen Mindestwertes unproblematisch möglich. Bewertungen unterhalb dieses steuerlichen Mindestwertes eröffneten den Finanzbehörden allerdings den Weg einer eigenen Verkehrswertermittlung, die für den Steuerpflichtigen teils äußerst nachteilige Folgen hatte.
Die Berechnung des steuerlichen Mindestwertes:
Die Grundlage für die Berechnung des steuerlichen Mindestwertes bildete der jeweilige Katasterwert der Immobilie. Unter Verwendung der unterschiedlichen Berechnungsmethoden der einzelnen spanischen autonomen Gemeinschaften konnte ein steuerlicher Mindestwert ermittelt werden. Teilweise konnte eine online Berechnung über eine Webseite der autonomen Steuerbehörde erfolgen, teilweise mussten die jährlich angepassten Wertkoeffizienten aus den veröffentlichten Tabellen herangezogen werden.
Der Referenzwert für spanische Immobilien ab dem 01.01.2022:
Der spanische Gesetzgeber hat hier ab dem 01.01.2022 mit dem Gesetz 11/2021 vom 9. Juli Abhilfe geschaffen und einen so genannten Referenzwert für Immobilien im gesamten spanischen Staatsgebiet herausgebildet („valor de referencia de un inmueble“). Dieser Referenzwert ersetzt nun den vormalig als steuerlichen Mindestwert bezeichneten Immobilienwert, und stellt eine untere Grenze für die Wertangabe von Immobilien in notariellen Urkunden dar.
Quelle/Fremdlink anwalt.de
Wann besteht Anspruch auf erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags? Der BFH hat die Regeln der erweiterten Grundstückskürzung bei erstmaliger Immobilienverwaltung im laufenden Erhebungszeitraum geklärt. Demnach kann eine Kapitalgesellschaft, die sich erst Monate nach ihrer Gründung mit der Verwaltung eigenen Vermögens befasst, keine erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beanspruchen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner aktuellen Entscheidung vom 27.10.2021 (III R 7/19) dazu Stellung genommen, ob eine Gesellschaft, die sich erst einige Monate nach ihrer Eintragung ins Handelsregister mit der Verwaltung eigenen Vermögens befasst, die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen kann.
Sachverhalt im Besprechungsfall
Die K-GmbH, die als Vorratsgesellschaft gegründet worden war, hatte als Gegenstand des Unternehmens den Erwerb von Grundstücken sowie deren Verwaltung. Die GmbH erwarb Grundstücke und erklärte einen Gewinn aus der Vermietung der Grundstücke. Sie beantragte in der Gewerbesteuererklärung die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.
Das Finanzamt berücksichtigte die Kürzung nicht, weil die Grundstücke zu Beginn des Erhebungszeitraums noch nicht zum Betriebsvermögen der Gesellschaft gehört hätten. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Der BFH folgte dem.
Begriff der Ausschließlichkeit
Voraussetzung für die Gewährung der erweiterten Kürzung ist u.a., dass das Unternehmen „ausschließlich“ eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, abgesehen von den gesetzlich zugelassenen Ausnahmen.
Der Begriff der Ausschließlichkeit ist gleichermaßen qualitativ, quantitativ sowie zeitlich zu verstehen. In zeitlicher Hinsicht hat dies zur Folge, dass der Unternehmer während des gesamten Erhebungszeitraums der begünstigten Tätigkeit nachgehen muss. Die erweiterte Kürzung kann nicht zeitanteilig gewährt werden.
Am Erfordernis einer ausschließlichen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes fehlt es daher, wenn ein Unternehmer das letzte oder einzige Grundstück vor Ablauf des Erhebungszeitraums veräußert und danach nur noch anderweitige Tätigkeiten ausübt.
Quelle/Fremdlink deubner-steuern.de
Investitionsbereitschaft in Immobilien hat sich in zehn Jahren verdoppelt
Die Kaufbereitschaft in Immobilien hat sich zwischen 2010 und 2020 verdoppelt. Der Geldumsatz erreichte 2020 einen Rekordwert von 310 Milliarden Euro. Während sich der Markt für Wohnimmobilien von der Corona-Krise unbeeindruckt zeigte, war der Markt für Wirtschaftsimmobilien rückläufig.
Etwa drei Viertel aller Immobilienverkäufe im Jahr 2020 – das entspricht 752.000 Einheiten – entfielen auf Wohnimmobilien. Dabei wurden rund 217 Milliarden Euro umgesetzt.
Die Investitionen in den Erwerb von Büroimmobilien verringerten sich auf 20,8 Milliarden Euro. In Frankfurt am Main wechselten für im Schnitt 60,6 Millionen Euro Büroimmobilien den Besitzer oder die Besitzerin – deutschlandweit der höchste Wert. Es folgte München mit durchschnittlich 56,4 Millionen Euro pro Transaktion. Auch die Transaktionen von Handelsimmobilien nahmen ab. Der Geldumsatz lag 2020 bei 23 Milliarden Euro.
Die Zahlen gehen aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2021 hervor, den der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in Deutschland gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlicht hat. Der Bericht enthält Angaben zu den Umsatzzahlen und den Preisentwicklungen in den verschiedenen Segmenten. Die Ergebnisse basieren auf den rund eine Million notariellen Kaufverträgen, die 2020 abgeschlossen wurden. Der Immobilienmarktbericht Deutschland 2021 steht kostenfrei als Download zur Verfügung.
Quelle/Fremdlink frankfurt-main.ihk.de
Zum 01.01.2022 und im Laufe des Jahres treten für die Immobilienbranche mehrere Gesetze und Neuregelungen in Kraft. Die wichtigsten Themen des kommenden Jahres für Bauherren, Eigentümer, Investoren und Unternehmen im Überblick...
Quelle/Fremdlink frankfurt-main.ihk.de
Neue Gesetze, Regelungen und Fristen im Jahr 2022: Was ändert sich? Was bleibt?
2022 bringt neue gesetzliche Regelungen und Fristen in den Bereichen Bauen, Wohnen und Finanzen mit sich. Was ändert sich? Was bleibt? Und was sollten Immobilienbesitzer und Bauherren bereits jetzt im Hinterkopf behalten? Schwäbisch Hall-Experte Ralf Oberländer hat die wichtigsten Änderungen zusammengefasst.
Alle Jahre wieder: Mit dem Jahreswechsel bahnen sich neue Regelungen und Fristen an, die Immobilienbesitzer und Bauherren kennen sollten. Eine Besonderheit: Der neue Koalitionsvertrag bringt zusätzlich frischen Wind. Die wichtigsten Neuerungen fasst Schwäbisch Hall-Experte Ralf Oberländer zusammen.
Aus für das KfW-Effizienzhaus 55
Das von der neuen Regierung verabschiedete Klimaschutz-Sofortprogramm sieht tiefgreifende Änderungen in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) vor. Ein Vorbote dieser Veränderungen: Ab Februar 2022 gibt es für Neubauten nach Effizienzhaus-Standard 55 keine Förderung mehr. Noch ist es nicht zu spät: Bis zum 31. Januar 2022 können Förderanträge gestellt werden.
Für Schornsteine geht es hoch hinaus
Feinstaub belastet die Luft zunehmend. Durch einen besseren Abtransport von Abgasen lässt sich vor allem in Wohngebieten die Luftverschmutzung reduzieren. Aus diesem Grund müssen Schornsteine von Biomasse-Heizungen künftig möglichst hoch auf dem Dach angebracht werden. Je größer die Heizanlage und je höher die Gesamtwärmeleistung, umso höher der Schornstein. So gelangen Abgase erst in großer Höhe in die Umgebungsluft.
Baden-Württemberg macht die Solaranlage zur Pflicht
Ab Januar 2022 müssen in Baden-Württemberg beim Neubau von Nichtwohngebäuden Fotovoltaikanlagen zur Stromerzeugung installiert werden. Ab 1. Mai 2022 sollen auch beim Bau von Wohnhäusern Solaranlagen installiert werden müssen. Weitere Bundesländer planen bereits ähnliche Gesetze. Auch der Koalitionsvertrag sieht vor, dass neue Nichtwohngebäude und „geeignete Flächen“ bei Wohngebäuden Solaranlagen erhalten sollen.
Höhere Kosten für CO2-Emissionen
Mit dem Start des neuen Jahres steigt der CO2-Preis aufs Neue: von 25 Euro auf 30 Euro pro ausgestoßener Tonne CO2. Das macht Heizen mit Gas und Erdöl teurer. Die gesetzlich festgelegte CO2-Abgabe wird bis 2025 jährlich jeweils zum 1. Januar erhöht.
Quelle/Fremdlink cash-online.de
Immobilienverkäufer und Käufer müssen sich seit Ende Dezember 2020 die Maklerprovision teilen. Seit dieser Gesetzesänderung zur Maklerprovision versuchen Immobilieneigentümer verstärkt, ohne Makler ihre Immobilie zu verkaufen. Das hat weitreichende Folgen.
Die Zahl der zu vermarktenden Objekte sinkt dementsprechend und die Makler müssen mehr denn je um neue Kunden werben und ihre Vorteile für den Immobilienverkauf aufzeigen. Zu diesem Ergebnis kam eine aktuelle Umfrage des Hamburger Startups Hausgold.
Eine Neuregelung der Maklerprovision, bei der sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision nun einheitlich teilen müssen, ist seit Ende letzten Jahres gesetzlich in Kraft getreten. Ob Auswirkungen auf den Immobilienmarkt bzw. auf die Maklerlandschaft hat, wollte das Hamburger Startup
Hausgold wissen. Das Vermittlungsportal für Makler und Immobilien befragte dazu deshalb knapp 4.000 seiner Partner-Makler. Erste Erkenntnis: 62% der Makler mussten feststellen, dass die Eigentümer seit Einführung des neuen Gesetzes verstärkt versuchen, ihre Immobilie ohne Makler zu
verkaufen. Dies wiederum führt bei den Maklern zu Einbrüchen bei der Zahl der zu vermarktenden Objekte. Über 50 Prozent der Makler gaben an, mit weniger Objekten arbeiten zu können. Ganze 17 Prozent haben sogar mehr als 20 Prozent Einbußen zu verzeichnen.
Quelle/Fremdlink cash-online.de
Wann sind Ausgaben von Vermietern als sofort abzugsfähige Werbungskosten und wann als Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einzustufen? Das FG Münster hat entschieden, dass Abfindungen, die an Mieter für die Wohnungsräumung gezahlt werden, um danach Renovierungsarbeiten durchzuführen, anschaffungsnahe Herstellungskosten darstellen. Demnach reicht hierfür ein gewisser Zusammenhang zu Baukosten.
Mit Urteil vom 12.11.2021 (4 K 1941/20 F) hat das Finanzgericht Münster (FG) entschieden, dass an Mieter gezahlte Abfindungen für das vorzeitige Räumen der Wohnung zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen einen Teil der Anschaffungskosten darstellen können. Gegen das Urteil ist die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) anhängig.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin, eine Vermietungs-GbR, erwarb eine denkmalgeschützte Immobilie mit insgesamt vier Wohneinheiten.
Da die Klägerin beabsichtigte, das Objekt umfangreich zu renovieren, zahlte sie den bisherigen Mietern insgesamt 35.000 €, damit diese vorzeitig die Wohnungen verlassen. Ohne diese Entmietung wäre die Renovierung umständlicher, aber technisch möglich gewesen.
Die entsprechenden Aufwendungen machte die Klägerin in ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für das Streitjahr als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend. Im Anschluss an die Renovierung sollten die Einheiten weiterhin zu Wohnzwecken vermietet werden.
Quelle/Fremdlink deubner-steuern.de
ENERGETISCHE SANIERUNG
Die EU-Kommission will Hauseigentümer zwingen, energetisch zu sanieren. Pauschale Pflichten sind jedoch ineffizient und benachteiligen die Mittelschicht. Ein Kommentar.
Dämmst du schon, oder heizt du noch? Diese Frage könnte demnächst auf deutsche Hauseigentümer zukommen. Denn die EU-Kommission schlägt eine Pflicht vor, Immobilien energetisch zu sanieren. Bis 2030 sollen europaweit 35 Millionen Wohngebäude auf einen höheren Energiestandard gebracht werden. Nur so ließen sich die ehrgeizigen Klimaschutzziele der EU erreichen.
Noch sind die Pläne der EU-Kommission nur Vorschläge, aber die Aufregung unter deutschen Hauseigentümern ist dennoch groß. Zu Recht. Denn sie müssen sich gerade erst auf die Klimaschutzpläne der Ampelkoalition einstellen. Jetzt könnte die EU bei den Vorschriften nochmals draufsatteln. Wie sollen Immobilienbesitzer anstehende Sanierungen verlässlich planen, wenn sie fürchten müssen, dass die Baumaßnahmen möglicherweise nicht ausreichend sind?
Zwar hat die EU ein gemeinsames Ziel für die CO2-Reduzierung für Immobilien ausgegeben. Bei der Sanierungspflicht hat jeder Mitgliedsstaat jedoch Freiheiten. Denn jedes Land kann seinen Bestand an Wohnimmobilien in Energieeffizienzklassen einteilen. Saniert werden sollen primär Häuser in der niedrigsten Klasse G. Es wäre nicht verwunderlich, wenn der Anteil dieser Energieeffizienzklasse in der EU sehr unterschiedlich ausfiele – auch durch politischen Einfluss. Dabei könnte die Gerechtigkeit auf der Strecke bleiben.
Quelle/Fremdlink wiwo.de
Gute Nachrichten kommen vom Bundesfinanzhof für private Immobilienanleger in Bezug auf steuerliche Einsparmöglichkeiten.
Nicht nur die technische Restnutzungsdauer, sondern auch die oftmals kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien ist von den Finanzämtern anzuerkennen. Das stellte der Bundesfinanzhof letztinstanzlich mit seinem Urteil vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) klar. Damit können künftig die steuerlichen Einsparmöglichkeiten für Vermieter enorm steigen.
Nicolas Salcedo, Gründer der Gutachter-Plattform www.nutzungsdauer.com, äußert sich positiv über das Urteil. „Die meisten privaten Immobilien-Anleger hatten die verkürzten Abschreibungsmöglichkeiten bislang gar nicht im Visier. Das neue Urteil bringt Rechtssicherheit und ermutigt Steuerpflichtige, sich nach der tatsächlichen Nutzungsdauer ihrer Immobilie zu erkundigen.“
Grundsätzlich darf der Gebäudeanteil vermieteter Immobilien laut Einkommenssteuergesetz (EstG) § 7 Abs. 4 über 50 Jahre, d.h. zu 2 Prozent pro Jahr, abgeschrieben werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Abschreibungsdauer verkürzt und der steuerliche Vorteil ausgeweitet werden. Wie dies geschieht, war bislang umstritten. So beschränkten die Finanzämter diese Möglichkeit regelmäßig durch Anforderung detaillierter Bausubstanzgutachten, die nicht nur teuer, sondern in der Praxis auch schwer zu bekommen waren.
Nun bestätigt das Urteil, dass „der Steuerpflichtige sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.“
Quelle/Fremdlink cash-online.de
Die davoneilenden Immobilienpreise treiben manch einen Käufer zu überhasteten Kaufentscheidungen
Auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum werden selbst drittklassige Objekte begehrt. Schließlich sind sie vergleichsweise günstig. Doch viele Käufer erliegen einem Trugschluss.
Jetzt muss der Nachbar sich ein Grinsen verkneifen. Wie viel er damals für sein Haus bezahlt habe? Wenig, sehr viel weniger als jetzt für Häuser im Viertel aufgerufen werde, die bis vor kurzem noch als unverkäuflich galten. Der Mann steht zwischen Reihenhausscheiben, 50er-Jahre-Charme, schlecht gedämmt, selten saniert. Viele von ihnen standen lange leer, bis der Immobilienboom auch die Randgebiete erreichte.
Wie hier im Süden Mönchengladbachs geht es derzeit in vielen Gegenden Deutschlands zu: Wohnviertel und Häuser, die bis vor wenigen Jahren niemand haben wollte, werden plötzlich heiß gehandelt. Alteingesessene reiben sich ungläubig die Augen, wie viel Geld ihre neuen Nachbarn für die oft baufälligen Objekte zahlen.
In den Anzeigen auf den gängigen Portalen preisen die Makler diese Immobilien gerne als „Haus mit Potenzial“. Ein Blick aufs Exposé offenbart hingegen oft eher ein Abrissobjekt. Aber wer will schon so überkritisch sein, wenn das Haus dafür nur halb so viel kostet wie die anderen Angebote in der Gegend?
Mag sein, dass manch ein Schnäppchenjäger wirklich ein Schnäppchen macht. Für viele dürfte sich der vermeintliche Glücksgriff hingegen als Geldgrab erweisen. Stichwort: energetische Sanierung.
Obwohl Nachhaltigkeit zumindest in der Öffentlichkeit das Thema der Stunde ist, spielt sie bei der Immobiliensuche nach wie vor eine untergeordnete Rolle. Wie Marktführer Immoscout24 erhoben hat, achten Immobilienkäufer vor allem auf die Lage (72 Prozent der Befragten), gefolgt vom Preis (69 Prozent). Erst danach folgt abgeschlagen die Qualität der Immobilie (56 Prozent), bei der wiederum die Energieeffizienz nur ein Teilaspekt ist.
Wer Probleme hat, überhaupt eine Immobilie zu finden, für den ist der energetische Zustand eher ein Luxusproblem, könnte man meinen. Doch das stimmt so nicht: Hinter dem vermeintlich günstigen Kaufpreis verstecken sich horrende Folgekosten.
Quelle/Fremdlink wiwo.de
Jeder, der sein Haus auf Mallorca verkauft, muss auf die Wertzuwachssteuer achten.
Die sogenannte Wertzuwachssteuer – auf Spanisch „Plusvalía municipal” – schaffte es in den vergangenen Wochen gleich mehrfach in die Schlagzeilen. Das spanische Verfassungsgericht hatte Ende Oktober die Berechnungsweise der Steuer für verfassungswidrig erklärt. So wurde die Plusvalía zunächst ungültig. Gemeinden wie Calvià setzten deren Erhebung kurzzeitig aus.
Nur wenig später, Anfang November, führte die Regierung die Plusvalía municipal per Kabinettsbeschluss wieder ein. Die Berechnung der Steuer wird neu geregelt. Nun wird der reale Wertzuwachs besteuert. Denn genau das hatten die Verfassungsrichter bemängelt. Die Steuer fiel auch an, wenn die Immobilie gar nicht teurer verkauft worden war.
Der Steuerpflichtige kann nun entscheiden, welche Berechnungsmethode er wählt. Eine Rücksprache mit einem Steuerexperten ist ratsam. Es gibt zwei Methoden. Die eine beruht auf dem Katasterwert. Dabei wird der Grundstücksanteil des Katasterwerts mit einem Koeffizienten multipliziert. Der Koeffizient bestimmt sich aus den Jahren, die eine Immobilie dem bisherigen Eigentümer gehörte. War das Haus beispielsweise weniger als ein Jahr in seinem Besitz und wird nun verkauft, beträgt der Koeffizient 0,14. Beträgt der Zeitraum 20 Jahre und länger, wird der Katasterwert mit 0,45 multipliziert. Das Ergebnis wird je nach Gemeinde mit maximal 30 Prozent besteuert.
Bei der zweiten Berechnungsmethode wird die tatsächliche Wertsteigerung mit bis zu 30 Prozent besteuert. Die Wertsteigerung ergibt sich aus der Differenz zwischen dem alten und dem aktuellen Verkaufspreis. Bei Erbschaften und Schenkungen wird der Marktreferenzwert zugrunde gelegt.
Das Urteil des spanischen Verfassungsgerichtes bedeutet wiederum auch, dass Menschen, die ein Grundstück mit Wertverlust verkauft und die Steuer gezahlt haben, diese nun zurückfordern können. „Die Regelung ist auf jeden Fall gerechter, weil man nun nicht mehr vor Gericht ziehen muss, um bei einem Verkauf mit Verlust keine Wertzuwachssteuer bezahlen zu müssen”, sagt Thomas Fitzner vom Steuer- und Rechtsbüro European Accounting in Palma. „Der einzige Nachteil gegenüber der alten Regelung besteht darin, dass die Steuer auch bei kurzfristiger Haltedauer fällig wird.” Denn neu ist, dass die Wertzuwachssteuer anfällt, wenn die Immobilie nach weniger als einem Jahr den Besitzer wechselt. Das war vorher anders.
Quelle/Fremdlink mallorcamagazin.com
Ein Verwalter kann nur für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden. Das gilt auch, wenn die Teilungserklärung die Bildung von Untergemeinschaften vorsieht. Die separate Bestellung von Verwaltern für Untergemeinschaften ist in einem solchen Fall unwirksam.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt dann als verwalterlos, so dass sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Das entschied das Amtsgericht Wiesbaden (Az.: 91 C 944/21), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt.
Grundbuchamt monierte fehlende Verwaltung
Das betroffene Anwesen im verhandelten Fall bestand aus mehreren Gebäudekomplexen, die Gemeinschaft aus drei Untergemeinschaften. In jeder dieser Untergemeinschaften war in der Vergangenheit ein eigener Verwalter bestellt worden, der jeweils eine Untergemeinschaft separat verwaltete.
Im Wege einer Wohnungsveräußerung, der der Verwalter zustimmen musste, wurde vom Grundbuchamt moniert, dass es keinen Verwalter gäbe. Ein Eigentümer erhob daraufhin Klage um durch das Gericht ermächtigt zu werden, eine Versammlung einzuberufen damit dort ein Verwalter bestellt werden kann.
Quelle/Fremdlink sueddeutsche.de
Wer ein Haus verkauft oder erbt, auf den kommen ordentliche Steuerzahlungen zu. Die Wertzuwachssteuer in Spanien wurde nun neu aufgestellt, zum Vorteil der Immobilienbesitzer.
Die sogenannte Wertzuwachssteuer „plusvalía“ wird beim Verkauf von Häusern und Wohnungen fällig. Erst Ende Oktober kippte die Justiz die Steuer auf den Wertzuwachs in ihrer bisherigen Form. Die spanische Regierung hat bereits nachgebessert. Die wichtigsten Aspekte der neuen Regelung
Die spanische Wertzuwachssteuer, plusvalía genannt, hat stürmische Tage hinter sich. Zunächst kassierte Ende Oktober das spanische Verfassungsgericht in Madrid die Steuer ein, die bei Immobilienverkäufen und Erbschaften sowie bei Schenkungen fällig wird. Nach Ansicht der Richter war die Art und Weise, wie die Abgabe errechnet wurde, nicht zulässig. So mancher Hausbesitzer freute sich allerdings zu früh. Denn schon am 8. November präsentierte die Zentralregierung ein Dekret, das die Wertzuwachssteuer neu aufstellte und bereits einen Tag später in Kraft trat. Nun ist die Plusvalía also wieder da.
Was hat sich geändert?
Die wichtigste Neuerung ist, dass ab sofort für Immobilien-Transaktionen, bei denen ein Verlust anfällt, auch keine Wertzuwachssteuer bezahlt werden muss. Klingt eigentlich logisch, war bisher aber nicht so und führte letztendlich zum Urteilsspruch des Verfassungsgerichts. Geändert hat sich auch die Methode zur Berechnung der Steuer.
Quelle/Fremdlink mallorcazeitung.es
NEBENKOSTEN BEI FERIENIMMOBILIEN
Immer mehr Deutsche legen sich ein Ferienhaus zu. Besonders beliebt ist der Mittelmeerraum, wo es warm und sonnig ist. Teils schmälern hohe Steuern aber die Urlaubsfreude, zeigt eine aktuelle Studie.
Soll das Ferienhäuschen als Kapitalanlage dienen, schmälern Grunderwerb- und Einkommensteuer die Rendite. Corona macht der Tourismusbranche schwer zu schaffen, aber die Nachfrage nach Ferienhäusern boomt. Ende 2020 lebten fast 1,3 Millionen Deutsche in einem Haushalt mit Ferienimmobilie, meldet das Maklerunternehmen Engel & Völkers. Das waren rund 21 Prozent mehr als im Vorjahr.
Die Pandemie hat vielen Urlauberinnen und Urlaubern Hotelaufenthalte verleidet. Zudem legen sich seit Beginn der Coronakrise immer mehr Menschen einen Zweitwohnsitz im Grünen oder am Meer zu – mobiles Arbeiten macht solche Wohnmodelle attraktiv.
Viele Käufer wollen ihre Ferienimmobilie nicht nur selbst nutzen, sondern daran verdienen, indem sie sie zeitweise an Gäste vermieten. Die Rendite bei Neukauf bewegt sich derzeit laut Engel & Völkers zwischen zwei und fünf Prozent pro Jahr. Bei günstigen Kaufpreisen und ganzjähriger Belegung mit Gästen seien sogar bis zu sechs Prozent drin.
Quelle/Fremdlink wiwo.de
Baumängel sind ein rotes Tuch für alle, die ein Haus bauen. Um Geld und Nerven zu sparen, sollte man auf einige Punkte besonders achten. Was die häufigsten Baumängel sind und wie Sie diese vermeiden
Der Traum vom Eigenheim rückt mit großen Schritten näher: Das Grundstück stimmt und es ist ausreichend Kapital für den Bau da. Der Vertrag mit dem Generalunternehmer steht, auf der Baustelle läuft alles. Wenige Monate nach Einzug dann der Schock: Die Dusche ist undicht, es bilden sich Wasserflecken, die Konstruktion wird morsch.
Baumängel sind ein großes Ärgernis. Sie kosten Zeit, Nerven und vor allem Geld. Laut einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes aus dem Jahr 2018 beliefen sich die Kosten für einen Bauschaden in den Jahren 2015 bis 2017 im Schnitt auf rund 83.000 Euro. „Und der Trend steigt“, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes. Dabei gilt es, zwischen Baumangel und Bauschaden zu unterscheiden: Ein Baumangel ist der fehlerhaften Leistung des Vertragspartners geschuldet, ein Bauschaden entsteht infolge eines solchen Mangels.
Quelle/Fremdlink capital.de
- Wer ein Grundstück oder Haus erwirbt, sollte einen Blick ins Grundbuch werfen.
- Doch keine Sorge: Um das Rechtliche kümmern sich Notare.
- Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Grundbuch im Überblick.
Für die meisten Käuferinnen und Käufer von Grundstücken oder Immobilien ist es ein Buch mit sieben Siegeln: das Grundbuch. Doch sie kommen nicht umhin, sich damit zu beschäftigen. Auch wer Eigentum schon länger besitzt, sollte sich in bestimmten Fällen damit auseinandersetzen. Aber deshalb muss sich niemand juristisch fortbilden. „Die Aufgabe ist bei Notaren gut aufgehoben“, sagt Rechtsanwalt Wolfgang Jakob von der Arbeitsgemeinschaft (Arge) Baurecht.
Max Ehrl, Geschäftsführer des Deutschen Notarvereins, weist darauf hin, dass der Notar die Beteiligten unparteiisch betreue und einen rechtlich ausgewogenen Vertrag erstelle. Er sei nicht Vertreter einer Partei. „Wer zum Beispiel einen Kaufvertrag nochmals einseitig rechtlich prüfen lassen möchte, sollte damit einen Fachanwalt beauftragen“, empfiehlt er.
Quelle/Fremdlink rnd.de
§ 13c Abs. 1 ErbStG begünstigt keine Immobilien in Drittländern.
Immobilien in Kanada
Vor dem FG Köln klagt ein Vermächtnisnehmer, der unter anderem Anteile an kanadischen Vermietungsimmobilien erhielt. Diese Anteile gehören zu seinem Privatvermögen. Das Finanzamt bewertete die Immobilien bei der Ermittlung der Erbschaftsteuer mit dem gemeinen Wert.
Ermittlung der Erbschaftsteuer
Der Kläger begehrte die Anwendung des § 13c Abs. 1 ErbStG 2009. Demnach werden Mietwohngrundstücke lediglich mit 90 Prozent des gemeinen Wertes besteuert. Die Vorschrift findet jedoch nur Anwendung auf vermietete Wohngrundstücke , die im Inland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen. Aus Sicht des Klägers liegt hierin ein Verstoß gegen die sog. Kapitalverkehrsfreiheit aus Art. 63 AEUV in Bezug auf einen Drittstaat.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Die Immobilienpreise sind auf Rekordniveau. Doch die Zeit billiger Baufinanzierungen nähert sich ihrem Ende.
Das billige Baugeld machte den Immobilienkauf für viele Menschen trotz hoher Preise bezahlbar. Doch allmählich steigt das Zinsniveau und könnte Finanzierungen gefährden.
Was gerade am Zinsmarkt passiert, mag auf den ersten Blick harmlos wirken: Die Zinsen für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sind laut Finanzierungsvermittler Interhyp im November auf 1,05 Prozent im Durchschnitt gestiegen. Damit ist Baugeld zwar noch immer deutlich günstiger als vor zehn Jahren – da lag der Zinssatz bei etwa vier Prozent. Doch im Vergleich zum Jahresbeginn zeigt sich: Die Zinsen ziehen kräftig an.
Im Januar lag der Zinssatz bei zehnjähriger Laufzeit im Schnitt noch bei 0,75 Prozent. Der Anstieg entspricht also 40 Prozent. Für Immobilienkäufer sind die anziehenden Zinsen keinesfalls vernachlässigbar. Schon kleine Unterschiede können hohe Mehrkosten bedeuten.
Ein Beispiel: Eine Familie hat zu Jahresbeginn ein Haus für 400.000 Euro gekauft und bekam bei zehnjähriger Zinsbindung den Durchschnittszins von 0,75 Prozent. Der Beleihungswert belief sich auf 80 Prozent, die Tilgung liegt bei drei Prozent. Das macht eine monatliche Rate von 1007 Euro. Hätte sie jetzt einen Kredit abgeschlossen, müsste die Familie zu den gleichen Konditionen 80 Euro mehr zahlen – jeden Monat.
Quelle/Fremdlink wiwo.de
Die Immobilienbesteuerung in Deutschland weise Lücken auf und bevorzuge bestimmte Investorengruppen, schreiben Steuerexperten in einem Aufsatz für den Ifo-Schnelldienst. Sie schlagen eine Reform des Steuerrechts vor
Statt populistischer Forderungen nach Enteignung von Wohnungskonzernen sollte die Politik über die Abschaffung von Steuerprivilegien für vermietete Immobilien nachdenken. Dafür sprechen sich Steuerexperten aus. Fehlanreize für Investoren und Preisexplosionen könnten so aus der Welt geschafft werden.
Die geltenden Steuerregeln begünstigten die Anhäufung von Grundvermögen in den Händen weniger Privateigentümer und Unternehmen, schreiben Dr. Dr. hc. Clemens Fuest, Präsident des Ifo Instituts und Direktor des Center for Economic Studies, Prof. Dr. Johanna Hey, Steuerrechtlerin an Universität Köln, und der Finanzwissenschaftler Prof. Dr. Christoph Spengel von der Universität Mannheim in einem gemeinsamen Aufsatz für den Ifo-Schnelldienst. Darin sprechen sich die Steuerexperten dafür aus, vermietete Immobilien nicht zu enteignen, sondern ihre Steuerprivilegien abzuschaffen.
Es gebe zum einen Fehlanreize für Investoren, zum anderen eine unfaire Verteilung der Steuerlast. Auch die hohen Immobilienpreise seien teilweise auf das Steuerrecht zurückzuführen. Vergleichsweise geringe Korrekturen bei der Einkommensteuer, der Gewerbesteuer, der Erbschaftsteuer und der Grunderwerbsteuer könnten diese Probleme beheben, ohne die wirtschaftliche Entwicklung zu belasten. So lautet die These.
Quelle/Fremdlink haufe.de
Immobilien-Kaufverträge müssen in der Regel von einem Notar beurkundet werden. Der Beurkundungstermin ist juristisch gesehen auch der Zeitpunkt, an dem erst die Kaufentscheidung fällt. Ob ein Käufer vorher sein Interesse in irgendeiner Form schon einmal bekundet hat, ist bis dahin irrelevant.
Wichtig ist dieser Punkt, wenn es nach einem Immobilienkauf zu einem Streit kommt, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt, über das die Zeitschrift "NJW-Spezial" (Heft 22, 2021) berichtet. Laut BGH müssen in einem solchen Fall alle Informationen, die den beteiligten Parteien bis zum Beurkundungstermin zur Verfügung standen, einbezogen werden (Az.: V ZR 119/20). Denn alle diese Informationen können eine Kaufentscheidung noch beeinflussen.
Exposé zeigte Entwicklungsmöglichkeiten auf
Im verhandelten Fall hatte eine Frau im Oktober 2015 zwei jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstücke zu einem Preis von 1,5 Millionen Euro gekauft. Im Exposé war das Objekt als solide "Wohnanlage zum Sanieren oder Neuentwickeln" bezeichnet worden.
Mit einer E-Mail erklärte die Käuferin nach Besichtigung der Grundstücke gegenüber dem Makler das Objekt erwerben zu wollen. Anschließend schickte der Makler ihr das Exposé und die Visualisierung einer ursprünglich geplanten Umbaumaßnahme, die unter anderem den Ausbau des Dachgeschosses zeigte. Die dafür im August 2012 befristet auf drei Jahre erteilte Baugenehmigung war inzwischen abgelaufen, wovon die Käuferin auch Kenntnis hatte.
Nach der Beurkundung des Kaufvertrages machte die Käuferin allerdings Schadenersatz in Höhe von 600 000 Euro geltend. Ihre Begründung: Die Visualisierung der geplanten Umbauten sei bewusst wahrheitswidrig erfolgt. Denn bereits Anfang 2015 - also schon vor dem Oktober 2015 - habe eine Bauamtsmitarbeiterin mitgeteilt, dass der Umbau und auch der Ausbau des Dachgeschosses nicht genehmigungsfähig seien.
Quelle/Fremdlink sueddeutsche.de
International, leistungsfähig und gut vernetzt – die Metropolregion FrankfurtRheinMain zählt durch die im weltweiten Vergleich hohe Wirtschaftskraft und Lebensqualität zu den attraktivsten Standorten für Unternehmen und Fachkräfte.
Neben der Verfügbarkeit von ausreichend Gewerbe- und Industrieflächen am richtigen Standort müssen Flächen bestimmte Qualitätsanforderungen – wie unter anderem eine leistungsfähige Infrastruktur, eine geeignete Grundstücksgröße und eine gute Breitbandversorgung – erfüllen. Ein Mangel an Bauland führt auch zu höheren Mietpreisen. So sind die gewerblichen Mietpreise ein wichtiges Kriterium für die Standort- und Investitionsentscheidung.
Broschüre gibt Überblick über gewerblichen Immobilienmarkt der Region
Einen umfassenden Überblick über den gewerblichen Immobilienmarkt in der Region bietet die aktuelle Auflage der Publikation "Gewerbemieten in FrankfurtRheinMain 2021", herausgegeben von der Zukunftsinitiative "PERFORM Zukunftsregion FrankfurtRheinMain".
Quelle/Fremdlink frankfurt-main.ihk.de / https://www.offenbach.ihk.de
Berlin, München, Hamburg: So hart wird um bezahlbare Immobilien gekämpft
Der Immobilienboom treibt immer mehr Menschen in die Speckgürtel. Die Maklerfirma McMakler hat untersucht, wo Käufer auf die größte Konkurrenz stoßen – und wo es noch gute Chancen gibt.
Die Immobilie steht sinnbildlich für ein Münchener Phänomen: Mit 125 Quadratmetern Wohnfläche ist das Reihenmittelhaus im Stadtteil Waldperlach, Baujahr 2011, bestens für eine durchschnittliche Familie geeignet. Der Kaufpreis allerdings sprengt das Budget der Otto-Normal-Familie. Inklusive Kaufnebenkosten soll das Haus gut 1,3 Million Euro kosten.
Das Eigenheim bleibt für viele bloß ein Traum. Die Immobilienpreise sind überall in der Bundesrepublik explodiert. Und viele Hauskäufer schlagen jetzt, wo die Zinsen immerhin günstig sind, noch schnell zu. Es herrscht quasi eine Torschlusspanik am Immobilienmarkt.
Nicht wenige verzweifelte Immobilienkäufer flüchten daher ins Umland. Sie hoffen, im Speckgürtel der teuren Metropolen eine bezahlbare Immobilie zu finden. Auch dort allerdings steigen die Preise, sogar stärker als in den Großstädten selbst. Absolut aber kommen Käufer dort noch immer günstiger weg.
Quelle/Fremdlink wiwo.de
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