Immobilien News - Aktuelle Meldungen rund um das Thema Immobilien und Steuern

Höhere Wohnkosten, steigende Häuserpreise und ein enormer Baustau: Neue Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen die Probleme auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Wie hat sich der deutsche Wohnungsmarkt seit der Weltwirtschaftskrise verändert? Das Statistische Bundesamt hat untersucht, wie sich der deutsche Wohnungsmarkt von 2008 bis 2018 entwickelt hat.

Niedrige Zinsen, günstige Kredite und der lange anhaltende wirtschaftliche Aufschwung haben nach der Finanzkrise dazu geführt, dass es auf dem Immobilienmarkt einen Boom gab. Dabei stiegen die Preise und Mieten für Häuser und Wohnungen enorm an. Über dieser Entwicklung schwebt auch die Frage, ob es eine neue Immobilienblase gibt und wann diese platzt. Schließlich war das Platzen der Immobilienblase in den USA der Auslöser für die Finanz- und Bankenkrise.

Die zentralen Ergebnisse der Untersuchung im Überblick:

1. Wohnimmobilien werden immer teurer

Von 2008 bis 2018 sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen um 47,9 Prozent gestiegen. Allein von 2016 bis 2018 hat sich der Preis für eine Eigentumswohnung in den sieben größten Städten Deutschlands um 23,4 Prozent verteuert.

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*Quelle/Fremdlink spiegel.de

Wenn ein Unternehmen eine Immobilie selbst zur eigenen Nutzung kauft oder baut, ist das Unternehmen der Eigentümer. Die Immobilie stellt damit Betriebsvermögen des Unternehmens dar. Grundstück und Gebäude werden als Anlagevermögen aktiviert. Die Abschreibung des Gebäudes wird als Aufwand in der Gewinnermittlung berücksichtigt. Grundstückskosten werden direkt durch das Unternehmen als Eigentümer beglichen, damit diese als Aufwand berücksichtigt werden können.

Um auch die Finanzierungskosten gewinnmindernd berücksichtigen zu können, sollte die Finanzierung ebenfalls direkt über das Unternehmen erfolgen. Darlehensnehmer ist der Eigentümer. Dann wird das Darlehen als Verbindlichkeit passiviert und die Zinsen als Aufwand berücksichtigt. Wird die Immobilie wieder verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Ein Verlust kann mit anderen Einkünften des Unternehmens verrechnet werden und wirkt sich steuermindernd aus.

Immobilie auch Haftkapital
Als Vermögen des Unternehmens stellt die Immobilie auch Haftkapital dar. Häufig soll die Haftung beschränkt werden und die Immobilie nicht zur Haftung im Unternehmen zur Verfügung stehen. Dann ist es notwendig, dass eine andere natürliche oder juristische Person Eigentümer der Immobile ist. Dies ist auch Voraussetzung, wenn Betriebsvermögen vermieden werden soll. Privatvermögen hat den Vorteil, dass eine Veräußerung der Immobilie nur innerhalb der ersten zehn Jahre nach Erwerb steuerpflichtig ist (privates Veräußerungsgeschäft §23 EStG). Nach Ablauf dieser Zeit kann steuerfrei veräußert werden. Ein Verlust wird jedoch ebenso nicht berücksichtigt.

Bei Trennung von Eigentum der Immobilie und Betrieb erfolgt die Überlassung der Immobilie in der Regel im Rahmen eines Mietverhältnisses. Dies ist notwendig, um die Grundstücks- und Finanzierungsaufwendungen steuerlich ansetzen zu können. Der Überschuss aus Miete und Aufwand ist steuerpflichtig. Bei unentgeltlicher Überlassung können die Aufwendungen nicht geltend gemacht werden.

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*Quelle/Fremdlink mittelstand-nachrichten.de

Auf dem Höhepunkt der Liebe entscheiden sich viele Paare dazu, gemeinsam ein Haus zu kaufen. Meist ist die Baufinanzierung eng kalkuliert: Die Monatsrate lässt sich nur zusammen stemmen. Die Möglichkeit einer Trennung und ihre Folgen planen nur die wenigsten Paare beim Unterzeichnen des Kaufvertrags ein. Dabei ist dieses Szenario gar nicht mal so unwahrscheinlich: Jede dritte Ehe in Deutschland scheitert. Das macht allein im vergangenen Jahr mehr als 148.000 Scheidungen.

Endet die Liebe, stehen die Ex-Partner nicht nur vor der Herausforderung, den gemeinsamen Hausrat aufzuteilen. Sie müssen auch entscheiden, was mit der Immobilie passiert. Wer darf darin wohnen bleiben? Wer bedient den Kredit? Muss derjenige, der das Haus behält, den anderen auszahlen?

Verkauf ist oft die einfachste Lösung

Die Ehe ist rechtlich eine Zugewinngemeinschaft, wenn im Ehevertrag kein anderes Modell vereinbart wurde. Das heißt erstmal: Jedem Partner gehören sämtliche Güter und Vermögenswerte, die er vor und während der Ehe erworben hat. Der Gesetzgeber schreibt für den Fall einer Scheidung allerdings einen sogenannten Zugewinnausgleich vor. Konnte ein Partner seit dem Ja-Wort ein größeres Finanzpolster aufbauen als der andere, muss er seinem Ex die Hälfte des Überschusses abgeben. Hat der Ehemann 100.000 Euro Zugewinn erzielt, stehen dem Partner also 50.000 zu.

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*Quelle/Fremdlink capital.de

Ein Makler muss seinen Auftraggeber grundsätzlich nicht steuerlich beraten. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil noch einmal bestätigt (BGH, Urteil vom 12.7.2018, I ZR 152/17).

Die Verkäuferin einer Vermietungsimmobilie verlangte von ihrer Immobilienmaklerin Schadensersatz. Sie hatte das Anwesen mit acht vermieteten Wohnungen Anfang des Jahres 2004 für 170 000 Euro gekauft. Im Mai 2013 beauftragte sie die Maklerin, einen Käufer für das Anwesen zu finden. Durch die Vermittlung der Maklerin wurde das Anwesen bereits im Juli 2013 für 295 000 Euro veräußert. Da der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfolgt war, erhob das Finanzamt auf den Veräußerungsgewinn rund 48 000 Euro Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. 

Wenn Wertgegenstände wie etwa Goldbarren, Aktien oder eben Immobilien privat verkauft werden und dabei ein Gewinn erzielt wird, kann die sogenannte Spekulationssteuer bzw. Abgeltungssteuer als Einkommensteuer anfallen. Dabei beträgt die Spekulationsfrist bei Wertgegenständen grundsätzlich ein Jahr, bei Immobilien aber zehn Jahre. Bei Aktien werden seit dem 1. Januar 2009 die sogenannten. Spekulationsgewinne mit der Abgeltungssteuer versehen. Diese Steuer kennt keine Haltefrist, sondern besteuert jeden Gewinn aus Kapitalanlagen, also auch Zinsen und Dividenden, pauschal mit 25 Prozent. Bei allen anderen privaten Veräußerungsgeschäften, also auch bei Immobilien, fällt der persönliche Einkommensteuersatz an. 

Eine kürzere Frist von drei Jahren gilt bei selbst genutzten Immobilien. Bewohnt man die Immobilie (ausschließlich) selbst, nämlich im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren, kann man spekulations-steuerfrei verkaufen. Andere Steuern können dennoch anfallen. Im Einzel- bzw. Zweifelsfall sollte man sich aber immer vorher an den Steuerberater wenden. (In dieser Kolumne kann lediglich ein ganz grober Abriss dargestellt werden.) 

Zurück zum Fall: Die Verkäuferin meinte, die Maklerin hätte sie vor Abschluss des Kaufvertrags darauf hinweisen müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens bei seiner Veräußerung erzielter Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sei. Sie verlangt wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Maklervertrag Schadensersatz in Höhe der gezahlten Steuern. Schließlich habe die Maklerin mit ihrer langjährigen Erfahrung im Immobiliengeschäft geworben.

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*Quelle/Fremdlink 24vest.de

Seit August ist die Sonderabschreibung für mehr Mietwohnungsbau Gesetz, doch noch immer gibt es viele Unklarheiten.

Als der Bundesrat Ende Juni nach vielem Hin und Her die steuerliche Förderung des Miet­wohnungsbaus durch­winkte, galt das als Durchbruch zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in angesagten Städten. Mit dem Instrument ­einer Sonderabschreibung von jeweils fünf Prozent der Bau- oder Anschaffungskosten (siehe unten "Sonder- AfA") in den ersten vier Jahren sollen nach dem Willen von Bund und Ländern zügig mehr Wohnungen gebaut werden. Die Bundesregierung geht ­davon aus, mit der Sonderabschreibung den Bau von bis zu 600.000 Wohnungen zu fördern. Der Staat lässt sich das Förderinstrument allein bis Ende 2022 etwa 410 Millionen Euro kosten.

Bei 3.000 Euro ist Schluss
So simpel das Steuerbonbon klingt und so gut es Bauherren oder Käufern neuer Mietwohnungen schmecken soll: Seit Einführung der Sonderabschreibung tauchen immer wieder neue Fragen auf. Sie drehen sich unter anderem um den Deckel für die Bau- oder Anschaffungskosten von 3.000 Euro pro Quadratmeter. Zudem ist selbst manchen Experten nicht bekannt, dass das Fördergesetz tatsächlich längst in Kraft ist. Nachfolgend beantworten wir typische Fragen zu der Förderung.

Muss ich die Sonderabschreibung irgendwo beantragen oder reicht es, sie in meiner Steuererklärung anzugeben?

"Einen Antrag müssen Sie nirgendwo stellen. Sie tragen die Sonderabschreibung neben der regulären linearen Abschreibung für Gebäude von jährlich zwei Prozent einfach in Ihre Steuererklärung ein. Das geht erstmals für das Jahr, in dem die Mietwohnung(en) nicht nur fertig, sondern auch übergeben wurde(n)", erklärt Hans-Joachim Beck, Steuerexperte beim Maklerverband IVD und ehemaliger Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg.

Wie wirkt sich die Sonderabschreibung, die ich vier Jahre geltend machen kann, auf die nachfolgenden Jahre aus?

Ab dem fünften Jahr reduziert sich die reguläre Abschreibung auf jährlich 1,565 Prozent. Dieser Wert ergibt sich aus folgender Rechnung: Nach vier Jahren sind vier mal fünf Prozent Sonder-AfA und vier mal zwei Prozent lineare AfA abgeschrieben. Macht zusammen 28 Prozent. Es bleiben mit Blick auf den üblichen Abschreibungszeitraum bei Gebäuden von 50 Jahren für die verbleibenden 46 Jahre folglich noch 72 Prozent übrig, die steuerlich geltend gemacht werden können. So ergibt sich der Abschreibesatz von jährlich 1,565 Prozent. Sie bekommen unter dem Strich also nichts geschenkt, können Ihre Steuerlast aber in den ersten vier Jahren merklich senken.

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*Quelle/Fremdlink finanzen.net

Dass Steuern über Jahrzehnte hinweg nicht angehoben werden, ist die Ausnahme. Wenn der Staat Geld braucht – und das braucht er eigentlich ständig –, sind Steuererhöhungen ein beliebtes Mittel. Insofern war es schon ein wenig verwunderlich, dass der für die Ermittlung der Grundsteuer maßgebliche Einheitswert auf Basis einer Feststellung von 1964 bisher unverändert blieb. Und 1964 betrifft nur die alten Bundesländer, in Ostdeutschland geht man sogar noch von einem Wert von 1935 aus.

Grundgedanke ist, dass Grundstücke und Gebäude Kosten für die Kommunen verursachen – zum Beispiel, um die Infrastruktur zu unterhalten. Die Eigentümer sollen diese Lasten mittragen. Dazu gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.

Die Grundsteuer deckt etwa zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen und ist damit eine wichtige Finanzierungsquelle. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamts bundesweit bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B brachte etwa 13,3 Milliarden Euro. Die Grundsteuer B wird an die Mieter weitergegeben und ist Teil der Nebenkosten.

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*Quelle/Fremdlink bayerische-staatszeitung.de

vdp-Immobilienpreisindex erreicht Allzeithoch

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stieg im dritten Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahr um 5,9 Prozent. Mit aktuell 159,7 Punkten (Basisjahr 2010 = 100) erreichte der auf Basis echter Transaktionsdaten für den gesamtdeutschen Markt ermittelte Index somit ein neues Allzeithoch.

"Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien sind nach wie vor stark nachgefragt", stellte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, fest. "Allerdings hat sich im dritten Quartal 2019 wie erwartet das fortgesetzt, was bereits in den Vorquartalen zu beobachten war: Die Wachstumsdynamik verlangsamt sich kontinuierlich."

Abgeschwächte Preisdynamik bei Wohnimmobilien in Top 7-Städten

Der Preisanstieg für Wohnimmobilien belief sich im dritten Quartal bundesweit auf 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Damit erreicht die Steigerungsrate das niedrigste Niveau seit zweieinhalb Jahren. Zum aktuellen Wachstum trug vor allem der Preisanstieg für selbst genutztes Wohneigentum bei (+6,0 Prozent), während sich die Preise für Mehrfamilienhäuser mit 5,6 Prozent in etwas geringerem Ausmaß erhöhten. Die Neuvertragsmieten nahmen um 4,4 Prozent zu.

Eine deutlich geringere Wachstumsdynamik verzeichneten die Wohnimmobilien in den Top 7-Städten Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, München und Stuttgart. Hier legten die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um lediglich 3,6 Prozent zu, wobei sich Mehrfamilienhäuser (+3,7 Prozent) etwas stärker verteuerten als selbst genutztes Wohneigentum (+3,4 Prozent).

"Die abgeschwächte Preisdynamik steht in unmittelbarem Zusammenhang mit Maßnahmen wie Mietendeckel und Mietpreisbremse, die insbesondere in den Metropolen ihre Wirkung entfalten, die aber in keiner Weise zur Lösung des Problems Wohnungsnot beitragen", kommentierte Tolckmitt. "Die Entwicklung lässt zudem darauf schließen, dass viele Menschen aufgrund des bereits erreichten Preisniveaus in den Metropolen zunehmend ins Umland abwandern."

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*Quelle/Fremdlink presseportal.de/pfandbrief.de

Künftig gilt für ausländische Gesellschaften eine Eintragungspflicht im Transparenzregister, sofern diese Immobilien in Deutschland erwerben wollen.

Der Immobilienkauf von ausländischen Investoren ist für die Staatsanwaltschaft Berlin in vielen Fällen problematisch. Wenn diese aus dem außereuropäischen Ausland kommen, „wissen wir nicht, wer die wirtschaftlich Berechtigten sind und haben keine Möglichkeit, das herauszufinden“, sagte eine Vertreterin der Anklagebehörde bei der Anhörung des Gesetzesentwurfs, mit dem die fünfte EU-Geldwäscherichtlinie umgesetzt werden soll.

Diese Lücke, auf die auch der Bundesrat und die Parteien Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke hingewiesen haben, hat der Finanzausschuss am Mittwoch geschlossen. Gleichzeitig verschärfte er damit den Gesetzesentwurf der Bundesregierung. Am Donnerstag soll das Gesetz im Bundestag verabschiedet werden.

Künftig gilt für ausländische Gesellschaften eine Eintragungspflicht im Transparenzregister, sofern diese Immobilien in Deutschland erwerben wollen. Notare haben dabei die Pflicht, die Eigentums- und Kontrollstruktur zu überprüfen. Kommt der Vertragspartner seinen Informationspflichten nicht nach, muss der Notar die Beurkundung ablehnen.

„Die Maßnahme soll mit ihrer präventiven Wirkung den Geldwäscherisiken im Immobiliensektor entgegenwirken“, heißt es in der Begründung. Nach Schätzungen des Bundeskriminalamtes werden jährlich rund 20 Milliarden Euro im deutschen Immobiliensektor gewaschen. Geld, das aus illegalen Geschäften wie Drogen- oder Menschenhandel stammt, wird in Immobilien investiert, um es damit in den offiziellen Wirtschaftskreislauf einzuschleusen.

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*Quelle/Fremdlink handelsblatt.com

Ein Penthouse mitten in New York City, mit direktem Blick auf den Central Park, oft als Zweit- oder Drittwohnung: Meist sind es vermögende Schauspieler, Musiker oder Unternehmer, die sich derartige Luxusbleiben in der US-Metropole leisten. Und oft nutzen sie dafür eine sogenannte LLC, eine Limited Liability Company, also Firmen, die den Kauf abwickeln und für die Prominenten als Käufer auftreten, ähnlich einer deutschen GmbH. So verhindern Prominente, dass sie namentlich im Kaufprozess auftauchen - sie und ihr Wohnort bleiben auf diese Weise geheim. Amazon-Chef Jeff Bezos hält es so, die Sängerin Taylor Swift ebenfalls, genauso russische Oligarchen.

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*Quelle/Fremdlink sueddeutsche.de

In dem von der Bundesregierung beschlossenen Klimaschutzprogramm 2030 ist eine steuerliche Förderung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden vorgesehen. Das BMF hat den Entwurf einer Rechtsverordnung veröffentlicht, die die konkreten Mindestanforderungen enthält.

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum sollen ab 2020 für einen befristeten Zeitraum von 10 Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert werden. Hierzu soll durch das noch im Gesetzgebungsverfahren befindliche Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht ein neuer § 35c EStG eingefügt werden. Förderfähig sind danach Einzelmaßnahmen, die auch von der KfW als förderfähig eingestuft sind, wie

• die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken,
• die Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
• die Erneuerung bzw. der Einbau einer Lüftungsanlage,
• die Erneuerung einer Heizungsanlage,
• der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
• die Optimierung bestehender Heizungsanlagen.

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*Quelle/Fremdlink haufe.de

Weil die bisherige Berechnung der Grundsteuer gegen die Verfassung verstößt, haben sich Bundestag und Bundesrat nach zähen Verhandlungen auf eine Reform geeinigt. Nun müssen 35 Millionen Gebäude in den kommenden Jahren neu bewertet werden

Nach zähen Verhandlungen hat der Bundesrat die Reform der Immobilien-Grundsteuer gebilligt. Kritiker sehen in der Öffnungsklausel, die eine Anwendung alternativer Berechnungsmodelle erlaubt, nun eine Chance.

Die Länderkammer stimmte am Freitag mit großer Mehrheit für die Neuregelung. Damit können die Kommunen auch 2020 weiter die Grundsteuer erheben, die ihnen jährlich gut 14 Milliarden Euro in die Kasse spült.

Der Bundestag hatte der Reform Mitte Oktober zugestimmt. Dabei votierten Grüne und FDP mit der großen Koalition. Dies war wegen einer Grundgesetzänderung nötig, um die erforderliche Zwei-Drittel-Mehrheit zu bekommen. Die Länder waren dabei bereits eingespannt, weswegen die jetzige Zustimmung als gesichert galt.

Das Bundesverfassungsgericht hatte die Überarbeitung bis Ende 2019 gefordert, weil die Bemessungswerte für Grundstücke in West und Ost völlig veraltet sind. Auf Vorschlag von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) soll die Steuer nun nach Bodenwert und Miete berechnet werden. Ab 2025 soll die Erhebung der Grundsteuer nach dem neuen System erfolgen.

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*Quelle/Fremdlink wiwo.de

Das Finanzamt wird immer häufiger zum Mietentreiber. Vermieter, die zu wenig Miete nehmen, werden von der Behörde quasi bestraft.

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*Quelle/Fremdlink youtube.com

Als der Bundesrat Ende Juni nach vielem Hin und Her die steuerliche Förderung des Miet­wohnungsbaus durch­winkte, galt das als Durchbruch zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in angesagten Städten. Mit dem Instrument ­einer Sonderabschreibung von jeweils fünf Prozent der Bau- oder Anschaffungskosten (siehe unten "Sonder- AfA") in den ersten vier Jahren sollen nach dem Willen von Bund und Ländern zügig mehr Wohnungen gebaut werden. Die Bundesregierung geht ­davon aus, mit der Sonderabschreibung den Bau von bis zu 600.000 Wohnungen zu fördern. Der Staat lässt sich das Förderinstrument allein bis Ende 2022 etwa 410 Millionen Euro kosten.

So simpel das Steuerbonbon klingt und so gut es Bauherren oder Käufern neuer Mietwohnungen schmecken soll: Seit Einführung der Sonderabschreibung tauchen immer wieder neue Fragen auf. Sie drehen sich unter anderem um den Deckel für die Bau- oder Anschaffungskosten von 3.000 Euro pro Quadratmeter. Zudem ist selbst manchen Experten nicht bekannt, dass das Fördergesetz tatsächlich längst in Kraft ist. Nachfolgend beantworten wir typische Fragen zu der Förderung.

Muss ich die Sonderabschreibung irgendwo beantragen oder reicht es, sie in meiner Steuererklärung anzugeben?
"Einen Antrag müssen Sie nirgendwo stellen. Sie tragen die Sonderabschreibung neben der regulären linearen Abschreibung für Gebäude von jährlich zwei Prozent einfach in Ihre Steuererklärung ein. Das geht erstmals für das Jahr, in dem die Mietwohnung(en) nicht nur fertig, sondern auch übergeben wurde(n)", erklärt Hans-Joachim Beck, Steuerexperte beim Maklerverband IVD und ehemaliger Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg.

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*Quelle/Fremdlink boerse-online.de

Der Bundestag hat grünes Licht für eine neue Grundsteuer gegeben. Die meisten Bundesländer werden sich dabei wohl am Wert des Gebäudes orientieren, nur wenige an der Fläche. Doch beide Modelle haben Nachteile.

Die Reform der Grundsteuer hat eine wichtige parlamentarische Hürde genommen: Der Bundestag stimmte am Freitag für die dafür nötige Grundgesetzänderung und verabschiedete auch den Gesetzentwurf zur Reform. Dagegen stimmten die AfD ebenso wie die Linke, außerdem gab es zehn Enthaltungen. Zustimmen muss nun noch der Bundesrat – voraussichtlich am 8. November. Auch in der Länderkammer ist eine Zweidrittelmehrheit nötig, sie gilt allerdings als sicher.

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*Quelle/Fremdlink welt.de

Haus bauen oder kaufen? Der Erwerb des Eigenheims kann teuer sein. Doch der Staat fördert Familien mit staatlichen Mitteln. 

Wohnen Sie im Eigenheim? Wenn ja: Herzlichen Glückwunsch! Denn: Sie gehören zu den rund 50 Prozent glücklichen Bundesbürgern, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden bereits verwirklicht haben.

Zinsen sind günstig, Kaufpreise allerdings nicht

Doch was ist mit dem Rest der Deutschen? Für sie wird es immer schwieriger, eine erschwingliche Wohnimmobilie zu erwerben. Zwar sind die Hypothekenzinsen unschlagbar günstig. So sind diese für Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung laut Interhyp AG auf rund 0,75 Prozent gefallen.

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*Quelle/Fremdlink focus.de

Seit 2006 kann jedes Land selbst über die Höhe der Grunderwerbsteuer entscheiden. Die Folge: Fast alle haben den Steuersatz deutlich angehoben. Blöd für die Käufer, würde man meinen. Forscher stellen jetzt aber das Gegenteil fest: Je mehr der Staat will, desto billiger werden Häuser und Wohnungen.

Jedes Mal, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, kassiert der Staat mit – dank der sogenannten Grunderwerbsteuer, die der Käufer beim Erwerb eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung zahlen muss. Während bis 2006 ein bundesweit einheitlicher Satz von 3,5 Prozent galt, können die Länder seither selbst bestimmen, wie hoch die Steuer ausfallen soll.

Tatsächlich haben fast alle Bundesländer den Steuersatz inzwischen erhöht, teilweise mehrfach. Am höchsten ist er mit 6,5 Prozent aktuell in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Lediglich Bayern und Sachsen haben den alten Satz beibehalten.

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*Quelle/Fremdlink focus.de

Das Haus gehört oft zu den größten Vermögenswerten, die in der Erbmasse sind. Doch immer wieder gibt es Streit. Wie Gerichte in wichtigen Fällen entschieden haben.

1. Rechnung niemals ohne die Miterben machen

Erben mehrere Personen eine Immobilie, treten sie in eine sogenannte Erbengemeinschaft ein. Das heißt, alle Miterben verfügen gemeinsam über die Immobilie, keiner der Miterben kann alleine über sie verfügen.

Das gilt insbesondere dann, wenn ein Miterbe die Immobilie ganz oder teilweise zu Wohnzwecken nutzen will. So können die anderen Miterben Ansprüche ihm gegenüber geltend machen, wie ein Urteil des Oberlandesgerichts Rostock (AZ 3 U 67/17) zeigt. Hier setzten die anderen Miterben gegenüber dem Nutzer der Immobilie durch, dass dieser ihnen eine Entschädigung zahlen müsse. Allerdings bedarf es dazu einer Mehrheitsentschädigung der Erbengemeinschaft, erklären die Experten der Landesbausparkasse (LBS).

Bei einer durch Erbschaft erworbenen Immobilie muss die Höhe der Entschädigung je Erbe dem jeweiligen Erbanteil entsprechen. Beispiel: Eine Erbengemeinschaft, bestehend aus vier Geschwistern, erbt eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro. Will ein Miterbe die Immobilie selbst bewohnen, können die drei anderen Miterben auf eine Auszahlung ihres Erbanteils bestehen - jeweils 100.000 Euro (25 Prozent). Sind nicht genügend Barmittel vorhanden, muss die Erbengemeinschaft aufgelöst und die Immobilie verkauft werden, um die Miterben auszuzahlen.

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*Quelle/Fremdlink focus.de

In einem neuen Merkblatt der KfW und des Innenministeriums wird explizit ausgeführt, welche Anforderungen an das Wohneigentum gestellt werden, damit Käufer von Eigenheimen bzw. Bauherren in den Genuss des Baukindergelds von 1.200 Euro je Jahr und Kind für zehn Jahre kommen können. Ein Überblick.

Danach wird in diesem neuen Merkblatt klargestellt, dass nur dann ein Anspruch auf Baukindergeld besteht, wenn das neue Eigenheim am Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben oder die Baugenehmigung erteilt wurde, die einzige Immobilie darstellt. Sofern der Haushalt (Antragsteller, Ehepartner, Partner im Rahmen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft und Kinder) bereits über Eigentum an einer selbstgenutzten, vermieteten, durch Nießbrauch genutzten, unentgeltlich überlassenen oder leerstehenden Wohnung in Deutschland zur Dauernutzung verfügt, ist die Förderung durch Baukindergeld nicht möglich.

Beispiel: Sie sind verheiratet und erwerben ein Eigenheim. Ihre beiden minderjährigen Kinder sind Eigentümer einer geerbten Immobilie, die vermietet wird. Folge: Die vermietete Immobilie der zum Haushalt gehörenden Kinder schließt die Zahlung von Baukindergeld aus.

Tipp: Baukindergeld wird zudem nur bezahlt, wenn die Kosten für den Eigentumserwerb ohne Erwerbsnebenkosten höher sind als die Förderung durch das Baukindergeld. Ist das nicht der Fall, schließt das die Förderung mit Baukindergeld aus.

Das neue Merkblatt können Sie hier abrufen.

*Quelle/Fremdlink deutsche-handwerks-zeitung.de

Die Grunderwerbsteuer ist unbeliebt. Wer ein Haus im Wert von 500.000 Euro erwirbt, muss je nach Standort bis zu 33.000 Euro zusätzlich für diese Steuer auf den Tisch legen. „Es ist inakzeptabel, jungen Familien mit einer Art Strafsteuer den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie zu erschweren“, kritisierte FDP-Chef Christian Lindner im letzten Bundestagswahlkampf und forderte einen Freibetrag für Immobilienkäufer.

Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD ist die Prüfung solcher Vorschläge in Aussicht gestellt. Der Verband der Haus- und Grundbesitzer spricht sogar von einem Skandal. Denn seit den Ländern 2006 erlaubt wurde, den Steuersatz selbst festzulegen, hätten sie kräftig an der Steuerschraube gedreht. Die Steuer, die jedes Mal fällig wird, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, behindere den sozialpolitisch dringend nötigen Wohneigentumsaufbau, erhöhe indirekt die Mieten und sei unsozial, weil sie vor allem Familien mit knappen Budgets treffe.

In der aktuellen Diskussion um die steil ansteigenden Kaufpreise und Mieten ist die Senkung der Grunderwerbsteuer eine populäre Forderung. Denn, so der Gedanke, wenn Käufer weniger bezahlen müssen, können sie auch mit geringeren Mieten auf ihre Kosten kommen, und Familien können sich leichter ein Eigenheim leisten.

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*Quelle/Fremdlink handelsblatt.com

Eine Erbschaft kann für die Betroffenen schnell teuer werden, vor allem dann, wenn es um Immobilien geht. Werden Freibeträge überschritten oder Fristen nicht eingehalten, nutzt der Fiskus das eiskalt aus. So vererben Sie eine Immobilie richtig an Ihre Kinder – und schützen so Ihr Vermögen.

Allein der Wert der zu vererbenden Immobilie kann entscheidend dafür sein, ob Ihre Kinder Erbschaftssteuer zahlen müssen oder nicht. Zwar haben Kinder bei Erbschaften und Schenkungen einen Steuerfreibetrag von 400.000 Euro. Wer eine Immobilie in München, Frankfurt oder Hamburg vererbt, dem sollte allerdings klar sein, dass dieser Freibetrag schnell ausgeschöpft ist.

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*Quelle/Fremdlink focus.de

Maklerhonorare, Müllabfuhr, Fahrten zur Wohnung: Wer vermietet, hat Ausgaben. Doch welche Posten können von der Steuer abgesetzt werden?

Ob bei der Suche nach einem neuen Mieter oder für die Verwaltung ihrer Wohnungen: Vermieter haben viele Ausgaben. Und viele davon können sie bei der Einkommensteuer als Werbungskosten geltend machen, erklärt die Lohnsteuerhilfe Bayern.

Sind die Werbungskosten in der Anlage V der Steuererklärung höher als die Mieteinnahmen, macht der Vermieter mit seiner Immobilie Verlust. Mit einem möglichen Gehalt und anderen Einkünften verrechnet, senkt dies seine Steuerlast. Auch Ausgaben, die sie als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, können Vermieter als Werbungskosten absetzen. Die Zahlungen des Mieters gelten dabei als Einnahmen.

Eine Übersicht, was in die Steuererklärung darf:

Mietersuche:

Ob Maklerhonorar, Gebühren für Inserate oder die Ausstellung eines Energieausweises - alle Kosten, die dabei entstehen, einen Mieter zu finden, gelten als Werbungskosten.

Unterhalt der Immobilie:

Alles, was mit dem Unterhalt der Immobilie zu tun hat, können Vermieter in der Steuererklärung angeben. Dazu zählen Grundsteuer, Kanalgebühren und Kabelanschluss sowie Ausgaben für Hausmeister, Kaminkehrer, Müllabfuhr, Winterdienst und Gartenpflege. Dazu kommen Kosten für die Überprüfung, Wartung oder Reinigung von Feuerlöschern, Rauchmeldern, Kanalisation, Dachrinne, Gas-, Wasser- und Heizungsanlagen. Laufende Aufwendungen dürfen auch dann abgesetzt werden, wenn die Wohnung kurzzeitig leer steht, aber nachweislich vermietet werden soll.

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*Quelle/Fremdlink focus.de

Viele Paare träumen von den eigenen vier Wänden. Die Finanzierung ist ein Langzeitprojekt. Manchmal überdauert sie die Beziehung. Wenn nicht vorgesorgt wurde, kann es teuer werden – und zwar für beide Partner.

Der Kauf des Eigenheims ist für Paare die größte finanzielle Gemeinschaftsanschaffung. Im Vorfeld wollen zahlreiche Fragen beantwortet sein. Dazu gehört nicht nur, wie viel Immobilie für das vorhandene Geld drin ist, sondern auch die, wer den Kreditvertrag unterschreibt und als Eigentümer im Grundbuch steht. Die wirtschaftliche und rechtliche Absicherung beider Partner für den Fall, dass es zu einer Trennung kommt, sollte nicht außen vor sein.

Das Beste ist, sich vor dem Hauskauf über Nutzungsrechte und Kostenteilung im Trennungsfall zu verständigen: Wer bleibt in der Wohnung? Wer kommt für die Finanzierung auf? Die Vereinbarung sollte regelmäßig daraufhin geprüft werden, ob sie noch zur Lebenssituation passt.

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*Quelle/Fremdlink t-online.de

„Wer mit dem Gedanken spielt, sein Objekt zu verkaufen, sollte sich mit zwei zentralen Fragen befassen: Wie lange ist die zu verkaufende Immobilie bereits im eigenen Besitz und gibt es weitere Immobilien, die in der kommenden Zeit verkauft werden sollen? Durch die Beantwortung dieser Fragen lässt sich sagen, ob Immobilienbesitzer Steuern zahlen müssen“, erklärt Hanno Heintzenberg, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Spekulationssteuer vs. Gewerbesteuer: Wann ist was zu bezahlen

Generell existieren zwei unterschiedliche Steuerarten, die beim Hausverkauf entstehen können. Beide fallen unter die Einkommenssteuer: die Gewinn- beziehungsweise Spekulationssteuer und Gewerbesteuer. Welche Steuerart wann erfolgt, ist abhängig von der individuellen Situation.

Besitzen Eigentümer die Immobilie seit weniger als zehn Jahren, wird eine Gewinnsteuer, auch Spekulationssteuer genannt, beim privaten Hausverkauf fällig. Haben Eigenheimbesitzer die Immobilie drei Jahre lang vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt, dürfen sie das Haus vor Ende der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei verkaufen.

Diese Regelung greift auch, wenn leibliche Kinder das zu verkaufende Haus bewohnen, soweit sie noch Kindergeld beziehen. Bei Mehrfamilienhäusern wird die Quadratmeterzahl, die Eigentümer drei Jahre selbst bewohnt haben, vom Veräußerungsgewinn abgezogen. Der Gewinn wird dann nur anteilig versteuert. Dagegen spielt bei geerbten Immobilien der Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs eine wichtige Rolle.

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*Quelle/Fremdlink cash-online.de

Immobilienwert und mögliche Rendite sind für den Entscheidungsprozess besonders wichtig. Vermieter müssen ausreichend Rücklagen besitzen für den Fall, dass Mieter nicht zahlen oder Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Eigentümer sind nach dem Immobilienverkauf frei von Verpflichtungen.

Egal ob Erbfall, Umzug oder Scheidung – es gibt Situationen im Leben, in denen entschieden werden muss, was mit dem eigenen Haus oder der Eigentumswohnung geschehen soll. Für Immobilienbesitzer stellt sich dann die Frage, ob sie das Objekt verkaufen oder doch lieber vermieten sollten. Welche Vor- und Nachteile ein Verkauf oder eine Vermietung mit sich bringen und welche Variante wann zu empfehlen ist, zeigen die Experten des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler.

Die Ausgangssituation ist entscheidend

Bevor Eigentümer sich entscheiden, ob ein Verkauf oder eine Vermietung der richtige Weg ist, sollten sie ihre persönliche Ausgangssituation kennen. Wie alt ist das Objekt? Müssen Sanierungsmaßnahmen getätigt werden? Handelt es sich um eine geerbte oder finanzierte Immobilie? Die individuellen Gegebenheiten und Eigenschaften des Hauses oder der Eigentumswohnung entscheiden darüber, ob ein Verkauf oder eine Vermietung die sinnvollere Variante ist.

„Wer überlegt, sein Objekt zu verkaufen oder zu vermieten, sollte prüfen, ob ein möglicher Verkaufserlös oder eine Mietrendite zur rentableren Alternative gehört. Der Immobilienwert spielt dabei eine wichtige Rolle. Eigentümer sollten sich zudem bewusstwerden, ob sie zu einem späteren Zeitpunkt in die Immobilie zurückkehren möchten oder ob ein Einzug generell nicht mehr in Frage kommt“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

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*Quelle/Fremdlink cash-online.de

Aufgepasst, wenn Sie die Investition in eine neue Wohnung planen, die Sie langfristig vermieten wollen. Der Bundesrat hat nämlich am 28. Juni 2019 dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus zugestimmt, so dass es nach Verkündung im Gesetzblatt demnächst in Kraft treten wird. Gefördert wird die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen in Deutschland beziehungsweise der Europäischen Union im unteren und mittleren Mietpreissegment.

Förderungswürdig sind Baumaßnahmen, bei denen zwischen dem 31. August 2018 und dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige getätigt wurde. Die steuerliche Förderung ist zeitlich beschränkt, so dass letztmalig 2026 eine Sonderabschreibung möglich ist. Die Förderung besteht darin, dass der Vermieter im Rahmen der Ermittlung seiner Vermietungseinkünfte Sonderabschreibungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren in Höhe von bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudeteils neben der regulären Absetzung für Abnutzung von zwei Prozent ansetzen kann. In den ersten vier Jahren kann der Vermieter daher bis zu 28 Prozent seiner Gebäudekosten als Abschreibung geltend machen.

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*Quelle/Fremdlink faz.net

Bei Immobilienübertragungen fällt Grunderwerbsteuer an, und mit einem Steuersatz von bis zu 6,5 Prozent auf die Bemessungsgrundlage (in der Regel der Kaufpreis) nicht zu knapp. Neben dem typischen Immobilienkauf unterliegen auch Anteilskäufe an einer Gesellschaft, die Immobilien besitzt, unter bestimmten Voraussetzungen der Grunderwerbsteuer, so etwa bei einer Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95 Prozent der Anteile (innerhalb von fünf Jahren).

Maßgeblich ist dann regelmäßig der Wert der Grundstücke. Das betrifft sowohl institutionelle Investoren und Wohnungsunternehmen als auch Privatinvestoren, die größere Immobilienvermögen in Gesellschaften halten. Doch Kritikern ging die Besteuerung sogenannter „Share-Deals“ nicht weit genug. Dem will nun der Gesetzgeber abhelfen.

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*Quelle/Fremdlink faz.net

Die auf Privatkunden spezialisierte Schoellerbank (eine UniCredit-Tochter) weist in einer Aussendung auf die vielfältigen, oft schwer durchschaubaren Regelungen in beliebten Urlaubsländern bei Immobilienerwerb hin.

• So existiert die Grunderwerbsteuer, die in Österreich 3,5% beträgt, in manchen Ländern nur in Form eines Äquivalents. In Kroatien, Italien und Spanien sind dafür zwischen 5% und 6% zu entrichten – und auf den Balearen ab 1 Mio. € Kaufpreis sogar 11%.
• Auch die Maklergebühren weichen von den österreichischen Standards ab und es kann vorkommen, dass Provisionssätze von 7% (beispielsweise in manchen Bundesländern Deutschlands) und mehr fällig werden.

Rechtsanwaltskosten und Notargebühren können in manchen Ländern (beispielsweise in Italien oder Spanien)  auf den ersten Blick geringer als in Österreich erscheinen. Andererseits wird in Spanien verlangt, dass ein Steuerausländer einen Vertreter vor Ort, d. h. einen Steuerberater, nominiert, der für die Bezahlung der laufenden Grundsteuern und Ortstaxen sorgt, was wiederum die laufenden Kosten der Ferienimmobilie erhöht.

Zudem benötigt man in Ländern mit unterschiedlicher Landessprache unter Umständen beglaubigte Übersetzungen der diversen Schriftstücke und Dokumente. Die Faustregel, dass ca. 10% bis 15% Nebenkosten beim Erwerb einer ausländischen Ferienimmobilie anfallen, wirkt unter diesen Aspekten etwas knapp kalkuliert.

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*Quelle/Fremdlink extrajournal.net

Eine Erbengemeinschaft war unter anderem Eigentümerin einer von einem Miterben allein bewohnten Haushälfte geworden. Mit anwaltlichem Schreiben verlangten die anderen Miterben nun von ihm eine Nutzungsentschädigung für das mietfreie Wohnen in dem Haus. Der Mann wehrte sich dagegen. Er argumentierte, er hätte bei der Entscheidung, eine Nutzungsentschädigung zu verlangen, mitbestimmen müssen.

Das sah man beim Oberlandesgericht Rostock anders. Das Einfordern einer Nutzungsentschädigung sei hier Teil einer ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung und stehe den Miterben zu. Die Stimmenmehrheit für Beschlüsse zur Verwaltung richte sich nach der Größe der Erbanteile. Da die anderen Miterben mit 6/10 am Nachlass beteiligt seien, hätten sie die Mehrheit und seien damit beschlussfähig. Für die Beschlussfassung selbst sehe das Gesetz keine bestimmte Form vor. Die Stimmabgabe könne jederzeit, gleichzeitig oder nacheinander, ausdrücklich - schriftlich oder mündlich - oder konkludent erfolgen. In ihrem Anwaltsschreiben hätten die Miterben klar zum Ausdruck gebracht, dass sie das kostenlose Wohnen nicht akzeptieren.

OLG Rostock, Beschluss vom 19.3.2018, 3 U 67/17

*Quelle/Fremdlink smartlaw.de