Immobilien und Immobilienbesteuerung
Steuerrecht für Immobilien: Kauf, Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Verwaltung
Immobilien genießen in Deutschland steuerliche Vorteile
Kann man mit Immobilien Steuern sparen? Ja, in vielen Bereichen. Der Gesetzgeber bietet zahlreiche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und Begünstigungen rund um Kauf, Verkauf, Übertragung und Verwaltung von Immobilien.
Immobilien zählen in Deutschland zu den stabilsten Kapitalanlagen. Sie bieten Sicherheit, regelmäßige Einnahmen und sind zentraler Bestandteil der Vermögensplanung sowie der Altersvorsorge. Zudem schützen sie vor Inflation. Wer Immobilien verkaufen oder innerhalb der Familie übertragen möchte, hat zwei Optionen: Verkauf oder Schenkung, jeweils mit eigenen steuerlichen Folgen.
Viele wissen, dass beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer anfällt. Weniger bekannt ist, dass auch beim Verkauf, bei der Schenkung und beim Erbe steuerliche Pflichten entstehen können. Besonders bei geerbten Immobilien gelten spezielle gesetzliche Regelungen.
Um Risiken zu reduzieren und steuerliche Chancen auszuschöpfen, lohnt ein professioneller Blick auf die Möglichkeiten, wie Sie mit Immobilien gezielt Steuern sparen.
Diese 3 Punkte sollten Sie unbedingt berücksichtigen
- Welche steuerlichen Faktoren sind beim Kauf oder bei der Übertragung von Immobilien relevant?
- Welche Kosten, Risiken und Fallstricke einer bestehenden Immobilie dürfen Sie nicht übersehen?
- Welche Bedeutung haben Grundsteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer in der Immobilienbesteuerung?
Immobilien versteuern und was Sie beachten sollten
Halten Sie bereits Immobilienvermögen? Planen Sie einen Kauf, eine Übertragung oder eine Schenkung? Welche Kosten sind absetzbar und welche Pflichtangaben müssen Sie erfüllen?
Sichern Sie Ihre Immobilien frühzeitig gegen steuerliche Risiken ab. Die S·K· Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte in Frankfurt am Main und Dresden beraten umfassend in allen Fragen der Immobilienbesteuerung: von der Gestaltung über die Steuererklärung bis zur Wegzugsbesteuerung. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Immobilien strukturiert nutzen, steuerliche Vorteile legal ausschöpfen und langfristig Vermögen sichern.
Ein Auszug unserer Schwerpunkte in der Immobilienbesteuerung
- Vermeidung von Fehlern bei Grunderwerbsteuer, Nachfolgeplanung, Spekulationsgeschäften und im gewerblichen Grundstückshandel
- Begleitung beim Kauf und Verkauf von Immobilien inklusive Kaufpreisaufteilung
- Rentabilitätsanalyse, Bewertung steuerlicher Risiken und Wertermittlung
- Steuererklärungen und laufende steuerliche Beratung (z. B. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen)
Beratung
- Steuerliche und rechtliche Beratung beim Erwerb und der Übertragung von Immobilien*
- Quantifizierung steuerlicher Risiken bei Immobilienübertragungen
- Steuerliche Wertermittlung sowie Kaufpreisermittlung und Kaufpreisaufteilung
- Beratung und Unterstützung bei Nachfolgeplanungen und Grunderwerbsteuer
- Beratung bei steuerlichen Einzelfragen (z.B. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen, Spekulationsgeschäften, gewerblicher Grundstückshandel)
- Umsatzsteuerliche Beratung, insbesondere hinsichtlich der Geschäftsveräußerung im Ganzen oder Vorsteuerkorrekturen
Fortlaufende Unterstützung
- Ermittlung der steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Erstellung von Steuererklärungen
- Prüfung von Steuerbescheiden sowie Korrespondenz mit der Finanzverwaltung
- Betreuung bei Betriebsprüfungen
*Rechtliche Beratung durch qualifizierte Anwälte
FAQ Immobilien und Steuern
Die Immobilie wird unter dem Vorbehalt der weiteren unentgeltlichen und lebenslangen Nutzung, juristisch Nießbrauch genannt, verkauft. Der Verkäufer ist im Grundbuch erstrangig abgesichert und bleibt wirtschaftlicher Eigentümer. Ein großer Teil des in der Immobilie gebundenen Vermögens wird in Barliquidität umgewandelt. Es erfolgt eine Einmalzahlung. Optional kann diese Einmalzahlung ganz oder teilweise in eine sofort beginnende private Rente von einer großen Versicherungsgesellschaft umgewandelt werden. Grundsätzlich sind sowohl Häuser als auch Wohnungen, gleich ob eigengenutzt oder vermietet, verrentungsfähig.
Für die Ermittlung der steuerlichen Abschreibungswerte von Gebäuden ist es notwendig, einen insgesamt gezahlten Kaufpreis für ein bebautes Grundstück in die Werte für das Gebäude sowie Grund und Boden aufzuteilen. Sofern sich dies nicht bereits aus dem Notarvertrag ergibt, bemisst sich dies anhand des Verhältnisses der Verkehrs- oder Teilwerte von Grund und Boden sowie Gebäude.
Hierfür hat die Finanzverwaltung nun eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt. Diese Arbeitshilfe nebst Anleitung ermöglicht es, die Kaufpreisaufteilung auf einfache und nachvollziehbare Weise selbstvorzunehmen oder die vorhandene Kaufpreisaufteilung zu überprüfen.
Wer ein ungenutztes Zimmer übrig oder eine Zweitwohnung hat, kann diesen Wohnraum (z. B. über Plattformen) untervermieten. Um wegen der so erzielten Mieteinnahmen keinen Ärger mit der Finanzverwaltung zu bekommen, müssen Steuerregelungen beachtet werden.
Wer nur sporadisch Wohnraum vermietet und weniger als 520 Euro im Jahr damit einnimmt, muss beim Finanzamt keine Angaben machen - aus Vereinfachungsgründen wird von der Besteuerung dieser Einnahmen abgesehen. Dokumentieren sollte man die Einnahmen jedoch trotzdem für den Fall, dass das Finanzamt nachfragt. Mieteinnahmen über 520 Euro im Jahr müssen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden.
Wer seinen Wohnraum oder Teile davon hingegen dauerhaft - also nicht nur vorübergehend - vermietet, muss also seine Geschäfte immer dann in der Steuererklärung offenlegen, wenn die Einkünfte die Grenze von 410 Euro übersteigen. Das ist der Fall, wenn die Einnahmen abzüglich Ausgaben diesen Betrag übersteigen.
Tatsächlich versteuert werden diese Einnahmen dann, wenn eine „Einkünfteerzielungsabsicht“ besteht. Bei der dauerhaften Vermietung wird diese im Regelfall unterstellt, d. h. dass der Vermieter langfristig gesehen Überschüsse erwirtschaftet und die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten, die dem Vermieter selbst entstehen. Wer z. B. die ganze Wohnung untervermietet und von seinen Gästen mehr verlangt, als er selbst für Miete, Nebenkosten, Instandhaltung etc. zahlt, erzielt einen Überschuss.
Etwas komplizierter ist die Berechnung der eigenen Kosten, wenn man nur einzelne Zimmer vermietet und die Wohnung ansonsten selbst nutzt. Dann werden die Gesamtkosten für die Wohnung flächenmäßig aufgeteilt. Wenn das vermietete Zimmer z. B. 20 % der Wohnfläche ausmacht, können auch nur 20 % der Gesamtwohnungskosten als Grundlage herangezogen werden. Wenn sich Mieter und Gäste außerdem das Bad teilen, kann auch dieser Kostenanteil Berücksichtigung finden. Dafür muss dessen Anteil an der Gesamtwohnfläche jedoch zusätzlich durch die Anzahl der nutzenden Personen geteilt werden.
Dem Steuerhinterziehungsvorwurf kann man nicht entgehen, wenn man in steuerlich relevantem Ausmaß Wohnraum vermietet und das nicht in seiner Steuererklärung angibt. Denn wer im Internet dafür Plattformen wie Airbnb etc. nutzt, muss damit rechnen, dass die Finanzbehörden darauf aufmerksam werden. Denn die Finanzverwaltung richtet sich mitunter gezielt an die Plattformen, um Steuerpflichtige ausfindig zu machen. Die Plattform-Betreiber sind zudem verpflichtet, Nutzende zu melden, die mindestens 30 Vermietungsgeschäfte im Jahr eingehen oder mindestens 2.000 Euro Einnahmen mit einer Plattform generiert haben („Plattformen-Steuertransparenzgesetz“).
Wer eine Immobilie an nahe Angehörige verschenken möchte, tut dies häufig mit guten Absichten, z. B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Doch oft wird dabei übersehen, dass die Steuerfalle zuschnappen kann, wenn der Beschenkte im Gegenzug Schulden übernimmt oder einen Teilbetrag zahlt. Solche teilentgeltlichen Grundstücksübertragungen können ein sog. „privates Veräußerungsgeschäft“ auslösen, d. h., der Übertragende muss möglicherweise Steuern zahlen, wenn ein Gewinn entsteht.
Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) verdeutlicht diese Gefahr (Az. IX R 17/24): Ein Mann hatte 2014 eine Vermietungsimmobilie erworben und teilweise über einen Kredit finanziert. Nur fünf Jahre später übertrug er das Objekt an seine Tochter, wobei diese die Restschulden, die bereits deutlich unter den Anschaffungskosten lagen, übernahm. Der Wert der Immobilie lag zum Zeitpunkt der Übertragung durch Wertsteigerungen noch höher.
Das Finanzamt sah darin jedoch einen steuerpflichtigen Gewinn und forderte Steuern nach. Zwar entschied zunächst das Finanzgericht zugunsten des Vaters, da das Entgelt niedriger war als sein ursprünglicher Kaufpreis. Doch der BFH stellte klar, dass die Steuerpflicht nicht entfällt, nur weil insgesamt kein höherer Betrag erzielt wird. Stattdessen müsse der Vorgang getrennt betrachtet werden: Ein Teil der Übertragung sei eine echte Schenkung, der andere - durch die Übernahme der Restschuld - eine entgeltliche Übertragung, die steuerpflichtig sein könne. Bei teilentgeltlichen Grundstücksübertragungen wird steuerlich zwischen einem entgeltlichen und einem unentgeltlichen Anteil unterschieden. Das Verhältnis der erhaltenen Gegenleistung (z. B. Schuldenübernahme) zum tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks bestimmt, welcher Anteil als steuerpflichtiger Verkauf gilt und welcher als Schenkung behandelt wird. Nur der entgeltliche Teil unterliegt möglicherweise der Einkommensteuer.
Hinweis
Damit bestätigt das Gericht, dass bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie eine genaue steuerliche Prüfung nötig ist. Eine Steuerpflicht droht vor allem, wenn die ursprüngliche Anschaffung der Immobilie weniger als zehn Jahre zurückliegt. Wer also eine Immobilie verschenken oder übertragen möchte, sollte sich frühzeitig beraten lassen. Der Steuerberater kann dabei helfen, unerwartete Steuernachzahlungen zu vermeiden und die Übertragung optimal zu gestalten.
Ein steuerlicher Fallstrick, der häufig zunächst unbeachtet bleibt, ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dieser grenzt die (private) Vermögensverwaltung von der steuerlichen Einkünfteerzielung durch Grundstücksveräußerungen ab.
Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, führt dies zum Entstehen eines gewerblichen Grundstückshandels, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. In diesem Fall geht die Finanzverwaltung davon aus, dass der Erwerb in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen wurde und somit die Vermögensverwaltung im Hintergrund stand.
Als engen zeitlichen Zusammenhang wird ein Zeitraum von 5 Jahren verstanden, was jedoch keine feste Grenze, sondern nur ein Indiz ist. Besitzt der Eigentümer das Grundstück zwischen 5 – 10 Jahren, kommt es auf die weiteren Umstände an, ob ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird. Solche Umstände können eine hohe Anzahl von Veräußerungen sein oder die Branchennähe des Steuerpflichtigen z.B. als Architekt oder Bauunternehmer. Erst ab einer Besitzdauer von mehr als 10 Jahren unterstellt die Finanzverwaltung keine bedingte Veräußerungsabsicht bereits beim Erwerb.
Achtung beim gewerblichen Grundstückshandel: Ausnahme bei erweiterter Kürzung und Drei-Objekt-Grenze
Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die sog. Drei-Objekt-Grenze keine starre Regel ist. Nach der ständigen Rechtsprechung liegt ein der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes entgegenstehender gewerblicher Grundstückshandel im Regelfall dann vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden (sog. Drei-Objekt-Grenze). Wie der Bundesfinanzhof entschied, kann aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen und die erweiterte Kürzung zu gewähren sein, wenn innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums weder Grundstücksveräußerungen noch diese vorbereitenden Maßnahmen erfolgen und erst im sechsten Jahr eine zweistellige Anzahl von Objekten veräußert wird (Az. III R 14/23).
Im Streitfall war die Klägerin eine in eine Immobilienkonzernstruktur eingegliederte GmbH. Zunächst hatte sie zwei Geschäftsführer, die Gesellschafter der Holdinggesellschaft waren. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Geschäftsführer im Jahr 2012 überraschend. Daraufhin veräußerte die Klägerin im Jahr 2013 dreizehn Immobilien. Das beklagte Finanzamt ging deshalb davon aus, dass die Klägerin von Beginn an einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat und daher schon im Jahr 2011 keinen Anspruch auf die erweiterte Kürzung hat. Das Finanzgericht Münster gab der Klage statt und stellte insbesondere darauf ab, dass aus der hohen Anzahl von Veräußerungen allein noch keine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt abzuleiten sei.
Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Finanzamts als unbegründet zurück. Der Fünf-Jahres-Zeitraum sei zwar keine starre Grenze, bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren und besonders bei erstmaligen Veräußerungen danach müssten jedoch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel zu bejahen. Die Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls durch das Finanzgericht sei nicht zu beanstanden und widerspreche nicht früheren Entscheidungen des Bundesfinanzhofs. Eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich führe nicht zwingend zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Vielmehr habe das Finanzgericht auch den überraschenden Todesfall als besonderen Umstand des Einzelfalls berücksichtigen dürfen.
Überträgt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren und erhält hierfür eine Gegenleistung, liegt in der Regel eine (steuerpflichtige) Grundstücksveräußerung vor. Mit Urteil vom 23. Juli 2019 hat der BFH nun entschieden, dass die Übertragung eine nicht steuerbare Enteignung sein kann – auch wenn der Eigentümer einen Geldbetrag als Entschädigung erhält. Dies ist dann der Fall, wenn die Enteignung ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet.
Im vorliegenden Fall erhielt ein Eigentümer eine Entschädigung für sein Grundstück in Höhe von 600.000 Euro im Rahmen eines Bodensondierungsverfahrens. Solche Enteignungen finden ohne maßgeblichen Einfluss des Betroffenen statt, eventuell sogar gegen seinen Willen. Maßgeblich für eine Veräußerung ist jedoch gerade, dass sie durch den Willen des Veräußernden bestimmt wird. Hieran fehlt es bei der Enteignung. Diese ist eine Entziehung von Eigentum durch staatlichen Hoheitsakt, weshalb kein (steuerpflichtiger) Veräußerungstatbestand gegeben ist.
Der Traum vom eigenen Haus – das ist ein Gedanke, der fast jedem kommt, der sich und seine Familie absichern und ihr eine Zukunft geben möchte. Für viele Familien ist das Familienheim ein Ziel, das gerade in Zeiten steigender Grundstückspreise und Baukosten immer schwieriger zu verwirklichen wird. Daher stellt sich in Familien immer früher die Frage, wie die Absicherung des Ehepartners und der Kinder oder die Nachfolgeplanung erfolgen soll, damit dieses Eigenheim nicht gefährdet wird.
Auch wenn der Bundesfinanzhof die Steuerbefreiung des Familienheimes als zu weit ansieht und die Befreiungsregelungen als potenziell gleichheitswidrig angesehen werden, ist eine steuerfreie Übertragung des Familienheimes an den Partner oder die Kinder grundsätzlich möglich. Geht man diese Übertragung umsichtig an und berücksichtigt die gesetzlichen Anforderungen, kann das Heim für die Familie und die nächsten Generationen erhalten bleiben, ohne dass eine vermeidbare Steuerlast ausgelöst wird.
Grundsätzlich fällt bei der Übertragung eines Grundstückes oder einer Immobilie Grunderwerbsteuer an. Ist der Kaufpreis beziehungsweise der für die Besteuerung maßgebende Wert jedoch gering, kann die Grunderwerbsteuer entfallen. Das Grunderwerbsteuergesetz enthält in § 3 Nr. 1 GrEStG eine Freigrenze von 2.500 Euro. Dies bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn sie 2.500 Euro oder geringer ist. Wird dieser Wert überschritten, ist die volle Grunderwerbsteuer zu zahlen. Der Betrag ist somit als Freigrenze und nicht als Freibetrag anzusehen.
Grunderwerbsteuerpflicht von „nachträglichen Sonderwünschen“ beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude
Der Bundesfinanzhof entschied, dass Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche für eine noch zu errichtende Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Sie seien dann nicht in dem ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid über die Besteuerung des Kaufvertrags, sondern in einem nachträglichen gesonderten Steuerbescheid zu erfassen. Dies gelte jedoch nicht für Hausanschlusskosten, wenn sich der Grundstückskäufer zur Übernahme dieser Kosten bereits im (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat (Az. II R 15/22 und Az. II R 18/22).
Ihr persönlicher Kontakt
