Immobilien Real Estate | S·K· Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte

Immobilienbesteuerung: Steuerberatung für Kauf, Vermietung, Übertragung und Erbe von Immobilien

Steuerliche Risiken bei Immobilien vermeiden.

Immobilien sind steuerlich oft komplexer, als es auf den ersten Blick wirkt.

Wir beraten private Eigentümer, Familien und vermögensverwaltende Strukturen zu allen wichtigen Fragen rund um die steuerliche Behandlung von Immobilien: Von der Anschaffung über die Vermietung bis zur Übertragung im Rahmen von Schenkung, Erbschaft oder Nachfolgeplanung. Unser Ziel ist eine steuerlich sichere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung, die zu Ihrer persönlichen und familiären Situation passt. Dabei berücksichtigen wir nicht nur die aktuelle Besteuerung, sondern auch mögliche Folgen für die nächsten Jahre.

Typische Immobilien-Fälle

Immobilien kaufen und halten

Beim Kauf einer Immobilie stellen sich häufig Fragen zur Finanzierung, zur laufenden Besteuerung und zur späteren Veräußerung. Wir prüfen, wie sich der Erwerb steuerlich auswirkt und welche Gestaltungsmöglichkeiten in Ihrem Fall sinnvoll sind.

Immobilien vermieten

Bei vermieteten Immobilien spielen Werbungskosten, Abschreibungen, Nutzungskonzept und langfristige steuerliche Planung eine wichtige Rolle. Wir unterstützen Sie dabei, die steuerlichen Auswirkungen der Vermietung richtig einzuordnen und rechtssicher zu gestalten. Unsere Beratung erfolgt in enger Verbindung mit unseren Standorten in Frankfurt am Main und Dresden sowie digital deutschlandweit.

Immobilien übertragen

Wenn Immobilien auf Kinder oder andere Angehörige übertragen werden, sind Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Vorbehaltsnießbrauch und spätere Einkünftezuordnung zentrale Themen. Gerade hier ist eine frühzeitige Beratung wichtig, um steuerliche Belastungen zu reduzieren und unnötige Risiken zu vermeiden.

Immobilien erben

Bei geerbten Immobilien treffen emotionale und steuerliche Fragen oft aufeinander. Wir beraten Sie zu Erbschaftsteuer, Bewertung, Begünstigungen und den Folgen für die weitere Nutzung oder Veräußerung der Immobilie.

Immobilien nachfolgegerecht strukturieren

Wer Vermögen langfristig erhalten möchte, sollte Immobilien frühzeitig in eine Gesamtnachfolgeplanung einbeziehen. Wir entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine Struktur, die steuerliche, familiäre und wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt.

Unsere Leistungen

Wir begleiten Sie unter anderem bei:

Beratung

Steuerliche und rechtliche Beratung bei Immobilienkäufen und -verkäufen und Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten*
Schenkung- und Erbschaftsteuer
Nießbrauch, Wohnrecht und Vorbehaltsmodelle
Quantifizierung steuerlicher Risiken bei Immobilienübertragungen
Steuerliche Wertermittlung sowie Kaufpreisermittlung und Kaufpreisaufteilung
Beratung und Unterstützung bei Nachfolgeplanungen bei Immobilienvermögen.und Grunderwerbsteuer
Beratung bei steuerlichen Einzelfragen (z.B. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen, Spekulationsgeschäften, gewerblicher Grundstückshandel)
Umsatzsteuerliche Beratung, insbesondere hinsichtlich der Geschäftsveräußerung im Ganzen oder Vorsteuerkorrekturen
Abstimmung mit angrenzenden steuerlichen und rechtlichen Fragen

Fortlaufende Unterstützung

Ermittlung der steuerlichen Einkünfte aus Vermietung, laufender Besteuerung und Verpachtung
Erstellung von Steuererklärungen
Prüfung von Steuerbescheiden sowie Korrespondenz mit der Finanzverwaltung
Betreuung bei Betriebsprüfungen

*Rechtliche Beratung durch qualifizierte Anwälte

Steuerliche Themen im Überblick

Bei Immobilienbesteuerung sind insbesondere folgende Themen relevant:

Einkommensteuer bei Vermietung und Verpachtung
Spekulationsfrist und private Veräußerungsgeschäfte
Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Grunderwerbsteuer
Bewertung von Immobilien
Nießbrauch und Wohnrechte
Steuerliche Folgen bei Übertragung innerhalb der Familie

Welche Punkte in Ihrem Fall entscheidend sind, hängt von Nutzung, Eigentumsstruktur, Familienkonstellation und den geplanten Zielen ab. Genau deshalb ist eine individuelle Betrachtung meist deutlich sinnvoller als eine allgemeine Pauschallösung.

FAQ

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Das hängt vor allem davon ab, ob es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt und ob die Spekulationsfrist eingehalten wurde. Auch die Nutzung der Immobilie kann eine wichtige Rolle spielen.

Was ist bei der Übertragung einer Immobilie an Kinder zu beachten?

Wichtig sind vor allem Schenkungsteuer, mögliche Vorbehalte wie Nießbrauch und die Frage, wie spätere Einkünfte steuerlich zugeordnet werden. Auch grunderwerbsteuerliche Folgen können relevant sein.

Wie wird eine geerbte Immobilie steuerlich behandelt?

Entscheidend sind die Bewertung der Immobilie, mögliche Freibeträge und die Frage, ob die Immobilie weiter genutzt, vermietet oder verkauft wird.

Lohnt sich eine steuerliche Gestaltung vor der Schenkung?

Oft ja, besonders wenn Immobilienvermögen langfristig innerhalb der Familie erhalten werden soll. Eine frühzeitige Gestaltung kann helfen, Steuerlasten zu steuern und spätere Konflikte zu vermeiden.

Gute Beratung beginnt mit dem richtigen Gespräch.

Vereinbaren Sie jetzt ein Erstgespräch!

Dresden · Frankfurt am Main

Immobilien & Steuern: Wissen kompakt

Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz

Mehr Rechtssicherheit für Share Deals und Personengesellschaften

Mit dem Neunten Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht wurden wichtige Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz beschlossen. Dazu gehören neue Regelungen zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung bei Share Deals, verlängerte Anzeigefristen sowie die dauerhafte Sicherung grunderwerbsteuerlicher Begünstigungen für Personengesellschaften. Welche Änderungen im Detail gelten und welche Auswirkungen sie für die Praxis haben, erfahren Sie im Beitrag Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz.

Fachbeitrag „Grunderwerbsteuer & Share Deals" herunterladen

Ihre Ansprechpartnerin:
Rechtsanwältin, Steuerberaterin
Mona-Larissa Staud

– oder den Traum vom Eigenheim nicht aufs Spiel setzen

Der Traum vom eigenen Haus – das ist ein Gedanke, der fast jedem kommt, der sich und seine Familie absichern und ihr eine Zukunft geben möchte. Für viele Familien ist das Familienheim ein Ziel, das gerade in Zeiten steigender Grundstückspreise und Baukosten immer schwieriger zu verwirklichen wird. Daher stellt sich in Familien immer früher die Frage, wie die Absicherung des Ehepartners und der Kinder oder die Nachfolgeplanung erfolgen soll, damit dieses Eigenheim nicht gefährdet wird.

Im Rahmen dieser Planungen sind aus steuerlicher Sicht die ehebedingten Zuwendungen und die daraus resultierenden Steuern ein wichtiges Thema.

Ehebedingte Zuwendungen sind Zuwendungen unter Ehegatten, die ihren Grund in der Ausgestaltung, Erhaltung oder Sicherung der ehelichen Lebensgemeinschaft haben. Sie dienen im Gegensatz zu Schenkungen nicht dem Zweck der Bereicherung.

Mitte der 90er Jahre änderte der BFH die Rechtsprechung zu den ehebedingten Zuwendungen. Vor der Rechtsprechungsänderung waren ehebedingte Zuwendungen grundsätzlich steuerfrei, später hingegen wurden diese als Schenkung angesehen, sofern den Zuwendungen keine Gegenleistung gegenüberstand.

Steuerfrei blieb nach der Änderung der Rechtsprechung zunächst nur die Übertragung des Familienheimes zu Lebzeiten an den Ehegatten. Hiermit ist die Verschaffung des Eigentums oder Miteigentums an einer eigengenutzten Wohnung oder eines eigengenutzten Wohnhauses gemeint, das den Wohnzwecken der Familie dient und als Mittelpunkt des familiären Lebens anzusehen ist.

Wichtig ist, dass es sich bei der übertragenen Immobilie nicht um ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung handelt.

In der Regel wird die Freistellung des Ehepartners von Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung eines Familienheimes (z.B. Tilgung eines von einem oder beiden aufgenommenen Darlehens aus Mitteln des zuwendenden Ehegattens) oder die Begleichung nachträglicher Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen am Familienheim ebenfalls als Übertragung des Familienheimes angenommen.

Im Rahmen der Erbschaftsteuerreform 2009 wurden die Regelungen zur steuerfreien Übertragung eines Familienheimes angepasst bzw. ausgeweitet. Seitdem muss das Familienheim nicht mehr nur im Inland liegen, sondern auch in der EU bzw. im EWR liegende Familienheime können steuerfrei übertragen werden, sofern alle anderen Voraussetzungen eingehalten werden.

Als weitere Ausnahmen von der Besteuerung wurden die steuerfreie Übertragung des Familienheimes von Todes wegen an den Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartner sowie die Kinder eingeführt.

Voraussetzung für die steuerfreie Übertragung des Familienheimes von Todes wegen ist, dass das Familienheim vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder er konnte es aus zwingenden Gründen nicht zu Wohnzwecken nutzen. Weiterhin muss der Erwerber (der Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder die Kinder) die Wohnung umgehend für 10 Jahre zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Eine Einrichtung eines Wohnrechtes oder Nießbrauches für den Partner oder die Kinder ist für die Inanspruchnahme der Steuerfreiheit nicht ausreichend.

Ausnahmen von der Verpflichtung der Selbstnutzung für 10 Jahre werden teilweise gemacht, wenn der Erbe selbst durch zwingende Gründe an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert wird (z.B. Todesfall, Umzug in ein Pflegeheim).

Wird die Wohnung aus anderen als diesen zwingenden Gründen nicht (mehr) selbst genutzt, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und die Steuer muss nachträglich gezahlt werden.

Während der Erwerb des Familienheimes von Todes wegen beim Ehepartner / eingetragenen Lebenspartner in vollem Umfang steuerfrei ist, ist die Steuerfreiheit bei der Übertragung auf die Kinder eingeschränkt. Familienheime mit einer Wohnfläche von weniger als 200m² gehen unter Vorliegen der übrigen Voraussetzungen steuerfrei auf die Kinder über, während bei größeren Familienheimen die Steuerfreiheit nur noch anteilig gewährt wird.

Es wird oft kritisiert, dass Wert und Lage der Familienheime unbeachtet bleiben und somit ungerechtfertigte Befreiungen und Ungleichbehandlungen vorliegen können. Hochwertige und hochpreisige Immobilien in bester Lage mit einer Fläche von weniger als 200m² bleiben bei Übertragungen an die Kinder von Todes wegen steuerfrei, während Familienheime mit größeren Flächen in schlechteren Lage und geringeren Wertes dennoch der Steuer unterliegen.

Der Bundesfinanzhof legt die gesetzlichen Regelungen eng aus und lässt hierbei keinen Spielraum. Es erfolgt z.B. keine Erweiterung der Befreiung für andere Familienangehörige. Ebenso wird lediglich der Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums als nicht ausreichend für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung angesehen, wenn bisher nur eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, der zivilrechtliche Übergang aber noch nicht abschließend erfolgt ist.

Der Bundesfinanzhof kritisiert, dass die Befreiungsregelungen in bestimmten Konstellationen zu weit gehen und zu ungleichbehandelnden Ergebnissen führen. Er sieht nicht die Rechtfertigung für die steuerliche Begünstigung von Immobilienvermögen gegenüber der Übertragung von anderen Vermögenswerten.

Bei der Nutzung des Familienheimes kommt es lediglich auf die Nutzung im Zeitpunkt der Übertragung und nicht auf die bisherige Nutzungsdauer als Familienheim an. Es wäre theoretisch möglich, zu Lebzeiten mehrere Immobilien steuerfrei zu übertragen, sofern das Familienheim in gewissen Abständen örtlich verlegt wird.

Fazit

Auch wenn der Bundesfinanzhof die Steuerbefreiung des Familienheimes als zu weit ansieht und die Befreiungsregelungen als potentiell gleichheitswidrig angesehen werden, ist eine steuerfreie Übertragung des Familienheimes an den Partner oder die Kinder grundsätzlich möglich. Geht man diese Übertragung umsichtig an und berücksichtigt die gesetzlichen Anforderungen, kann das Heim für die Familie und die nächsten Generationen erhalten bleiben, ohne dass eine vermeidbare Steuerlast ausgelöst wird - vorausgesetzt, die Übertragung erfolgt planmäßig und hält sich an die strengen Voraussetzungen der gesetzlichen Regelung.

S·K· Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte in Frankfurt am Main und Dresden beraten zu Ihren individuellen Immobilienthemen unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und Gesetzeslage.