Immobilien - Steuerrechtlich sichere Beratung

Vereinbaren Sie hier ein kostenfreies Erstgespräch - Angelika Wade ist spezialisierte Steuerberaterin für Immobilien. 

Beratung 

• Steuerliche und rechtliche Beratung beim Erwerb und der Übertragung von Immobilien*
• Quantifizierung steuerlicher Risiken bei Immobilienübertragungen
• Steuerliche Wertermittlung sowie Kaufpreisermittlung und Kaufpreisaufteilung
• Beratung und Unterstützung bei Nachfolgeplanungen und Grunderwerbsteuer
• Beratung bei steuerlichen Einzelfragen (z.B. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen, Spekulationsgeschäften, gewerblicher Grundstückshandel)
• Umsatzsteuerliche Beratung, insbesondere hinsichtlich der Geschäftsveräußerung im Ganzen oder Vorsteuerkorrekturen

Fortlaufende Unterstützung 

• Ermittlung der steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Erstellung von Steuererklärungen
• Prüfung von Steuerbescheiden sowie Korrespondenz mit der Finanzverwaltung
• Betreuung bei Betriebsprüfungen

*Rechtliche Beratung durch qualifizierte Anwälte

Für die Ermittlung der steuerlichen Abschreibungswerte von Gebäuden ist es notwendig, einen insgesamt gezahlten Kaufpreis für ein bebautes Grundstück in die Werte für das Gebäude sowie Grund und Boden aufzuteilen. Sofern sich dies nicht bereits aus dem Notarvertrag ergibt, bemisst sich dies anhand des Verhältnisses der Verkehrs- oder Teilwerte von Grund und Boden sowie Gebäude.

Hierfür hat die Finanzverwaltung nun eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt. Diese Arbeitshilfe nebst Anleitung ermöglicht es, die Kaufpreisaufteilung auf einfache und nachvollziehbare Weise selbstvorzunehmen oder die vorhandene Kaufpreisaufteilung zu überprüfen.

• Auf­tei­lung ei­nes Ge­samt­kauf­prei­ses für ein be­bau­tes Grund­stück
  *Quelle/Fremdlink bundesfinanzministerium.de

Ein steuerlicher Fallstrick, der häufig zunächst unbeachtet bleibt, ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dieser grenzt die (private) Vermögensverwaltung von der steuerlichen Einkünfteerzielung durch Grundstücksveräußerungen ab.

Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, führt dies zum Entstehen eines gewerblichen Grundstückshandels, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. In diesem Fall geht die Finanzverwaltung davon aus, dass der Erwerb in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen wurde und somit die Vermögensverwaltung im Hintergrund stand.

Als engen zeitlichen Zusammenhang wird ein Zeitraum von 5 Jahren verstanden, was jedoch keine feste Grenze, sondern nur ein Indiz ist. Besitzt der Eigentümer das Grundstück zwischen 5 – 10 Jahren, kommt es auf die weiteren Umstände an, ob ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird. Solche Umstände können eine hohe Anzahl von Veräußerungen sein oder die Branchennähe des Steuerpflichtigen z.B. als Architekt oder Bauunternehmer. Erst ab einer Besitzdauer von mehr als 10 Jahren unterstellt die Finanzverwaltung keine bedingte Veräußerungsabsicht bereits beim Erwerb.

• Gewerblicher Grundstückshandel / 2.2 Erwerb und Veräußerung innerhalb von 5 Jahren
  *Quelle/Fremdlink haufe.de

Überträgt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren und erhält hierfür eine Gegenleistung, liegt in der Regel eine (steuerpflichtige) Grundstücksveräußerung vor. Mit Urteil vom 23.07.2019 hat der BFH nun entschieden, dass die Übertragung eine nicht steuerbare Enteignung sein kann – auch wenn der Eigentümer einen Geldbetrag als Entschädigung erhält. Dies ist dann der Fall, wenn die Enteignung ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet.

Im vorliegenden Fall erhielt ein Eigentümer eine Entschädigung für sein Grundstück in Höhe von € 600.000 im Rahmen eines Bodensondierungsverfahrens. Solche Enteignungen finden ohne maßgeblichen Einfluss des Betroffenen statt, eventuell sogar gegen seinen Willen. Maßgeblich für eine Veräußerung ist jedoch gerade, dass sie durch den Willen des Veräußernden bestimmt wird. Hieran fehlt es bei der Enteignung. Diese ist eine Entziehung von Eigentum durch staatlichen Hoheitsakt, weshalb kein (steuerpflichtiger) Veräußerungstatbestand gegeben ist.

• Die Grundstücksenteignung als privates Veräußerungsgeschäft?
  *Quelle/Fremdlink rechtslupe-de

• Bundesfinanzhof Entscheidungen online
  *Quelle/Fremdlink bundesfinanzministerium.de

Aufgrund des Wohnraummangels und den damit stark ansteigenden Mieten fordert der Bundesrat eine Absenkung der sog. Entgeltlichkeitsgrenze. Dies ist die Miete, bis zu der Wohnraum im Vergleich zur ortsüblichen Miete vermietet werden kann, ohne dass die steuerliche Absetzbarkeit aberkannt wird. Es wird derzeit diskutiert, diese von 66% auf 50% herabzusetzen. Das bedeutet, dass die Miete für Wohnraum bis auf 50% der ortsüblichen Miete gesenkt werden kann bzw. auf diesem Niveau belassen kann und nicht erhöht werden muss, um steuerlich anerkannt zu sein. Es besteht die Hoffnung, dass hierdurch mehr preisgünstiger Wohnraum entstehen wird.

Gleichzeitig rückt das Kriterium der Entgeltlichkeitsgrenze nun wieder verstärkt in den Fokus der Finanzverwaltung. Bedeutsam ist dies für Vermieter, die langjährige Mieter (10 Jahre und mehr) haben und dort nicht die Miete erhöht haben. Liegen diese Wohnobjekte in Ballungsräumen mit stark angestiegenen Mietpreisen, besteht hier die Gefahr, dass die Entgeltlichkeitsgrenze allein deshalb unterschritten wird, weil bei Altverträgen keine Mieterhöhungen vorgenommen wurden und gleichzeitig im Umfeld die Standardmiete gestiegen sind.

• Bundesrat für weitere Vereinfachungen im Steuerrecht
  *Quelle/Fremdlink haufe.de

Der Traum vom eigenen Haus – das ist ein Gedanke, der fast jedem kommt, der sich und seine Familie absichern und ihr eine Zukunft geben möchte. Für viele Familien ist das Familienheim ein Ziel, das gerade in Zeiten steigender Grundstückspreise und Baukosten immer schwieriger zu verwirklichen wird. Daher stellt sich in Familien immer früher die Frage, wie die Absicherung des Ehepartners und der Kinder oder die Nachfolgeplanung erfolgen soll, damit dieses Eigenheim nicht gefährdet wird. 

Auch wenn der Bundesfinanzhof die Steuerbefreiung des Familienheimes als zu weit ansieht und die Befreiungsregelungen als potenziell gleichheitswidrig angesehen werden, ist eine steuerfreie Übertragung des Familienheimes an den Partner oder die Kinder grundsätzlich möglich. Geht man diese Übertragung umsichtig an und berücksichtigt die gesetzlichen Anforderungen, kann das Heim für die Familie und die nächsten Generationen erhalten bleiben, ohne dass eine vermeidbare Steuerlast ausgelöst wird.

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Die Grundsteuer wird auf Grundstücke und Gebäude erhoben und dient den Städten und Gemeinden zur Finanzierung kommunaler Belange wie Schulen, Kitas, Straßen, Radwegen etc..

Die bisherigen Grundsteuerfestsetzungen beruhten auf Einheitswerten der Grundstücke von 1964 in Westdeutschland und von 1935 in Ostdeutschland. Eine unterschiedliche Behandlung von gleichartigen Grundstücken verstößt gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz des Grundgesetzes, weswegen die Ermittlung der Grundsteuer angepasst werden musste, damit auch zukünftige für vergleichbare Grundstücke vergleichbare Werte angesetzt werden.

Durch die Neuregelung der Grundsteuer soll nicht die Gesamtmenge der Einnahmen erhöht werden, sondern Ziel ist eine gerechtere Verteilung der Steuerzahlungen. Es wird eine Orientierung am tatsächlichen Wert der Immobilie geben, wodurch Faktoren wie die Lage eines Grundstückes zukünftig auch berücksichtigt werden.

Weiterhin sollen der Erwerb und das Halten von unbebauten Grundstücken zum Zwecke der Spekulation vermindert werden. Hier haben die Gemeinden die Möglichkeit, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, um einen Anreiz zu schaffen, diese Grundstücke für Wohnzwecke zur Verfügung zu stellen und somit den Wohnungsmangel vor allem in Ballungsgebieten zu reduzieren.

Die endgültige Neuregelung der Grundsteuer muss bis zum 31.12.2019 vorliegen. Dann kann die Grundsteuer in der jetzigen Form bis zum 31.12.2024 weiter erhoben werden und die Neuregelung würde ab dem 01.01.2025 angewendet werden. Findet bis Ende 2019 keine Einigung über die Neuregelung statt, entfällt die Grundsteuer und somit eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen ab 2020.

• Die neue Grund­steu­er – Fra­gen und Ant­wor­ten
  *Quelle/Fremdlink bundesfinanzministerium.de

Das Baukindergeld 2018 ist eine Eigenheimzulage für Familien. Ziel ist es, Familien mit Kindern oder Alleinerziehenden die Finanzierung eines eigenen Hauses oder einer eigenen Eigentumswohnung zu erleichtern.

Bei Vorliegen der folgenden Voraussetzungen kann das Baukindergeld gewährt werden:

• Bau oder Erwerb einer Immobilie (keine Anbauten oder Modernisierungen)
• Immobilien wird als Hauptwohnsitz genutzt.
• Baugenehmigung oder Kaufvertrag nach dem 01.01.2018
• Antragstellung innerhalb von 3 Monaten nach Einzug

Wird die Förderung erteilt, erhält die Familie pro Jahr € 1.200 für jedes Kind über 10 Jahre. In Bayern beträgt das Baukindergeld plus sogar € 1.500 pro Jahr für jedes Kind über 10 Jahre.

Das Baukindergeld ist bis zum 31.12.2020 befristet, nur in Ausnahmefällen kann der Antrag bis 31.12.2023 gestellt werden.

• Mit dem Baukindergeld das eigene Zuhause leichter finanzieren
• Baukindergeld
  *Quelle/Fremdlink kfw.de

Grundsätzlich fällt bei der Übertragung eines Grundstückes oder einer Immobilie Grunderwerbsteuer an. Ist der Kaufpreis beziehungsweise der für die Besteuerung maßgebende Wert jedoch gering, kann die Grunderwerbsteuer entfallen. Das Grunderwerbsteuergesetz enthält in § 3 Nr. 1 GrEStG eine Freigrenze von € 2.500. Dies bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn sie € 2.500 oder geringer ist. Wird dieser Wert überschritten, ist die volle Grunderwerbsteuer zu zahlen. Der Betrag ist somit als Freigrenze und nicht als Freibetrag anzusehen.

• Grunderwerbsteuer: Das ist die Freigrenze beim Immobilienkauf
  *Quelle/Fremdlink gevestor.de
   
• Weilbach, GrEStG § 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteu ... / 4.2 Erwerb geringwertiger Grundstücke (§ 3 Nr. 1)
  *Quelle/Fremdlink haufe.de