Immobilien und Immobilienbesteuerung

Mit der Verabschiedung des Gesetzespakets zur Reform der Grundsteuer innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht bis Ende 2019 gesetzten Frist ist der Bundesgesetzgeber seiner Verantwortung gerecht geworden, die Grundsteuer als bedeutende Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden über das Jahr 2019 hinaus zu erhalten. Städte und Gemeinden können weiterhin auf diese wichtige Einnahme bauen, um Schulen zu sanieren, Straßen und Spielplätze zu bauen, sowie Feuerwehr und Krankenhäuser vorzuhalten.

• 1. Was ist die Grundsteuer?
• 2. Warum ist die Steuer so wichtig?
• 3. Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?
• 4. Was ändert sich durch die Reform?
• 5. Ab wann muss ich die neue Grundsteuer zahlen?
• 6. Was haben Bund und Länder mit der Reform erreicht?
• 7. Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig konkret?
• 8. Was ist die neue Grundsteuer C?
• 9. Welche Auswirkungen hat die Reform auf meine Grundsteuerzahlung?
• 10. Handelt es sich um eine bundeseinheitliche Regelung?
• 11. Welche Auswirkungen hat die Öffnungsklausel auf den bundesstaatlichen Finanzausgleich?
• 12. Welche Änderungen ergeben sich für andere als Wohngrundstücke?
• 13. Wie aufwändig wird zukünftig die Grundsteuererklärung?
• 14. Warum muss ich eine Steuererklärung abgeben?
• 15. Bis wann muss ich meine Erklärung abgeben?
• 16. Wie muss ich meine Erklärung abgeben?
• 17. Was ist die Webseite „Grundsteuererklärung für Privateigentum“?
• 18. Kann ich meine Erklärung auch in Papierform abgeben?
• 19. Wo finde ich weitere Informationen?

Quelle/Fremdlink bundesfinanzministerium.de

Beratung 

• Steuerliche und rechtliche Beratung beim Erwerb und der Übertragung von Immobilien*
• Quantifizierung steuerlicher Risiken bei Immobilienübertragungen
• Steuerliche Wertermittlung sowie Kaufpreisermittlung und Kaufpreisaufteilung
• Beratung und Unterstützung bei Nachfolgeplanungen und Grunderwerbsteuer
• Beratung bei steuerlichen Einzelfragen (z.B. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen, Spekulationsgeschäften, gewerblicher Grundstückshandel)
• Umsatzsteuerliche Beratung, insbesondere hinsichtlich der Geschäftsveräußerung im Ganzen oder Vorsteuerkorrekturen

Fortlaufende Unterstützung 

• Ermittlung der steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Erstellung von Steuererklärungen
• Prüfung von Steuerbescheiden sowie Korrespondenz mit der Finanzverwaltung
• Betreuung bei Betriebsprüfungen

*Rechtliche Beratung durch qualifizierte Anwälte

Für die Ermittlung der steuerlichen Abschreibungswerte von Gebäuden ist es notwendig, einen insgesamt gezahlten Kaufpreis für ein bebautes Grundstück in die Werte für das Gebäude sowie Grund und Boden aufzuteilen. Sofern sich dies nicht bereits aus dem Notarvertrag ergibt, bemisst sich dies anhand des Verhältnisses der Verkehrs- oder Teilwerte von Grund und Boden sowie Gebäude.

Hierfür hat die Finanzverwaltung nun eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt. Diese Arbeitshilfe nebst Anleitung ermöglicht es, die Kaufpreisaufteilung auf einfache und nachvollziehbare Weise selbstvorzunehmen oder die vorhandene Kaufpreisaufteilung zu überprüfen.

Ein steuerlicher Fallstrick, der häufig zunächst unbeachtet bleibt, ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dieser grenzt die (private) Vermögensverwaltung von der steuerlichen Einkünfteerzielung durch Grundstücksveräußerungen ab.

Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, führt dies zum Entstehen eines gewerblichen Grundstückshandels, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. In diesem Fall geht die Finanzverwaltung davon aus, dass der Erwerb in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen wurde und somit die Vermögensverwaltung im Hintergrund stand.

Als engen zeitlichen Zusammenhang wird ein Zeitraum von 5 Jahren verstanden, was jedoch keine feste Grenze, sondern nur ein Indiz ist. Besitzt der Eigentümer das Grundstück zwischen 5 – 10 Jahren, kommt es auf die weiteren Umstände an, ob ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird. Solche Umstände können eine hohe Anzahl von Veräußerungen sein oder die Branchennähe des Steuerpflichtigen z.B. als Architekt oder Bauunternehmer. Erst ab einer Besitzdauer von mehr als 10 Jahren unterstellt die Finanzverwaltung keine bedingte Veräußerungsabsicht bereits beim Erwerb.

• Gewerblicher Grundstückshandel / 2.2 Erwerb und Veräußerung innerhalb von 5 Jahren
  *Quelle/Fremdlink haufe.de
   

Überträgt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren und erhält hierfür eine Gegenleistung, liegt in der Regel eine (steuerpflichtige) Grundstücksveräußerung vor. Mit Urteil vom 23.07.2019 hat der BFH nun entschieden, dass die Übertragung eine nicht steuerbare Enteignung sein kann – auch wenn der Eigentümer einen Geldbetrag als Entschädigung erhält. Dies ist dann der Fall, wenn die Enteignung ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet.

Im vorliegenden Fall erhielt ein Eigentümer eine Entschädigung für sein Grundstück in Höhe von € 600.000 im Rahmen eines Bodensondierungsverfahrens. Solche Enteignungen finden ohne maßgeblichen Einfluss des Betroffenen statt, eventuell sogar gegen seinen Willen. Maßgeblich für eine Veräußerung ist jedoch gerade, dass sie durch den Willen des Veräußernden bestimmt wird. Hieran fehlt es bei der Enteignung. Diese ist eine Entziehung von Eigentum durch staatlichen Hoheitsakt, weshalb kein (steuerpflichtiger) Veräußerungstatbestand gegeben ist.

• Die Grundstücksenteignung als privates Veräußerungsgeschäft?
  *Quelle/Fremdlink rechtslupe-de
   

Aufgrund des Wohnraummangels und den damit stark ansteigenden Mieten fordert der Bundesrat eine Absenkung der sog. Entgeltlichkeitsgrenze. Dies ist die Miete, bis zu der Wohnraum im Vergleich zur ortsüblichen Miete vermietet werden kann, ohne dass die steuerliche Absetzbarkeit aberkannt wird. Es wird derzeit diskutiert, diese von 66% auf 50% herabzusetzen. Das bedeutet, dass die Miete für Wohnraum bis auf 50% der ortsüblichen Miete gesenkt werden kann bzw. auf diesem Niveau belassen kann und nicht erhöht werden muss, um steuerlich anerkannt zu sein. Es besteht die Hoffnung, dass hierdurch mehr preisgünstiger Wohnraum entstehen wird.

Gleichzeitig rückt das Kriterium der Entgeltlichkeitsgrenze nun wieder verstärkt in den Fokus der Finanzverwaltung. Bedeutsam ist dies für Vermieter, die langjährige Mieter (10 Jahre und mehr) haben und dort nicht die Miete erhöht haben. Liegen diese Wohnobjekte in Ballungsräumen mit stark angestiegenen Mietpreisen, besteht hier die Gefahr, dass die Entgeltlichkeitsgrenze allein deshalb unterschritten wird, weil bei Altverträgen keine Mieterhöhungen vorgenommen wurden und gleichzeitig im Umfeld die Standardmiete gestiegen sind.

Der Traum vom eigenen Haus – das ist ein Gedanke, der fast jedem kommt, der sich und seine Familie absichern und ihr eine Zukunft geben möchte. Für viele Familien ist das Familienheim ein Ziel, das gerade in Zeiten steigender Grundstückspreise und Baukosten immer schwieriger zu verwirklichen wird. Daher stellt sich in Familien immer früher die Frage, wie die Absicherung des Ehepartners und der Kinder oder die Nachfolgeplanung erfolgen soll, damit dieses Eigenheim nicht gefährdet wird. 

Auch wenn der Bundesfinanzhof die Steuerbefreiung des Familienheimes als zu weit ansieht und die Befreiungsregelungen als potenziell gleichheitswidrig angesehen werden, ist eine steuerfreie Übertragung des Familienheimes an den Partner oder die Kinder grundsätzlich möglich. Geht man diese Übertragung umsichtig an und berücksichtigt die gesetzlichen Anforderungen, kann das Heim für die Familie und die nächsten Generationen erhalten bleiben, ohne dass eine vermeidbare Steuerlast ausgelöst wird.

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Das Baukindergeld 2018 ist eine Eigenheimzulage für Familien. Ziel ist es, Familien mit Kindern oder Alleinerziehenden die Finanzierung eines eigenen Hauses oder einer eigenen Eigentumswohnung zu erleichtern.

Bei Vorliegen der folgenden Voraussetzungen kann das Baukindergeld gewährt werden:

• Bau oder Erwerb einer Immobilie (keine Anbauten oder Modernisierungen)
• Immobilien wird als Hauptwohnsitz genutzt.
• Baugenehmigung oder Kaufvertrag nach dem 01.01.2018
• Antragstellung innerhalb von 3 Monaten nach Einzug

Wird die Förderung erteilt, erhält die Familie pro Jahr € 1.200 für jedes Kind über 10 Jahre. In Bayern beträgt das Baukindergeld plus sogar € 1.500 pro Jahr für jedes Kind über 10 Jahre.

Das Baukindergeld ist bis zum 31.12.2020 befristet, nur in Ausnahmefällen kann der Antrag bis 31.12.2023 gestellt werden.

• Mit dem Baukindergeld das eigene Zuhause leichter finanzieren*

• Baukindergeld*
  *Quelle/Fremdlink kfw.de
   

Grundsätzlich fällt bei der Übertragung eines Grundstückes oder einer Immobilie Grunderwerbsteuer an. Ist der Kaufpreis beziehungsweise der für die Besteuerung maßgebende Wert jedoch gering, kann die Grunderwerbsteuer entfallen. Das Grunderwerbsteuergesetz enthält in § 3 Nr. 1 GrEStG eine Freigrenze von € 2.500. Dies bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn sie € 2.500 oder geringer ist. Wird dieser Wert überschritten, ist die volle Grunderwerbsteuer zu zahlen. Der Betrag ist somit als Freigrenze und nicht als Freibetrag anzusehen.

• Grunderwerbsteuer: Das ist die Freigrenze beim Immobilienkauf
  *Quelle/Fremdlink gevestor.de
• Weilbach, GrEStG § 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteu ... / 4.2 Erwerb geringwertiger Grundstücke (§ 3 Nr. 1)
  *Quelle/Fremdlink haufe.de