Immobilien und Immobilienbesteuerung

Share Deals sind seit Jahren ein sensibles Thema im Immobilienbereich. Sie werden häufig genutzt, um Immobilien indirekt, über Gesellschaftsanteile, zu übertragen. Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile an einem Unternehmen, das Immobilien hält.

Doch gerade bei der Grunderwerbsteuer sorgte die bisherige Rechtslage immer wieder für Unsicherheit. In der Praxis kam es teilweise sogar zu doppelten Steuerfestsetzungen, je nachdem, wie und wann die Transaktion gemeldet wurde.

Das Bundeskabinett hat nun einen Gesetzentwurf beschlossen, der hier für mehr Klarheit sorgen soll. Ziel ist es, Doppelbelastungen zu vermeiden, Anzeigepflichten praktikabler zu gestalten und insgesamt mehr Rechtssicherheit für Unternehmen zu schaffen.

Was genau geplant ist, wen die Änderungen betreffen und worauf Unternehmen jetzt achten sollten, lesen Sie im folgenden Beitrag.

Reform der Grunderwerbsteuer bei sog. Share Deals

Kabinett beschließt den Entwurf eines ,,Neunten Gesetzes zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes und zur Änderung aktueller weiterer steuerrechtlicher Vorschriften‘‘ und lässt damit auf weitere Rechtssicherheit bei sog. Share-Deals hoffen

Auf einen Blick - Inhalt der geplanten Gesetzesänderung
Künftig soll die Grunderwerbsteuer bei Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften, sog. Share Deals, in der Regel nur noch einmal anfallen, nämlich bei Abschluss des Übertragungsvertrags. Zudem soll der Kreis der Steuerschuldner erweitert und die geltenden Anzeigefristen verlängert werden. 

Bisherige Rechtssituation 
Beim Erwerb von Grundstücken fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland und Immobilienwert kann sie einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen und ist damit ein wesentlicher Kostenfaktor bei Immobilientransaktionen. Zur Reduzierung dieser Steuerbelastung werden in der Praxis häufig sog. Share Deals genutzt.  Dabei wird nicht das Grundstück selbst übertragen, sondern Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist. Rechtlich wechselt somit nicht das Grundstück den Eigentümer, sondern lediglich die Gesellschaftsanteile. 

Um auch diese Gestaltungen der Besteuerung zu unterwerfen, sieht die geltende Rechtslage vor, dass bestimmte Anteilsübertragungen als fiktive Grundstücksübertragungen gelten und damit grunderwerbsteuerpflichtig sind. In derartigen Fällen kommt eine Besteuerung dann in Betracht, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile der immobilienhaltenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. 

Nach mehreren gesetzgeberischen Anläufen und Verwaltungsanweisungen hat sich eine Praxis etabliert, wonach sowohl der Abschluss des Kaufvertrags (Signing) als auch die tatsächliche Anteilsübertragung (Closing) grunderwerbsteuerlich relevant sein können.

Die Finanzverwaltung wertet beide Vorgängen unter Umständen als eigenständige steuerbare Tatbestände, nämlich dann, wenn die Anzeigepflichten der §§ 18 ff. GrEStG nicht ordnungsgemäß erfüllt werden. Danach sind sowohl Signing als auch Closing fristgerecht, bisher innerhalb von zwei Wochen, dem Finanzamt anzuzeigen. Unterbleibt dies, kann es in der Praxis zu mehrfacher Steuerfestsetzung kommen. 

Beschluss des Gesetzentwurfs durch das Bundeskabinett 
Nachdem auch der Bundesfinanzhof bereits wiederholt Zweifel an dieser Verwaltungspraxis geäußert hatte, beschloss das Bundeskabinett nun am 14. Januar 2026 einen Gesetzentwurf zur Änderung des GrEStG. Damit verfolgt es das Ziel, bestehende Rechtsunsicherheiten bei Share Deals zu beseitigen und die Regelungen praktikabler zu gestalten. 

Der Entwurf sieht mehrere Änderungen vor, welche insbesondere der Vereinfachung und der Vermeidung von Doppelbelastungen dienen sollen. 

Kern der Änderungen ist eine Neuausrichtung der steuerlichen Anknüpfungstatbestände in § 1 GrEStG. Künftig sollen die für die Anteilsübertragung geltenden Ergänzungstatbestände (§ 1 Abs. 3, 3a und 3b GrEStG) vorrangig vor den Regelungen gelten, welche die Änderung des Anteilsbestandes der Gesellschaft zum Anlass einer Besteuerung nehmen (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG). Die Grunderwerbsteuer soll damit grundsätzlich bereits mit Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags (Signing) entstehen und abschließend festgesetzt werden. Die bislang beim Vollzug des Verfügungsgeschäfts relevanten Tatbestände greifen nur noch subsidiär, sofern beim Signing keine Steuerbarkeit eintritt. 

Zudem soll die nach § 19 Abs. 3 GrEStG geltende Anzeigefrist der Beteiligten von zwei Wochen auf einen Monat verlängert werden. Eine Änderung des § 18 Abs. 3 GrEStG, welcher die Anzeigefrist für Gerichte, Behörden und Notare bestimmt, ist im Gesetzesentwurf jedoch nicht vorgesehen, sodass es aktuell hier bei der zweiwöchigen Frist bleibt. 

Schließlich soll durch eine Änderung des jetzigen § 13 Nr. 5 GrEStG der Kreis der Steuerschuldner erweitert werden, sodass künftig insbesondere auch die grundbesitzende Gesellschaft als Steuerschuldnerin herangezogen werden kann.  

Die Änderungen sollen am Tag nach der Gesetzesverkündung in Kraft treten. Für sogenannte Übergangsfälle, in denen das Signing noch vor Inkrafttreten erfolgt, das Closing jedoch erst danach stattfindet, soll ebenfalls ausschließlich das Signing maßgeblich sein. 

Ausblick und Handlungsempfehlung für Betroffene 
Im weiteren Gesetzgebungsverfahren stehen noch die Beratung im Bundestag und Bundesrat an. Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang der Entwurf noch geändert wird. 

Grundsätzlich sind die geplanten Änderungen jedoch zu begrüßen, da sie mehr Rechtssicherheit für Unternehmen versprechen. Der Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens sollte daher aufmerksam verfolgt werden.

Bis zum Inkrafttreten empfiehlt es sich, die zeitliche Planung von Immobilen- und Anteilstransaktionen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Bei Share Deals sollte zunächst weiterhin sowohl Signing als auch Closing ordnungsgemäß und fristgerecht gegenüber dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. 

Wurde bereits eine doppelte Steuerfestsetzung vorgenommen, kann geprüft werden, ob gegen den Steuerbescheid Einspruch eingelegt werden kann. 

S·K· Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte in Frankfurt am Main und Dresden beraten bei Share Deals und strukturieren Immobilientransaktionen unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und Gesetzeslage.

• Persönlicher Kontakt: Rechtsanwältin, Steuerberaterin Mona-Larissa Staud

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Der Nießbrauch ist ein gesetzlich geregeltes Nutzungsrecht an einer Immobilie. Es trennt Eigentum und Nutzung rechtlich voneinander.

Wird eine Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs übertragen, geht das Eigentum auf den Käufer über. Das Nutzungsrecht verbleibt jedoch beim bisherigen Eigentümer – dem Nießbrauchsberechtigten. Er darf die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder vermieten und die daraus erzielten Mieteinnahmen behalten.

Das Nießbrauchsrecht wird notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen, wodurch es auch gegenüber Dritten rechtlich gesichert ist.

In der Praxis wird der Nießbrauch häufig eingesetzt bei:

• Vermögensübertragungen innerhalb der Familie
• Vorweggenommener Erbfolge
• Absicherung im Alter
• Immobilienverrentung

Die konkreten rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen hängen vom Einzelfall ab und sollten bei Bedarf geprüft werden.

Wer ein ungenutztes Zimmer übrig oder eine Zweitwohnung hat, kann diesen Wohnraum (z. B. über Plattformen) untervermieten. Um wegen der so erzielten Mieteinnahmen keinen Ärger mit der Finanzverwaltung zu bekommen, müssen Steuerregelungen beachtet werden. 

Wer nur sporadisch Wohnraum vermietet und weniger als 520 Euro im Jahr damit einnimmt, muss beim Finanzamt keine Angaben machen - aus Vereinfachungsgründen wird von der Besteuerung dieser Einnahmen abgesehen. Dokumentieren sollte man die Einnahmen jedoch trotzdem für den Fall, dass das Finanzamt nachfragt. Mieteinnahmen über 520 Euro im Jahr müssen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden.

Wer seinen Wohnraum oder Teile davon hingegen dauerhaft - also nicht nur vorübergehend - vermietet, muss also seine Geschäfte immer dann in der Steuererklärung offenlegen, wenn die Einkünfte die Grenze von 410 Euro übersteigen. Das ist der Fall, wenn die Einnahmen abzüglich Ausgaben diesen Betrag übersteigen. 

Tatsächlich versteuert werden diese Einnahmen dann, wenn eine „Einkünfteerzielungsabsicht“ besteht. Bei der dauerhaften Vermietung wird diese im Regelfall unterstellt, d. h. dass der Vermieter langfristig gesehen Überschüsse erwirtschaftet und die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten, die dem Vermieter selbst entstehen. Wer z. B. die ganze Wohnung untervermietet und von seinen Gästen mehr verlangt, als er selbst für Miete, Nebenkosten, Instandhaltung etc. zahlt, erzielt einen Überschuss. 

Etwas komplizierter ist die Berechnung der eigenen Kosten, wenn man nur einzelne Zimmer vermietet und die Wohnung ansonsten selbst nutzt. Dann werden die Gesamtkosten für die Wohnung flächenmäßig aufgeteilt. Wenn das vermietete Zimmer z. B. 20 % der Wohnfläche ausmacht, können auch nur 20 % der Gesamtwohnungskosten als Grundlage herangezogen werden. Wenn sich Mieter und Gäste außerdem das Bad teilen, kann auch dieser Kostenanteil Berücksichtigung finden. Dafür muss dessen Anteil an der Gesamtwohnfläche jedoch zusätzlich durch die Anzahl der nutzenden Personen geteilt werden. 

Dem Steuerhinterziehungsvorwurf kann man nicht entgehen, wenn man in steuerlich relevantem Ausmaß Wohnraum vermietet und das nicht in seiner Steuererklärung angibt. Denn wer im Internet dafür Plattformen wie Airbnb etc. nutzt, muss damit rechnen, dass die Finanzbehörden darauf aufmerksam werden. Denn die Finanzverwaltung richtet sich mitunter gezielt an die Plattformen, um Steuerpflichtige ausfindig zu machen. Die Plattform-Betreiber sind zudem verpflichtet, Nutzende zu melden, die mindestens 30 Vermietungsgeschäfte im Jahr eingehen oder mindestens 2.000 Euro Einnahmen mit einer Plattform generiert haben („Plattformen-Steuertransparenzgesetz“).