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Immobilien und Immobilienbesteuerung

Immobilien und Steuerrecht - Kauf, Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Verwaltung

 

Immobilien genießen in Deutschland steuerliche Privilegien

Immobilien versprechen in Niedrigzins-Zeiten ein beständiges Einkommen und gewährleisten Sicherheit. 

 

Immobilienvermögen ist bedeutend für die Absicherung und Zukunftsplanung. Es ist eine stabile Kapitalanlage, bewährte Altersvorsorge und ein solider Schutz vor Inflation. Wollen Immobilienbesitzer ihre Immobilien verkaufen oder Familienangehörigen überlassen, haben sie zwei Möglichkeiten: Verkauf oder Schenkung. Aber Immobilien haben auch steuerliche Konsequenzen.

 

Die meisten Menschen wissen, dass sie beim Hauskauf Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Manche überrascht dann aber doch, dass beim Verkauf oder bei einer Schenkung ebenfalls Steuern fällig werden können. Daneben gelten beim Vererben besondere Regeln, die alle Immobilienbesitzer kennen müssen. Als Immobilienbesitzer muss man nicht nur Steuern zahlen, man kann durch Immobilien auch Steuern sparen. 

 

  • Haben Sie Ihr Vermögen in Immobilien angelegt?
  • Beabsichtigen Sie den Kauf einer Immobilie?
  • Planen Sie die Übertragung und Sicherung Ihrer Immobilien?
  • Wollen Sie Ihre Immobilien vor unerwünschten Risiken in der Zukunft abzusichern? 
  • Kann man mit Immobilien wirklich Steuern sparen? 
  • Welche Kosten sind absetzbar?
  • Und was ist generell zu beachten?

 

Welche wichtigen Punkte Sie berücksichtigen sollten

  1. Welche Faktoren sind beim Kauf oder der Übertragung von Immobilien zu beachten?
  2. Welche Kosten und Fallstricke einer vorhandenen Immobilie dürfen nicht aus den Augen gelassen werden?
  3. Welche Rolle spielen die Grundsteuer, die Gewerbesteuer und die Umsatzsteuer bei Immobilien?

 

Ein Auszug unserer Schwerpunkte

  • Vermeidung von Fehlern bei der Grunderwerbsteuer, der Nachfolgeplanung, Spekulationsgeschäften sowie dem gewerblichen Grundstückshandel
  • Kauf und Verkauf von Immobilien und der dazugehörigen Kaufpreisaufteilung
  • Rentabilitätsberatung und die Quantifizierung steuerlicher Risiken sowie die Wertermittlung
  • Steuererklärung und die laufende Beratung mit steuerlichen Einzelfragen (z.B. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen)

 

Beratung 

  • Steuerliche und rechtliche Beratung beim Erwerb und der Übertragung von Immobilien*
  • Quantifizierung steuerlicher Risiken bei Immobilienübertragungen
  • Steuerliche Wertermittlung sowie Kaufpreisermittlung und Kaufpreisaufteilung
  • Beratung und Unterstützung bei Nachfolgeplanungen und Grunderwerbsteuer
  • Beratung bei steuerlichen Einzelfragen (z.B. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen, Spekulationsgeschäften, gewerblicher Grundstückshandel)
  • Umsatzsteuerliche Beratung, insbesondere hinsichtlich der Geschäftsveräußerung im Ganzen oder Vorsteuerkorrekturen

 

Fortlaufende Unterstützung 

  • Ermittlung der steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
  • Erstellung von Steuererklärungen
  • Prüfung von Steuerbescheiden sowie Korrespondenz mit der Finanzverwaltung
  • Betreuung bei Betriebsprüfungen

*Rechtliche Beratung durch qualifizierte Anwälte

 

Von Steuerberaterin Julia David

Schenken und Erben von Immobilien kann teurer werden

Im Entwurf des neuen Jahressteuergesetzes ist eine geplante Änderung des Bewertungsgesetzes zum 1. Januar 2023 vorgesehen. Dies soll dadurch erfolgen, dass das Bewertungsgesetz an die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 angepasst wird. Bei einer Umsetzung des Entwurfs würde die Bewertung von bebauten Grundstücken (bspw. Gewerbeimmobilien, Ein- oder Mehrfamilienhäuser) zu einem höheren Immobilienwert führen, der somit die aktuellen Verkehrswerte widerspiegeln soll. Dies wiederum würde bedeuten, dass für die Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie für die Grunderwerbsteuer deutlich höhere steuerliche Werte zu Grunde gelegt werden und dadurch mit einer höheren Steuerbelastung zu rechnen ist. 


Dies soll anhand eines Beispiels verdeutlicht werden:

Besitzen Sie aktuell eine Immobilie die nach aktuellem Recht einen steuerlichen Wert von 600.000 EUR hat und wollen sie diese an Ihr Kind verschenken, würde nach Abzug des Freibetrags in Höhe von 400.000 EUR ein steuerpflichtiger Erwerb in Höhe von 200.000 EUR verbleiben und eine Steuerbelastung von 22.000 EUR resultieren. 


Wird der Gesetzesentwurf umgesetzt, gehen Experten von einer Steigerung zwischen 10 % und 30 % aus. In unserem Beispiel würde dies bedeuten, dass die Immobilie bei einer Steigerung von 20 % mit einem steuerlichen Wert in Höhe von 720.000 EUR zu Grunde gelegt wird und nach Abzug des Freibetrags in Höhe von 400.000 EUR ein steuerpflichtiger Erwerb in Höhe von 320.000 EUR verbleibt und somit eine Steuerbelastung von 48.000 EUR resultieren würde.

Anhand dieses Beispiels ist deutlich ersichtlich, wie die geplante Neuregelung sich auf die Steuerbelastung auswirken wird.

 

Sollten Sie Immobilienübertragungen geplant haben, wäre es zielführend diese noch anhand der aktuellen Gesetzeslage durchzuführen. Bitte sprechen Sie uns bei Beratungsbedarf gerne an.

Es bleibt somit abzuwarten, inwiefern der Gesetzesentwurf umgesetzt wird und welche Änderungen zum 1. Januar 2023 in Kraft treten. Hierüber halten wir Sie natürlich stets auf dem Laufenden in unserem Newsletter und unseren Fachbeiträgen
 

 

Worum geht es?

Nachdem das Bundesverfassungsgericht in 2018 die momentane Vorgehensweise bei der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt hat, war der Gesetzgeber gezwungen, das Grundsteuergesetz anzupassen. Einer ungleichen Bewertung gleichartiger Grundstücke und damit einem Verstoß gegen das Bewertungsgesetz sollte entgegengewirkt werden. Der Gesetzgeber hat somit in 2019 das Grundsteuergesetz reformiert, weshalb alle Grundstücksbesitzer in 2022 Steuererklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben müssen. Es geht weg von den jahrzehntealten Einheitswerten, aufgrund dessen sich die Höhe der Grundsteuer von den tatsächlichen Grundstückswerten entfernt hatte, hin zu einer gerechten und überschaubaren Festsetzung der Grundsteuerwerte.

Für jede Wohnung, jedes Haus, jeden Acker und alle sonstigen Grundstücke in Deutschland muss demzufolge eine solche Steuererklärung abgegeben werden. Was das für den einzelnen Steuerbürger bei insgesamt ca. 36 Millionen Grundstücken an Unsicherheit und Arbeit bedeutet, ist leicht vorstellbar. 

 

Zunächst die Grundfrage: Besitzen Sie eine oder mehrere Immobilien, unbebaute Grundstücke oder sonstiges Ackerland oder Waldflächen? Möchten Sie einen Überblick darüber erhalten, was zu welchem Zeitpunkt auf Sie zukommt und welche Daten dazu benötigt werden?

 

Dann lesen Sie HIER weiter.

 

  • Vereinbaren Sie hier ein Erstgespräch - Angelika Wade ist spezialisierte Steuerberaterin für Immobilien. 

 

Immobilien - Wissen und Informationen

Die Immobilie wird unter dem Vorbehalt der weiteren unentgeltlichen und lebenslangen Nutzung – juristisch Nießbrauch genannt – verkauft. Der Verkäufer ist im Grundbuch erstrangig abgesichert und bleibt wirtschaftlicher Eigentümer. Ein großer Teil des in der Immobilie gebundenen Vermögens wird in Barliquidität umgewandelt. Es erfolgt eine Einmalzahlung. Optional kann diese Einmalzahlung ganz oder teilweise in eine sofort beginnende private Rente von einer großen Versicherungsgesellschaft umgewandelt werden. Grundsätzlich sind sowohl Häuser als auch Wohnungen, gleich ob eigengenutzt oder vermietet, verrentungsfähig.

Quelle/Fremdlink biallo.de

 

 

Abschreibung bei Austausch des Nießbrauchobjektes
Quelle/Fremdlink steuertipps.de

 

Für die Ermittlung der steuerlichen Abschreibungswerte von Gebäuden ist es notwendig, einen insgesamt gezahlten Kaufpreis für ein bebautes Grundstück in die Werte für das Gebäude sowie Grund und Boden aufzuteilen. Sofern sich dies nicht bereits aus dem Notarvertrag ergibt, bemisst sich dies anhand des Verhältnisses der Verkehrs- oder Teilwerte von Grund und Boden sowie Gebäude.

 

Hierfür hat die Finanzverwaltung nun eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt. Diese Arbeitshilfe nebst Anleitung ermöglicht es, die Kaufpreisaufteilung auf einfache und nachvollziehbare Weise selbstvorzunehmen oder die vorhandene Kaufpreisaufteilung zu überprüfen.

 

Ein steuerlicher Fallstrick, der häufig zunächst unbeachtet bleibt, ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dieser grenzt die (private) Vermögensverwaltung von der steuerlichen Einkünfteerzielung durch Grundstücksveräußerungen ab.

Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, führt dies zum Entstehen eines gewerblichen Grundstückshandels, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. In diesem Fall geht die Finanzverwaltung davon aus, dass der Erwerb in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen wurde und somit die Vermögensverwaltung im Hintergrund stand.

Als engen zeitlichen Zusammenhang wird ein Zeitraum von 5 Jahren verstanden, was jedoch keine feste Grenze, sondern nur ein Indiz ist. Besitzt der Eigentümer das Grundstück zwischen 5 – 10 Jahren, kommt es auf die weiteren Umstände an, ob ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird. Solche Umstände können eine hohe Anzahl von Veräußerungen sein oder die Branchennähe des Steuerpflichtigen z.B. als Architekt oder Bauunternehmer. Erst ab einer Besitzdauer von mehr als 10 Jahren unterstellt die Finanzverwaltung keine bedingte Veräußerungsabsicht bereits beim Erwerb.

Überträgt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren und erhält hierfür eine Gegenleistung, liegt in der Regel eine (steuerpflichtige) Grundstücksveräußerung vor. Mit Urteil vom 23.07.2019 hat der BFH nun entschieden, dass die Übertragung eine nicht steuerbare Enteignung sein kann – auch wenn der Eigentümer einen Geldbetrag als Entschädigung erhält. Dies ist dann der Fall, wenn die Enteignung ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet.

 

Im vorliegenden Fall erhielt ein Eigentümer eine Entschädigung für sein Grundstück in Höhe von € 600.000 im Rahmen eines Bodensondierungsverfahrens. Solche Enteignungen finden ohne maßgeblichen Einfluss des Betroffenen statt, eventuell sogar gegen seinen Willen. Maßgeblich für eine Veräußerung ist jedoch gerade, dass sie durch den Willen des Veräußernden bestimmt wird. Hieran fehlt es bei der Enteignung. Diese ist eine Entziehung von Eigentum durch staatlichen Hoheitsakt, weshalb kein (steuerpflichtiger) Veräußerungstatbestand gegeben ist.

Der Traum vom eigenen Haus – das ist ein Gedanke, der fast jedem kommt, der sich und seine Familie absichern und ihr eine Zukunft geben möchte. Für viele Familien ist das Familienheim ein Ziel, das gerade in Zeiten steigender Grundstückspreise und Baukosten immer schwieriger zu verwirklichen wird. Daher stellt sich in Familien immer früher die Frage, wie die Absicherung des Ehepartners und der Kinder oder die Nachfolgeplanung erfolgen soll, damit dieses Eigenheim nicht gefährdet wird. 

Auch wenn der Bundesfinanzhof die Steuerbefreiung des Familienheimes als zu weit ansieht und die Befreiungsregelungen als potenziell gleichheitswidrig angesehen werden, ist eine steuerfreie Übertragung des Familienheimes an den Partner oder die Kinder grundsätzlich möglich. Geht man diese Übertragung umsichtig an und berücksichtigt die gesetzlichen Anforderungen, kann das Heim für die Familie und die nächsten Generationen erhalten bleiben, ohne dass eine vermeidbare Steuerlast ausgelöst wird.

 

 

Grundsätzlich fällt bei der Übertragung eines Grundstückes oder einer Immobilie Grunderwerbsteuer an. Ist der Kaufpreis beziehungsweise der für die Besteuerung maßgebende Wert jedoch gering, kann die Grunderwerbsteuer entfallen. Das Grunderwerbsteuergesetz enthält in § 3 Nr. 1 GrEStG eine Freigrenze von € 2.500. Dies bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn sie € 2.500 oder geringer ist. Wird dieser Wert überschritten, ist die volle Grunderwerbsteuer zu zahlen. Der Betrag ist somit als Freigrenze und nicht als Freibetrag anzusehen.